Trong mười hai tháng qua, nhiều chuyên gia trong ngành đã chuyển trọng tâm từ thị trường căn hộ chung cư đang gặp khó khăn sang việc tạo ra nhiều căn hộ được xây dựng cho thuê hơn.

Sau nhiều năm nguồn cung nhà cho thuê mới ít ỏi, những căn hộ cho thuê mới được xây dựng sáng bóng đã thay đổi cuộc chơi bất động sản của Canada trong thập kỷ qua.

Như tên gọi của nó, nhà được xây dựng cho thuê là những bất động sản được xây dựng dành riêng cho mục đích cho thuê chứ không phải để sở hữu. Nhưng điều đó không có nghĩa là chúng không có tất cả các tiện nghi — cộng thêm nhiều tiện nghi khác — của các dự án chung cư cao cấp mới hiện nay.

Gần đây hơn, nhà được xây dựng cho thuê đã thu hút sự quan tâm và tiền bạc của các nhà phát triển, nhà đầu tư và các nhà lãnh đạo ngành đã chuyển hướng tập trung khỏi thị trường chung cư tiền xây dựng đang gặp khó khăn. Những gì từng là một nhóm các nhà xây dựng được lựa chọn đột nhiên trở thành một bộ sưu tập rộng lớn.

Sự "Phục hưng" của Căn hộ Được Xây dựng Cho thuê

Số lượng khởi công căn hộ xây dựng cho thuê đã tăng gấp bốn lần trong thập kỷ qua, theo báo cáo mới của nhà kinh tế học Rachel Battaglia của RBC. "Sự gia tăng mạnh mẽ của các căn hộ được xây dựng cho thuê ở Canada là kết quả của một số yếu tố hội tụ," Battaglia nói với STOREYS. "Gần đây, một số lượng đáng kể các dự án cho thuê đã hoàn thành và gia nhập thị trường, khi các dự án được khởi xướng từ nhiều năm trước cuối cùng cũng hoàn thành. Điều này phản ánh cả phản ứng đối với nhu cầu ngày càng tăng và chính sách có mục tiêu của chính phủ nhằm thúc đẩy xây dựng nhà cho thuê." Bà cho biết Canada đang trải qua một cuộc "phục hưng" của căn hộ được xây dựng cho thuê.

Battaglia chỉ ra hai xu hướng chính về phía cầu là những yếu tố đóng góp. Một là sự thay đổi về nhân khẩu học và một là sự suy giảm về khả năng sở hữu và khả năng chi trả nhà ở. "Dân số Canada đã tăng với tốc độ cực kỳ cao - một tốc độ mà chúng ta chưa từng thấy trong nhiều thập kỷ," Battaglia nói. "Tăng trưởng dân số gần như hoàn toàn đến từ những người mới đến Canada, những người có xu hướng thuê nhà trong 5-10 năm đầu tiên. Khả năng chi trả ngày càng suy giảm đã đẩy nhiều người Canada hơn vào việc thuê nhà. Tỷ lệ sở hữu nhà trên toàn quốc đã giảm 2,5 điểm phần trăm kể từ khi đạt đỉnh 69% vào năm 2011, phản ánh sự thay đổi rộng hơn về hình thức sở hữu nhà ở."

Battaglia nhấn mạnh việc nhu cầu gia tăng đã đẩy giá thuê lên cao, thu hút sự chú ý của cả các nhà phát triển và các nhà hoạch định chính sách. "Các chính phủ đã can thiệp bằng các biện pháp để tăng nguồn cung nhà cho thuê, bao gồm Chiến lược Nhà ở Quốc gia liên bang và gần đây hơn là Kế hoạch Nhà ở của Canada - bao gồm các chương trình và sáng kiến để thúc đẩy xây dựng nhà ở cho thuê," Battaglia nói. "Ontario và British Columbia cũng đã thực hiện các kế hoạch nhà ở riêng của tỉnh, với các biện pháp để xây dựng thêm nhiều nhà ở cho thuê."

Sự Chuyển Hướng

Với doanh số bán căn hộ chung cư ở Canada đang suy thoái nghiêm trọng, nhiều nhà phát triển Canada gần đây đã chuyển trọng tâm từ căn hộ chung cư sang căn hộ được xây dựng cho thuê . Họ thậm chí đã chuyển đổi những dự án vốn được dự định là căn hộ chung cư thành các dự án cho thuê do thiếu nhu cầu trên thị trường căn hộ chung cư tiền xây dựng, điều này gây khó khăn cho việc triển khai các dự án căn hộ chung cư mới.

“Trong 10 năm qua, nhìn chung đã có sự quan tâm ngày càng tăng trong các nhà phát triển đối với việc xây dựng căn hộ cho thuê trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nhu cầu tăng cao và giá thuê tăng nhanh chóng,” Shaun Hildebrand, Chủ tịch của Urbanation, cho biết. “Tuy nhiên, cho đến gần đây, việc xây dựng căn hộ chung cư vẫn mang lại lợi nhuận kinh tế hấp dẫn hơn cho các nhà phát triển. Giờ đây, khi nhu cầu về căn hộ chung cư mới gần như không tồn tại, một số người đang chuyển sang căn hộ cho thuê. Điều này cũng được khuyến khích bởi các chương trình cho vay và ưu đãi của liên bang đối với việc xây dựng căn hộ cho thuê, cũng như lãi suất bắt đầu giảm xuống.”

Đầu tháng này, Baker Real Estate có trụ sở tại Toronto — một công ty hàng đầu về doanh số bán căn hộ chung cư tiền xây dựng trong hơn ba thập kỷ — đã công bố ra mắt bộ phận chuyên về căn hộ cho thuê. Điều này sẽ giúp các nhà phát triển đạt được các tòa nhà ổn định với công suất thuê đầy đủ nhanh hơn, Todd Nishimura, phó chủ tịch bộ phận căn hộ cho thuê của Baker Real Estate, nói với STOREYS.

“Mặc dù chúng tôi đã quan sát ngành này một thời gian, số lượng hạn chế các dự án căn hộ cho thuê đã khiến nó bị bỏ quên,” Nishimura nói. “Tuy nhiên, với sự thay đổi gần đây trên thị trường, khách hàng của chúng tôi đã yêu cầu Baker thực hiện các hoạt động bán hàng chuyên sâu, được tùy chỉnh hoàn toàn và hoàn thiện cho các dự án cho thuê. Nhận thấy một khoảng trống trên thị trường do tính chất độc đáo của các dự án cho thuê, chúng tôi đã thấy một cơ hội để bước vào và làm những gì chúng tôi làm tốt nhất: tư vấn, thực hiện, cho thuê và chốt giao dịch một cách chính xác và chuyên nghiệp.”

Vào tháng 11 năm 2022, Hazelview, một chủ sở hữu, nhà phát triển và quản lý các khoản đầu tư bất động sản toàn cầu, đã công bố bộ sưu tập thương hiệu chính đầu tiên của mình về các căn hộ cho thuê với đầy đủ tiện nghi ở các thành phố trọng điểm trên cả nước.

“Nhu cầu về nhà ở luôn vượt quá những gì thị trường cung cấp của chúng tôi trong một số năm, đặc biệt là với sự gia tăng dân số đáng kinh ngạc trong những năm gần đây,” Michael Tsourounis, Đối tác Quản lý, Giám đốc Đầu tư tại Hazelview nói với STOREYS. “Nhà ở cho thuê đã rất cần thiết ở đất nước này trong nhiều thập kỷ, nhưng chúng ta đã không thấy nhiều nguồn cung mới trong 30 năm. Lý do nhiều dự án đã chuyển từ căn hộ chung cư sang cho thuê là vì thị trường ngầm — thị trường nhà đầu tư — đã thực sự hỗ trợ thị trường cho thuê trong một số năm trong khi các nhà đầu tư có thể mua căn hộ chung cư tiền xây dựng và bán chúng để kiếm lời, hoặc cho các căn hộ của họ tham gia vào nhóm cho thuê. Vì vậy, các nhà phát triển đã có thể nhận ra lợi nhuận một cách nhanh chóng hơn bằng cách xây dựng nhà cho thuê.”

Tsourounis chỉ ra dân số già hóa và lực lượng lao động già hóa của Canada là một lý do khiến tương lai căn hộ cho thuê trở nên mạnh mẽ. “Canada sẽ phải chuyển sang nhập cư để tiếp tục tăng trưởng kinh tế và chống lại các tác động phụ của dân số già hóa,” ông nói. “Vì vậy, nhu cầu về nhà ở có một lượng lớn động lực phía sau nó, đó là lý do tại sao mọi người đang xem xét việc xây dựng căn hộ cho thuê như một khoản đầu tư dài hạn.”

Có một độ trễ nhiều thập kỷ trong nguồn cung, cho thấy tiềm năng lợi nhuận dài hạn cho các nhà đầu tư với một thời gian đầu tư phù hợp, Tsourounis nói thêm.

Tính Kinh tế

Về mặt kinh tế, việc các nhà phát triển đang khám phá các dự án được xây dựng cho thuê như một giải pháp thay thế là điều hợp lý về mặt tài chính. "Các yếu tố kinh tế đằng sau các dự án phát triển xây dựng cho thuê khác biệt đáng kể so với các dự án căn hộ chung cư," Battaglia nói. "Căn hộ chung cư cung cấp nguồn vốn trả trước từ việc bán từng căn hộ, số tiền thu được thường được sử dụng để cấp cho các dự án xây dựng tiếp theo. Mặt khác, các căn hộ được xây dựng cho thuê cung cấp các khoản thanh toán nhỏ hơn trong một khoảng thời gian dài hơn. Việc loại bỏ thuế GST đối với các dự án được xây dựng cho thuê đã giúp cải thiện khả năng tồn tại về mặt tài chính của các dự án xây dựng cho thuê, vì hóa đơn thuế này trước đây do các nhà phát triển chi trả."

Nishimura nhấn mạnh việc các nhà phát triển thường cần bán 65-75% số lượng căn hộ chung cư với các ngưỡng giá cụ thể để đảm bảo nguồn tài chính và tiếp tục xây dựng.

"Tuy nhiên, trong thị trường ngày nay, ít dự án đạt được mức chuẩn doanh số này đủ nhanh, làm chậm tiến độ phát triển và khiến các nhà phát triển phải trả nhiều hơn để duy trì," Nishimura nói. "Ngược lại, các dự án được xây dựng cho thuê có thể tiến hành mà không cần các yêu cầu bán trước tương tự, cho phép thời gian xây dựng nhanh hơn. Chính phủ hiện đang khuyến khích các dự án phát triển xây dựng cho thuê các biện pháp như giảm phí phát triển và lãi suất tài chính thấp hơn, làm cho các dự án này khả thi hơn về mặt tài chính hơn bao giờ hết. Trong khi một số người ủng hộ ngành đang thúc đẩy việc giảm phí phát triển tương tự trong lĩnh vực căn hộ chung cư để kích thích sự phát triển mới, môi trường hiện tại đang thúc đẩy sự gia tăng các kế hoạch cho các tòa nhà được xây dựng cho thuê."

Định nghĩa Lại Trải nghiệm Người Thuê Nhà

Những lợi ích của việc sống trong căn hộ được xây dựng cho thuê là rất nhiều đối với người dùng cuối. Ví dụ, danh mục các dự án được xây dựng cho thuê ở khu vực đô thị của Fitzrovia bao gồm mọi thứ, từ sân bóng rổ được thiết kế hợp tác với Toronto Raptors, hồ bơi trên sân thượng theo phong cách khu nghỉ dưỡng, quán cà phê và quán bar, đến quyền truy cập vào dịch vụ chăm sóc sức khỏe ảo từ The Cleveland Clinic Canada và thậm chí cả trường mẫu giáo và nhà trẻ. Bên cạnh những đặc quyền về lối sống này, người thuê nhà có thể yên tâm rằng họ sẽ không bị mất căn hộ vì chủ nhà muốn bán hoặc chuyển một thành viên gia đình vào ở.

"Các dự án phát triển xây dựng cho thuê mang lại những lợi thế đáng kể cho cư dân, bắt đầu từ sự đảm bảo về thời gian thuê — cư dân thanh toán đúng hạn và duy trì tình trạng tốt sẽ không bao giờ bị đuổi khỏi nhà do quyết định của chủ sở hữu muốn bán hoặc chuyển vào ở," Nishimura nói. "Các căn hộ được xây dựng cho thuê cũng có hệ thống quản lý tài sản chuyên nghiệp, nghĩa là cư dân có thể dựa vào các đội ngũ chuyên trách để giải quyết các vấn đề bảo trì, chẳng hạn như vòi nước bị rò rỉ hoặc bồn cầu bị tắc, chỉ bằng một cuộc gọi hoặc tin nhắn. Ngoài ra, các tòa nhà này thúc đẩy ý thức cộng đồng mạnh mẽ thông qua các sự kiện tập trung vào cư dân như tiệc nướng BBQ, tiệc ngày lễ và các lớp thể dục. Nhiều tòa nhà cũng kết hợp các tiện nghi hiện đại, chẳng hạn như ứng dụng điện thoại thông minh cho phép cư dân thanh toán tiền thuê nhà, đặt tiện nghi, yêu cầu bảo trì, điều khiển bộ điều nhiệt hoặc thậm chí mở khóa cửa trước."

Người sáng lập và giám đốc điều hành của Fitzrovia, Adrian Rocca, nói rằng có một quan niệm sai lầm rằng những căn hộ được xây dựng cho thuê mới này phần lớn là không thể tiếp cận được đối với người dân thành phố bình thường. "Thực tế là, nếu bạn nhìn vào tỷ lệ chi phí nhà ở 30% trên thu nhập tiền thuê — và điều đó phụ thuộc vào số lượng người trong hộ gia đình — bạn cần khoảng 120 nghìn đô la thu nhập hộ gia đình gộp [để có khả năng chi trả tiền thuê], mà thực tế là 25-30% người dân Toronto kiếm được," Rocca nói. "Vì vậy, quan niệm sai lầm lớn nhất là đây là một sản phẩm xa xỉ chỉ dành cho 1% thị trường."

Một Giải pháp cho Khủng hoảng Nhà ở?

Mặc dù các căn hộ được xây dựng cho thuê có thể nằm trong tầm tay của nhiều người, liệu chúng có phải là một giải pháp cho cuộc khủng hoảng nhà ở dai dẳng của Canada? Có thể là không hoàn toàn — nhưng phân khúc đang phát triển này là một phần của giải pháp. "Tăng nguồn cung nhà ở trên toàn bộ phổ giá là một bước tiến tới cải thiện khả năng chi trả nhà ở ở Canada," Battaglia nói. "Mặc dù việc xây dựng nhà ở cao cấp có thể không trực tiếp giải quyết nhu cầu của các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn, nhưng việc tăng nguồn cung tổng thể tạo ra không gian cho sự luân chuyển. Khi các hộ gia đình có thu nhập cao hơn chuyển đến các căn hộ mới xây, điều này sẽ giải phóng căn hộ trước đây của họ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn."

Trong bối cảnh hiện tại của Canada — nơi nhu cầu về nhà ở vượt quá nguồn cung trên toàn quốc — giá thuê cao ngất ngưởng hiện nay sẽ chỉ giảm khi có nguồn cung mới đáng kể gia nhập thị trường. "Các dự đoán hiện tại chỉ ra rằng thị trường sẽ mất nhiều năm để đạt được trạng thái cân bằng," Nishimura nói. "Trong thời gian chờ đợi, khi số lượng căn hộ chung cư hoàn thành dự kiến sẽ ít hơn trong những năm tới, các dự án cho thuê đang được xây dựng ngày nay sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc giữ cho chi phí nhà ở ở mức hợp lý. Nếu không có những dự án này, tình trạng thiếu hụt liên tục có thể đẩy giá lên mức không bền vững, khiến mọi người gần như không thể sống ở các thành phố lớn. Khi thị trường xây dựng cho thuê trưởng thành hơn, các nhà phát triển ngày càng nhắm mục tiêu đến một loạt các nhóm nhân khẩu kinh tế xã hội rộng hơn, chuyển từ các tiện nghi sang trọng như máy chơi golf giả lập và hồ ngâm nước lạnh sang cung cấp các lựa chọn khiêm tốn hơn, giá cả phải chăng hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người thuê nhà hàng ngày."

Hildebrand gọi các căn hộ  xây dựng cho thuê là hình thức cung cấp nhà ở giá cả phải chăng trên thực tế ở Khu vực Đại Toronto (GTA). "Mặc dù giá thuê trên các công trình xây dựng mới cao, nhưng chúng được hỗ trợ bởi thu nhập và giúp mở ra nguồn cung cho thuê chi phí thấp hơn khi người thuê di chuyển lên trong thị trường," ông nói. "Chi phí sở hữu liên quan đến việc mua nhà ở GTA cao hơn đáng kể so với giá thuê trong các tòa nhà hoàn toàn mới."

Sự Tạm dừng trong Các Dự án Xây Cho thuê?

Mặc dù các căn hộ được xây dựng cho thuê mang lại tiềm năng đầy hứa hẹn, theo Rocca, bất kỳ cuộc "phục hưng" nào của loại hình này đều đã ở quá khứ — ít nhất là hiện tại. Giống như thị trường căn hộ chung cư tiền xây dựng, lãi suất và chi phí xây dựng tăng vọt — bao gồm cả phí phát triển và chi phí xây dựng leo thang — đã dẫn đến sự chậm lại đáng kể trong các dự án căn hộ xây dựng cho thuê mới. Đây là một nguyên nhân đáng lo ngại, Rocca nói.

Rocca nhấn mạnh rằng số lượng căn hộ xây dựng cho thuê mới đã giảm 75% so với hai đến ba năm trước. “Lãi suất đang siết chặt biên lợi nhuận phát triển; chi phí cứng tăng 41% và lãi suất đang mở rộng tỷ suất vốn hóa, điều này đang nén bội số, do đó đang siết chặt biên lợi nhuận phát triển trên toàn diện,” Rocca nói. “Số lượng khởi công mới đang giảm mạnh đối với nhà cho thuê.”

Rocca nhấn mạnh rằng chúng ta đang phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng trên mặt trận xây dựng mới. Ông nhấn mạnh rằng mức độ xây dựng hiện tại thấp hơn đáng kể so với số lượng căn hộ cần thiết để đáp ứng nhu cầu, đặc biệt là với mục tiêu nhập cư ngày càng tăng. Tình hình dự kiến sẽ chỉ trở nên tồi tệ hơn sau năm 2025 khi nguồn cung mới "biến mất" do thiếu khởi công xây dựng nhà ở mới.

“Các yếu tố kinh tế của xây dựng nhà cho thuê gặp khó khăn do chi phí và thuế phát triển cao, và số lượng vốn trả trước lớn và thời gian hoàn vốn đầu tư dài hạn,” Hildebrand nói. “Vì vậy, bất kỳ sự gia tăng nào trong phát triển cho thuê có thể sẽ vẫn khiêm tốn cho đến khi các điều kiện được cải thiện để làm cho việc phát triển khả thi ở quy mô lớn. Các vấn đề phức tạp vào thời điểm hiện tại là những thay đổi trong chính sách liên bang về nhập cư và cư dân tạm thời, điều này tạo ra nhiều bất ổn hơn cho triển vọng thị trường.”

Để có sự thay đổi đáng kể xảy ra, Rocca nói rằng cả phí phát triển và thuế tài sản cần được miễn trong khoảng hai đến hai năm rưỡi. “Bạn có thể tạo ra một thời hạn kết thúc xung quanh nó và đưa càng nhiều nguồn cung mới ra thị trường một cách nhanh chóng,” ông nói. “Bạn cần mở rộng chương trình nợ ACLP với CMHC để chúng ta cũng có thể tạo ra một số căn hộ giá cả phải chăng, nhưng cả hai cần phải đồng bộ với nhau. Tôi không nghĩ rằng [các lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng] có thể được bao gồm trong việc miễn phí phát triển để có thêm nguồn cung — nó nên áp dụng cho tất cả các căn hộ cho thuê theo giá thị trường.”

Điều đó không có nghĩa là mọi thứ đã hoàn toàn dừng lại đối với Fitzrovia. Các nhà phát triển vừa đề xuất một dự án cho thuê sử dụng hỗn hợp 49 tầng mới cho giao lộ St. Clair và Avenue Road ở Toronto. Và họ không đơn độc, vì năm 2024 đã mang đến những đề xuất tương tự trên khắp đất nước.

Đối với năm 2024, sự chuyển hướng sang các căn hộ được xây dựng cho thuê là một xu hướng quá phổ biến để bỏ qua. Liệu sự nhiệt tình từ phạm vi các nhà xây dựng rộng lớn hơn này có kéo dài hay không là một câu hỏi hoàn toàn khác.

© 2024 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life