Tháng trước, các nhà kinh tế tại Ngân hàng Montreal đã công bố một báo cáo về “câu hỏi hóc búa về khả năng chi trả” của Canada, đưa ra một số tin tức nghiêm túc cho bất kỳ ai chú ý.

Bất chấp “sự điều chỉnh giá đáng kể” trên hầu hết Canada, khả năng chi trả vẫn khó nắm bắt — và không có khả năng sớm đạt được lực kéo. Các tác giả cũng nhấn mạnh lập trường lâu nay rằng nguồn cung nhà ở nhiều hơn sẽ không phải là cách khắc phục mà chúng ta cần để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở.

Vì vậy, thay vì hỏi khi nào chúng ta có thể thấy nhà ở trên thị trường có giá phải chăng trở lại, thì đã đến lúc hỏi - ít nhất là ở một số thị trường đô thị nhất định - liệu đã đến lúc chấp nhận giá cao như một điều bình thường mới? Nếu chúng ta chấp nhận thực tế đó, theo một số chuyên gia, thì chúng ta có thể thảo luận trung thực về nhu cầu về nhà ở được trợ cấp và các hình thức sở hữu thay thế, đồng thời thừa nhận rằng bất kỳ nguồn cung bổ sung nào trên thị trường sẽ không làm giảm giá.

Rốt cuộc, ngay cả khi chúng ta thấy giá giảm ở Vancouver và Toronto, chúng cũng không đáng kể, không đủ gần để tiếp tục khả năng chi trả của một thập kỷ trước.

Nguyên tắc chung là nhà ở hợp túi tiền khi nó chiếm không quá một phần ba tổng thu nhập của một người. Vào ngày 1 tháng 6, Ngân hàng Quốc gia Canada đã công bố báo cáo giám sát khả năng chi trả hàng quý, cho thấy các khoản thanh toán thế chấp tính theo phần trăm thu nhập của một người đã đạt gần 61% trên toàn quốc trong quý đầu tiên. Đó là mức giảm 3,2% so với quý trước, điều này có vẻ không nhiều. Và nó đến sau khi đã đạt đến mức không thể chi trả nhất trong hơn 30 năm.

Các khoản thanh toán thế chấp theo tỷ lệ phần trăm thu nhập ở Vancouver là 95% và 83% ở Toronto, cao hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử của các thành phố đó. Ở Vancouver, nơi giá nhà trung bình là 1.192.356 đô la, đó là khoản trả trước 238.471 đô la và 340,8 tháng tiết kiệm cho số tiền đó. Thu nhập hàng năm cần thiết là 242.045 đô la và khoản thanh toán thế chấp hàng tháng là 6.643 đô la.

Ở Toronto, giá nhà trung bình là 1.137.570 đô la và khoản trả trước 227.514 đô la phải mất 297 tháng để tiết kiệm. Điều đó đòi hỏi thu nhập hàng năm là 230.923 đô la để trang trải các khoản thanh toán thế chấp là 6.338 đô la.

“Thật không may, tôi nghĩ rằng chúng ta sẽ luôn gặp phải tình huống mà ngay cả những người có thu nhập trung bình cũng sẽ thực sự gặp khó khăn, và những người có thu nhập thấp hơn sẽ chỉ có thể có được chỗ ở thông qua các khoản trợ cấp và hỗ trợ của chính phủ,” nhà phát triển kiêm tư vấn bất động sản Vancouver Michael Gelle cho biết.

“Tôi càng đọc nhiều về những người làm việc trong nhà hàng và những người kiếm được mức lương tối thiểu, tôi tự hỏi họ quản lý như thế nào. Nó thực sự khá đáng lo ngại.”

Clay Jarvis, chuyên gia thế chấp và bất động sản của công ty tài chính cá nhân NerdWallet, cho biết Canada đã tự đặt mình vào một tình huống xấu nơi giá nhà gây quan ngại.

Ông nói: “Chúng ta phụ thuộc vào bất động sản để thúc đẩy cả GDP và tài sản cá nhân ở đất nước này, vì vậy nếu một số chính sách viên đạn bạc mang lại giá trị gia đình một cách thần kỳ trở lại như cũ vào năm 2013, chúng tôi sẽ xem xét một cuộc tàn sát kinh tế thuần túy.”

Báo cáo của BMO giải thích không đủ khả năng chi trả là một câu hỏi hóc búa, đó là lý do tại sao nguồn cung không thể khắc phục được. Bất cứ khi nào giá thực sự giảm và tỷ suất lợi nhuận thu hẹp lại, các nhà phát triển sẽ có ít động lực hơn để xây dựng (kịch bản đó đang diễn ra ở Vancouver). Trong khi đó, ngành công nghiệp phát triển không thể theo kịp nhu cầu trong nước ngày càng tăng và lượng nhập cư ở mức kỷ lục, vì vậy ngành này dường như không thể theo kịp.

“Mặc dù hầu hết đều tranh luận về việc khắc phục phía cung, nhưng quan điểm lâu nay của chúng tôi là thật hão huyền khi tin rằng một ngành, vốn đã hoạt động hết công suất, có thể tăng gấp đôi trong thời gian ngắn, tràn ngập thị trường với các đơn vị mới và đưa giá và tiền thuê xuống,” các tác giả kinh tế của báo cáo cho biết.

Chủ tịch John Pasalis của Realosophy nói với khán giả trong buổi nói chuyện trực tiếp hàng tháng vào thứ Năm: “Về cơ bản, họ đang cho rằng dân số bùng nổ nhằm giảm nới lỏng thị trường lao động đang gây áp lực lên thị trường nhà ở vì nguồn cung không thể theo kịp. Họ [BMO] đã có biểu đồ tuyệt vời này để xem xét mức tăng giá - mức tăng giá nhà thực tế so với mức tăng dân số ở các quốc gia khác nhau và họ đã tìm thấy một mô hình rõ ràng. Canada, Úc, New Zealand và các quốc gia có dân số bùng nổ nhất cũng đang chứng kiến giá nhà tăng nhanh nhất. Và các quốc gia nơi dân số tăng chậm - Nhật Bản và Italy ở mức thấp nhất - không thấy giá nhà tăng nhiều. Vì vậy, chắc chắn có một mối quan hệ. Và họ lập luận rằng mức tăng dân số  1% dẫn đến giá nhà tăng 3%. Nếu chúng ta đang ở mức tăng trưởng dân số 2%, thì đó là mức tăng trưởng 6% và đó là lý do khiến ngành xây dựng rất khó theo kịp sự bùng nổ.”

Pasalis sau đó cho biết rằng giá nhà và tiền thuê nhà cao là một xu hướng khó đảo ngược và các chính trị gia có thể không quan tâm nhiều đến thử thích này.

Vì vậy, thay vì tự hỏi khi nào giá nhà có thể giảm, có lẽ đã đến lúc tìm cách thương lượng trong tình thế khó khăn. Geller tin rằng sẽ sớm có sự trở lại của các mô hình phù hợp với nền kinh tế chia sẻ, phổ biến trong ngành công nghệ.

Chúng ta sẽ xem xét hợp tác xã cổ phần kiểu cũ, nơi cư dân sở hữu cổ phần trong một tòa nhà và cho thuê lại các đơn vị. Mô hình này là tiền thân của nhà phố chung cư và ít tốn kém hơn vì có những hạn chế, theo phong cách New York. Ngoài ra còn có đồng sở hữu, theo đó các bên riêng biệt sở hữu nhà ở chính cùng nhau.

Alex Hemingway, nhà kinh tế cấp cao và nhà phân tích chính sách tại Trung tâm Canada về Giải pháp Chính sách They thế, từ chối đầu hàng tình trạng không đủ khả năng chi trả như một cách sống. Ông tin rằng Canada có thể làm theo mô hình của Auckland, New Zealand và tăng mật độ các khu mật độ thấp đồng thời bổ sung thêm nhà ở công cộng đáng kể cho người thu nhập thấp. Ông vẫn tin rằng nguồn cung nhiều hơn ít nhất có thể khiến giá thuê ổn định cho đến khi nhà ở giá cả phải chăng được xây dựng.

“Chúng ta có phải bỏ cuộc không? Không, chúng ta không bỏ cuộc. Việc phân vùng quy hoạch lớn trên toàn thành phố là rất hiếm nhưng có rất nhiều lý thuyết và bằng chứng cho rằng đó sẽ là một ý kiến hay — nhưng [chúng tôi] chưa thấy điều đó xảy ra. Có lẽ sẽ sớm thôi.”

“Một ví dụ nổi bật là Auckland. Họ đã thực hiện quy hoạch mở rộng đáng kể trên toàn thành phố vào năm 2016 và kết quả khá ấn tượng. Họ đã diễn giải chính xác cách lý thuyết dự đoán sự gia tăng đáng kể nguồn cung nhà ở và kết quả là, và quan trọng nhất, tốc độ tăng giá thuê nhà chậm lại đáng kể. Nếu được điều chỉnh theo lạm phát, giá thuê ở Auckland, nơi diễn ra quá trình phân vùng cao, hiện thấp hơn so với năm 2016. Đây không phải là quỹ đạo của các thành phố khác ở New Zealand.”

Jarvis tin rằng sẽ cần nhiều hơn những thay đổi về quy hoạch để xoay chuyển cuộc khủng hoảng khả năng chi trả. Ông coi sự gián đoạn lớn là lối thoát duy nhất, chẳng hạn như nhắm mục tiêu vào các nhà đầu tư đang mua tài sản để tận dụng giá thuê cao. Các nhà đầu tư cạnh tranh với những người mua lần đầu vì họ tập trung vào các căn hộ chung cư rẻ tiền nhất.

Đầu năm nay, một báo cáo của Cơ quan Thống kê Canada cho thấy gần một phần năm bất động sản được sử dụng làm khoản đầu tư ở BC, Ontario, Manitoba và Nova Scotia cộng lại.

Jarvis đề xuất tạm thời hạn chế số lượng bất động sản mà một cá nhân có thể sở hữu hoặc tăng các yêu cầu thanh toán trước đối với người mua có nhiều hơn một bất động sản thứ hai.

“Một trong hai chiến lược sẽ làm giảm sự cạnh tranh và đảm bảo sự giàu có về nhà ở không tập trung vào những người đã sở hữu nhà. Nhưng chính trị gia nào sẽ đề xuất một điều gì đó không được lòng các cử tri giàu có, các nhà phát triển và các công ty bất động sản?” ông hỏi.

“Thị trường nhà ở của chúng ta giống như một người đã không đi khám răng trong 20 năm. Cái thời mà một ít florua và chỉ nha khoa sẽ giúp mọi thứ khỏe mạnh đã qua lâu rồi. Cách duy nhất bây giờ là can thiệp nghiêm túc. Nếu chúng ta thực sự muốn cung cấp nhà ở mà những người mua lần đầu có thể mua được, chúng tôi sẽ phải bắt đầu kích hoạt cuộc chiến này.

© 2023 STOREYS

Bản tiếng Việt của The Canada Life