Ý nghĩa của các quy định thế chấp mới của Ottawa đối với người mua nhà, ngân hàng và bất động sản

Chính phủ liên bang gia hạn thời hạn khấu hao 30 năm cho nhiều người mua hơn và tăng mức trần bảo hiểm thế chấp

Tuần này, chính phủ liên bang đã công bố những thay đổi rộng hơn nhiều đối với các quy định về khấu hao thế chấp và bảo hiểm so với chỉ định trong ngân sách mùa xuân, gọi chúng là "những cải cách thế chấp quan trọng nhất trong nhiều thập kỷ". Sau đây là cái nhìn về những thay đổi đó và ý nghĩa của chúng đối với người vay, người cho vay, nhà xây dựng và công ty bảo hiểm.

Những thay đổi là gì?

Ottawa đang áp dụng thời hạn khấu hao 30 năm cho tất cả người mua nhà lần đầu và tất cả người mua nhà mới xây, bất kể đó có phải là ngôi nhà đầu tiên của họ hay không. Điều này vượt xa thời hạn khấu hao dài hơn được áp dụng vào tháng 8 chỉ áp dụng cho người mua nhà lần đầu dành cho nhà mới, bao gồm cả chung cư. Đồng thời, có hiệu lực từ ngày 15 tháng 12 năm 2024, chính phủ đã mở rộng điều kiện đủ để bảo hiểm thế chấp để chi trả cho những ngôi nhà có giá hơn 1 triệu đô la, lên đến 1,5 triệu đô la.

Tại sao lại có những thay đổi này?

Đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở và khủng hoảng khả năng chi trả, chính phủ đang hướng tới mục tiêu giúp những người mua trẻ tuổi dễ dàng tham gia thị trường hơn khi cố gắng tăng nguồn cung thêm khoảng bốn triệu ngôi nhà. Chính phủ dường như cũng tính đến việc giá nhà trung bình tại các thành phố của Canada như Toronto và Vancouver hiện đã lên tới hơn 1 triệu đô la, điều này không xảy ra vào năm 2012 khi đó là mức trần áp dụng cho các khoản thế chấp để đủ điều kiện được bảo hiểm. Theo Hiệp hội Bất động sản Canada (CREA), giá nhà trung bình toàn quốc vào tháng 8 năm 2024 là 649.100 đô la. Một số nhà quan sát hoài nghi hơn coi những thay đổi mở rộng này là nỗ lực của chính phủ thiểu số Tự do, vốn gần đây đã mất thỏa thuận hỗ trợ với NDP, nhằm lấy lòng cử tri.

Chúng có ý nghĩa gì đối với người mua nhà?

Vào thời điểm lãi suất đang giảm và mang lại sự hỗ trợ cho người mua nhà, các quy định mới có nghĩa là việc trả tiền mua nhà sẽ được kéo dài trong nhiều năm hơn, giúp giảm chi phí hàng tháng. Ngành thế chấp đã kêu gọi kéo dài thời gian khấu hao, cho biết đây sẽ là biện pháp cụ thể để cải thiện khả năng chi trả bằng cách giúp người mua nhà đáp ứng các bài kiểm tra căng thẳng của người vay về việc quản lý các khoản thanh toán thế chấp. Penelope Graham, chuyên gia thế chấp tại Ratehub.ca cho biết: "Khả năng phân bổ các khoản thanh toán trong thời gian dài hơn sẽ giúp cải thiện tỷ lệ đủ điều kiện của người vay, từ đó giúp họ vượt qua bài kiểm tra căng thẳng thế chấp, đặc biệt là ở những thị trường mà giá nhà vẫn trên ngưỡng một triệu đô la".

Ngoài ra, mức trần mới về giá trị của những ngôi nhà đủ điều kiện được bảo hiểm có nghĩa là bất kỳ ai mua một ngôi nhà có giá từ 1 triệu đến 1,5 triệu đô la sẽ không còn phải trả trước 20 phần trăm nữa. Giờ đây, họ sẽ đủ điều kiện để được thế chấp có bảo hiểm, thường chỉ yêu cầu trả trước năm phần trăm. Graham cho biết biện pháp khấu hao lần đầu tiên được áp dụng vào tháng 8 đối với những ngôi nhà mới xây đã bị chỉ trích là quá hạn chế vì nhiều ngôi nhà có giá cao hơn ngưỡng thế chấp được bảo hiểm. Bà cho biết: "Việc mở rộng biện pháp này cho tất cả các loại nhà ở, cũng như cho phép lên tới 1,5 triệu đô la cho các khoản thế chấp được bảo hiểm, sẽ cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận thị trường nhà ở của những người mua nhà lần đầu và đối với các loại nhà ở ngoài căn hộ chung cư khởi nghiệp truyền thống, vì người mua hiện có thể mua những loại nhà đắt tiền hơn với số tiền trả trước ít hơn".

Tác động đến các khoản thanh toán hàng tháng sẽ như thế nào?

Theo rates.ca, một người mua vay tiền mua nhà với mức giá trung bình của Canada là 649.096 đô la trong 30 năm với lãi suất 4,09 phần trăm sẽ phải trả hàng tháng là 2.895 đô la thay vì 3.198 đô la với khoản thế chấp 25 năm. Trong năm năm, họ sẽ trả ít hơn 18.172 đô la với khoản khấu hao 30 năm. Số dư nợ của họ vào cuối năm năm (khi họ cần gia hạn) sẽ là 545.249 đô la — nhiều hơn 20.107 đô la so với khi họ khấu hao trong 25 năm.

Có nhược điểm nào không?

Người mua nhà sẽ phải trả các khoản thanh toán thế chấp lâu hơn. Ví dụ, một người 37 tuổi khấu hao thế chấp trong 30 năm vẫn sẽ phải trả hết sau tuổi nghỉ hưu thông thường. Hơn nữa, người mua nhà có thể bị cám dỗ chi tiêu nhiều hơn mức họ có thể chi trả vì các khoản thanh toán hàng tháng sẽ rẻ hơn so với các quy tắc cũ. Người vay thế chấp cũng sẽ trả lãi suất trong thời gian dài hơn, mặc dù điều đó có xu hướng chiếm tỷ lệ nhỏ hơn trong các khoản thanh toán hàng tháng trong những năm sau của khoản thế chấp. Những thay đổi này cũng có thể dẫn đến giá nhà tăng lên bằng cách kích thích nhu cầu, làm trầm trọng thêm các vấn đề về nguồn cung mà các biện pháp đang cố gắng giảm bớt, Robert Colangelo, phó chủ tịch của Financial Institutions Group tại Moody's Canada Inc. cho biết. Điều này sẽ không đúng lúc khi tỷ lệ thất nghiệp - một chỉ số chính của tình trạng vỡ nợ thế chấp - đang tăng cao hơn dự kiến, ông cho biết.

Những thay đổi này có ý nghĩa gì đối với bên cho vay và CMHC?

Nếu người vay mua nhiều nhà hơn do các quy định mới, các ngân hàng có thể phải xem xét lại các tiêu chuẩn bảo lãnh của mình để đảm bảo rằng họ không đủ điều kiện cho những người mua nhà mà họ không đủ khả năng chi trả, dẫn đến vỡ nợ. Những thay đổi này cũng sẽ thay đổi cán cân rủi ro giữa bên cho vay và bên bảo hiểm được chính phủ hỗ trợ. Colangelo cho biết kể từ năm 2012, khi các khoản thế chấp được bảo hiểm bị giới hạn ở mức 1 triệu đô la, tỷ lệ thế chấp được bảo hiểm trong danh mục đầu tư của ngân hàng đã giảm xuống còn khoảng 20% từ 47%. Nếu các biện pháp mới dẫn đến nhiều khoản thế chấp hơn được bảo lãnh cho những ngôi nhà có giá trị từ 1 triệu đô la đến 1,5 triệu đô la, thì "điều đó sẽ chuyển rủi ro từ bảng cân đối kế toán của các ngân hàng sang chính phủ liên bang, vì họ bảo lãnh 100% CMHC (các khoản thế chấp được bảo hiểm)". Ông nói thêm rằng chính phủ liên bang cũng hỗ trợ tới 90% các khoản thế chấp được các bên tư nhân bảo hiểm. Colangelo cho biết: “Theo quan điểm của ngân hàng, đây là tín dụng khá tích cực”.

Điều này sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Cả hai thay đổi do chính phủ liên bang công bố trong tuần này đều có thể dẫn đến doanh số bán nhà tăng, vốn đã đình trệ, và giá cao hơn, vốn đã giảm một chút trong năm nay, theo các nguồn tin trong ngành. Karen Yolevski, giám đốc điều hành của Royal LePage, cho biết những thay đổi này, kết hợp với lãi suất thấp hơn, sẽ cho phép một số chủ nhà tương lai thoát khỏi tình trạng đứng ngoài cuộc và sở hữu một ngôi nhà. Bà cho biết: “Chúng tôi biết rằng hiện tại chúng tôi có… những người mua đang đứng ngoài cuộc chắc chắn muốn sở hữu một ngôi nhà. Họ đơn giản là không đủ khả năng chi trả khoản thanh toán ban đầu hoặc các khoản thanh toán hàng tháng theo lãi suất hiện tại”, đồng thời nói thêm rằng “vẫn phải chờ xem” liệu sự cạnh tranh mới của người mua có đẩy giá lên đến mức, ngay cả với những quy định mới này, nhà ở vẫn nằm ngoài tầm với hay không. Bà cho biết: “Chúng tôi đang ở một vị thế tốt khi có nhiều cung trên thị trường hơn bất kỳ thập kỷ nào”. Chuyên gia thế chấp Rob McLister, người công bố quan điểm của mình trên MortgageLogic.news, tin chắc rằng tác động này có thể dẫn đến giá nhà đắt hơn, gọi chính sách mới của chính phủ là "gần như là kích thích giá thuần túy".

Còn thị trường chung cư thì sao?

Colangelo, tại Moody's, cho biết có khả năng việc khấu hao dài hơn đối với các công trình xây dựng mới có thể khơi dậy lại nhu cầu đối với các chung cư bán trước, vì nó sẽ làm giảm các khoản thanh toán thế chấp. Tuy nhiên, ông cho biết điều này có thể được bù đắp bằng nhu cầu thuê nhà thấp hơn do các biện pháp gần đây được công bố cho những người mua nhà lần đầu. Hơn nữa, ông cho biết, đã có xu hướng chuyển sang các chung cư có diện tích nhỏ hơn mà phần lớn người thuê nhà và người mua đều tránh xa.

Điều này sẽ có ý nghĩa gì đối với các nhà đầu tư bất động sản?

Colangelo cho biết, không giống như lãi suất cực thấp, các quy tắc khấu hao và bảo hiểm thế chấp mới không được kỳ vọng sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư vào bất động sản nhà ở. Các khoản thế chấp của nhà đầu tư trung bình chiếm khoảng chín hoặc 10 phần trăm tổng danh mục thế chấp nhà ở của các ngân hàng lớn của Canada, "vì vậy tôi không mong đợi các biện pháp này sẽ thay đổi đáng kể tỷ lệ này trong trung hạn", ông nói. Những nhà đầu cơ sẽ bị giới hạn trong một nhóm nhỏ người mua nhà vì họ chỉ có thể tận dụng các quy tắc khấu hao áp dụng cho các công trình xây dựng mới và có thể vẫn có những cảnh báo cấm các quy tắc này áp dụng cho những người mua có nhiều hơn một bất động sản, Yolevski cho biết. “Đây là những (bước đi) tích cực vì nhìn chung, chúng không giúp thúc đẩy đầu cơ”, bà nói. “Bạn có thể thấy một số hoạt động đầu cơ trong các công trình xây dựng mới… Nhưng bạn đang nói đến một phân khúc nhỏ của thị trường có thể tận dụng được”.

Bản tiếng Việt của The Canada Life