Một thẩm phán Tòa án Liên bang vào ngày 25 tháng 9 đã cho phép khởi kiện tập thể cáo buộc rằng những người bán nhà ở khu vực Toronto đã bị buộc phải trả khoản hoa hồng cao trong nhiều năm. Vụ kiện cáo buộc các nhà môi giới và tổ chức bất động sản lớn ở Toronto đã thực hiện các quy định về cơ bản đã ngăn chặn sự cạnh tranh đối với dịch vụ môi giới của người mua, dẫn đến giá cao hơn. Nhưng chính xác thì môi giới của người mua là gì và vai trò của nó trong vụ kiện mang tính bước ngoặt này là gì? Shantaé Campbell của tờ Financial Post giải thích.

'Môi giới của người mua' nghĩa là gì?

Môi giới của người mua đề cập đến một thỏa thuận bất động sản trong đó người môi giới đại diện cho người mua trong giao dịch bất động sản, trái ngược với cách thiết lập truyền thống trong đó người môi giới chủ yếu đại diện cho người bán. Sự chuyển đổi sang đại diện cho người mua bắt đầu từ những năm 1990s ở Canada, dẫn đến sự phát triển của các thỏa thuận đại lý cho người mua, cho phép người mua có đại diện độc quyền trong quá trình mua nhà.

Sự chuyển đổi này đã thúc đẩy việc tạo ra các luật và quy định cụ thể của chính quyền cấp tỉnh và các cơ quan quản lý bất động sản ở Canada, chẳng hạn như Hội đồng Bất động sản Ontario (RECO), Hiệp hội Bất động sản Canada (CREA) và Ủy ban Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB).

Các quy tắc và giao thức này dùng để chính thức hóa và giám sát các mối quan hệ môi giới của người mua bằng cách thiết lập một khuôn khổ quản lý các nghĩa vụ, trách nhiệm, tiết lộ, đồng ý và bảo mật.

Tiền hoa hồng đến từ đâu?

Trên toàn quốc, cơ cấu tiền hoa hồng dành cho các đại lý và môi giới bất động sản thường bao gồm hoa hồng dựa trên tỷ lệ phần trăm thu được từ giá bán nhà, nhưng tỷ lệ khác nhau.

Ở Toronto, tỷ lệ phổ biến là 5% trên toàn bộ số tiền bán và theo thông lệ, người bán phải trả hoa hồng cho việc bán bất động sản, sau đó tiền hoa hồng này được chia cho đại diện của người bán và người mua.

Ví dụ: nếu một ngôi nhà được bán với giá 1 triệu đô la  với mức hoa hồng 5% thì tổng số tiền hoa hồng là 50.000 đô la. Số tiền này do người bán trả, thường được chia đều giữa đại lý của người bán và người mua, mỗi người nhận được 25.000 đô la. Tuy nhiên, việc phân chia chính xác có thể dao động, tùy thuộc vào thỏa thuận được thiết lập giữa người bán và đại lý của họ.

Tại sao tiền hoa hồng lại được chia theo cách này?

Theo CREA, tổ chức này không bắt buộc phải phân chia tiền hoa hồng cụ thể hoặc quy định cách phân bổ tiền  hoa hồng giữa nhà đăng bán và nhà môi giới của người mua.

Quy tắc 11.2.1.3 trong các luật và quy định của CREA nêu rõ: “Thành viên môi giới bất động sản niêm yết đồng ý trả cho thành viên môi giới bất động sản hợp tác (tức là của người mua) khoản tiền thưởng cho việc hợp tác bán tài sản. Đề nghị tiền thưởng bằng 0 là không thể chấp nhận được.”

Trong email, RECO cho biết tỷ lệ hoa hồng không cố định. “Tỷ lệ hoa hồng không được ấn định hoặc phê duyệt bởi Hội đồng Bất động sản Ontario, các cơ quan chính phủ, hiệp hội bất động sản hoặc hội đồng bất động sản,” cơ quan này cho biết.

Mặc dù 5% được coi là mức hoa hồng “tiêu chuẩn” ở Ontario nhưng nguồn gốc của con số đó vẫn chưa rõ ràng.

Tuy nhiên, việc chia hoa hồng giữa đại lý của người mua và người bán vẫn là một thông lệ lâu đời trong lĩnh vực bất động sản, được thiết kế nhằm thúc đẩy sự hợp tác, cân bằng và công bằng trong ngành. Ý tưởng là việc chia sẻ hoa hồng sẽ khuyến khích các đại lý giới thiệu nhiều người mua tiềm năng hơn tới ngôi nhà, dẫn đến việc bán nhà nhanh hơn và có thể sinh lời nhiều hơn.

Hơn nữa, mô hình hoa hồng giúp giảm xung đột lợi ích tiềm ẩn bằng cách loại bỏ nghĩa vụ tài chính trực tiếp của người mua đối với đại lý của họ, ngăn chặn áp lực không đáng có đối với người mua và đảm bảo khả năng tiếp cận các dịch vụ đại lý.

Tại sao điều này là một vấn đề?

Vụ kiện do nguyên đơn Mark Sunderland đệ trình chống lại các bị đơn TRREB, CREA và nhiều công ty môi giới bất động sản khác cho rằng một thỏa thuận được gọi là “quy tắc hoa hồng môi giới cho người mua” đã có hiệu lực ít nhất từ tháng 3 năm 2010.

Vụ kiện của Sunderland cho rằng thỏa thuận này đã cản trở sự cạnh tranh trên thị trường, buộc người bán phải chịu những chi phí mà lẽ ra họ không cần chịu nếu không có thỏa thuận như vậy. Hơn nữa, nó cho rằng thiết lập này ngăn cản việc đàm phán về giá cả và chất lượng dịch vụ.

Trong một nghiên cứu được tài trợ bởi Kalloghlian Myers LLP - công ty pháp lý đã đệ đơn kiện Sunderland - nhân chứng chuyên môn, Tiến sĩ Panle Jia Barwick, một chuyên gia về cơ cấu kinh tế của hoa hồng bất động sản, lập luận rằng “quy tắc hoa hồng môi giới cho người mua” khuyến khích người môi giới người mua điều hướng người mua tránh xa những bất động sản mà người bán đưa ra mức hoa hồng dưới mức trung bình.

Barwick nói rằng ngay cả khi không có chính sách chính thức quy định mức giá thống nhất, các nhà môi giới dựa vào sự hợp tác ngang hàng để thu hút người mua bất động sản có thể giúp duy trì tỷ lệ hoa hồng tiêu chuẩn tại địa phương, đặc biệt là đối với người môi giới của người mua.

Michael G. Osborne, luật sư chuyên về luật cạnh tranh và chống độc quyền tại Cozen O'Connor ở Toronto, nói rằng từ quan điểm cạnh tranh, có một vấn đề tiềm ẩn liên quan đến cơ chế trong đó các công ty môi giới phải trở thành thành viên của CREA và TRREB để vận hành. Về cơ bản, mặc dù Nhà môi giới A và Nhà môi giới B không có thỏa thuận trực tiếp bằng văn bản giữa họ, nhưng bằng cách tuân thủ các quy tắc của hiệp hội, Cục Cạnh tranh có thể coi họ đang hoạt động theo một thỏa thuận gián tiếp “trung tâm và nan hoa.”

Tuy nhiên, vấn đề này vẫn chưa được đưa ra kiện tụng ở Canada và chưa được giải quyết trong quyết định gần đây nhất.

Con số phải bồi thường trong vụ kiện là bao nhiêu?

Kalloghlian Myers LLP đang yêu cầu bồi thường cho bất kỳ ai đã bán nhà kể từ năm 2010, mặc dù họ vẫn chưa đưa ra giá trị tổng thể bằng đồng đô la cho những gì họ đang tìm kiếm.

Nếu mọi giao dịch được TRREB chi trả đều bị ảnh hưởng thì số tiền liên quan có thể rất lớn.

Theo số liệu về doanh thu và giá trung bình hàng năm trên trang web của TRREB, hơn 880 tỷ đô la bất động sản nhà ở đã được sang tay từ năm 2010 đến năm 2022. Hoa hồng 5% cho những giao dịch mua bán đó sẽ lên tới 44 tỷ đô la, trong đó một nửa sẽ thuộc về người môi giới của người mua.

Người bán nhà có được tham gia khởi kiện không?

Trong một vụ kiện tập thể, những cá nhân bị ảnh hưởng tương tự thường tự động được đưa vào, nghĩa là thường không cần phải chủ động “tham gia” vụ kiện. Nếu phán quyết có lợi cho tập thể, các cá nhân bị ảnh hưởng sẽ được thông báo về quyền lợi của họ. Thời hạn của các vụ kiện như vậy có thể rất khác nhau, tùy thuộc vào mức độ phức tạp liên quan và con đường pháp lý được thực hiện.

Bước tiếp theo có thể sẽ liên quan đến việc các bị cáo kháng cáo quyết định tiến hành vụ kiện, sau đó là đề nghị chứng nhận vụ kiện tập thể. Các bị cáo có 30 ngày để kháng cáo bản án. Nếu không có kháng cáo, tòa án sẽ xác định liệu vụ việc có đủ điều kiện để được chứng nhận vụ kiện tập thể hay không. Thành công ở đây sẽ dẫn đến một phiên tòa để xác định xem liệu thỏa thuận môi giới có cấu thành một âm mưu bất chính hay không.

Nếu được bồi thường thì việc phân phối có thể mất vài năm.

©2023 Financial Post

Bản tiếng Việt của The Canada Life