Vancouver có vẻ sẽ tăng tỷ lệ CAC dành cho nhà phát triển lên tới 111%

Chi phí của mọi thứ đang tăng lên, và chi phí phát triển cũng không ngoại lệ vì Thành phố Vancouver muốn tăng tỷ lệ Đóng góp Tiện ích Cộng đồng (CACs).

Các mức tăng được đề xuất sẽ khiến CACs tăng hơn 50% đối với một số khu vực và loại tòa nhà, và lên tới 111% đối với một khu vực. Norquay (Kingsway C-2) sẽ chứng kiến mức tăng phần trăm lớn nhất đó, lấy tỷ lệ mục tiêu CAC hiện có từ 14,19 đô la mỗi foot vuông lên 30 đô la mỗi foot vuông. Tiếp theo là các khu phụ dành cho nhiều hộ gia đình ở tầng trung Grandview-Woodland với mức tăng 56% lên 40 đô la một foot vuông, và các tòa nhà sử dụng hỗn hợp từ 6 đến 10 tầng của Cambie Corridor với mức tăng 51% lên 185 đô la một foot vuông.

CAC được tính cho các nhà phát triển để đổi lấy quyền phát triển được cấp thông qua phân vùng lại và thường được cung cấp bằng hiện vật — ví dụ như nhà ở giá rẻ hoặc cơ sở chăm sóc trẻ em — hoặc các khoản đóng góp trực tiếp bằng tiền mặt để tài trợ cho việc cải thiện cơ sở hạ tầng trong Thành phố.

Thành phố Vancouver đặt tỷ lệ mục tiêu cho CAC theo khu vực đối với những khu vực không có chính sách riêng, nhưng thường sẽ làm việc với nhà phát triển để thương lượng về giá trị và hình thức phù hợp của CAC, tính đến tác động của việc tái phân vùng, các chính sách hiện có, và kế hoạch cộng đồng.

Trong một báo cáo gửi Hội đồng Thành phố Vancouver, nhân viên Thành phố cho biết tỷ lệ mục tiêu cho CAC được hiệu chỉnh lại bốn năm một lần — hoặc sớm hơn nếu điều kiện thị trường thay đổi đáng kể — để phản ánh tốt hơn “điều kiện thị trường hiện tại và khả năng tồn tại của nguồn cung nhà ở mới và không gian việc làm.” Các bản cập nhật cuối cùng được thực hiện vào năm 2018 và 2020.

Hội đồng sẽ bỏ phiếu về các mức khuyến nghị mới trong cuộc họp vào thứ Ba, ngày 11 tháng 4, và các mức đó như sau:

Thành phố cho biết họ đã thuê hai chuyên gia tư vấn bên ngoài, Coriolis Consulting Corp. và Urban Systems Ltd., để phân tích và xác định các điều chỉnh lệ phí và những chuyên gia tư vấn đó đã đề xuất tăng năm mục tiêu trong khi vẫn giữ nguyên tám mục tiêu. Thành phố cũng đã tổ chức các cuộc họp với các bên liên quan khác nhau bắt đầu từ tháng 10 năm 2022, bao gồm các cuộc họp với Viện Phát triển Đô thị (UDI), Hiệp hội Quốc gia về Bất động sản Công nghiệp và Văn phòng (NAIOP) và Hiệp hội Người xây nhà Vancouver.

Lệ phí mục tiêu cho CACs được điều chỉnh hàng năm bằng cách sử dụng chỉ số lạm phát gắn liền với những thay đổi hàng năm về giá trị tài sản và chi phí xây dựng, với lần điều chỉnh cuối cùng được phê duyệt vào ngày 7 tháng 6 năm 2022. UDI và NAIOP cho biết họ lo ngại về mức tăng lệ phí mới được đề xuất bởi vì chúng cao hơn mức tăng lạm phát và sẽ có tác động tiêu cực đến khả năng tài chính của một số dự án. Đáp lại, nhân viên nói rằng mức tăng này không phải là kết quả của lạm phát, mà là “để đảm bảo rằng việc giá đất tăng được đảm bảo theo chính sách CAC của Thành phố, tùy thuộc vào thử nghiệm kinh tế và khả năng thanh toán.”

“Thời điểm của những thay đổi được đề xuất là đặc biệt khó khăn, vì lãi suất cao và doanh số bán nhà giảm dần đã khiến nhiều dự án bị tạm dừng cho đến khi điều kiện thị trường được cải thiện, để chúng có thể khả thi trở lại về mặt tài chính,” Chủ tịch kiêm giám đốc điều hành UDI Anne McMullin viết trong một lá thư gửi Thành phố.

Bà McMullin cũng cho biết thêm rằng UDI tin rằng Thành phố không nên thực thi “giá sàn nhân tạo” đối với CAC và lệ phí đó phải thực sự phản ứng với những biến động trên thị trường, bao gồm cả việc giảm, thay vì chỉ tăng. UDI cũng đang khuyến nghị Thành phố xem xét cho phép trì hoãn việc cung cấp các tiện ích công cộng, trong trường hợp “điều đó có nghĩa là tạo điều kiện cung cấp nguồn cung nhà ở rất cần thiết.”

Trong khi đó, NAIOP, trong một bức thư do Giám đốc điều hành NAIOP Vancouver Paul Kool viết, bày tỏ lo ngại rằng mức phí được sử dụng trong thử nghiệm kinh tế (5,5%) là quá thấp và các giả định về phí cho thuê (40 đô la mỗi foot vuông) đối với các dự án khu công nghiệp ở một số khu vực của Thành phố là quá cao.

Về các mục tiêu gia tăng được đề xuất, Thành phố cho biết đã “tăng dần việc sử dụng các đóng góp phát triển được thiết lập trước, chẳng hạn như các mục tiêu CAC và đóng góp Phân vùng Thưởng theo Mật độ, để tăng thêm tính chắc chắn và khả năng dự đoán, đồng thời cải thiện và hợp lý hóa quy trình cho tất cả các bên liên quan.” Thành phố cũng ước tính rằng 60% tái phân vùng với CAC tuân theo phương pháp tiếp cận mục tiêu (trái ngược với phương pháp thương lượng) và mục tiêu của Thành phố là tăng cường sử dụng các mục tiêu.

Vào tháng 12, Ủy viên Hội đồng Sarah Kirby-Yung cũng đã đệ trình một kiến nghị chỉ đạo nhân viên báo cáo lại cho Hội đồng về kế hoạch thực hiện để thiết lập các CAC có mức phí cố định dành riêng cho các dự án phát triển dân cư thấp tầng và trung tầng. Kiến nghị đó đã được Hội đồng phê duyệt vào ngày 6 tháng 12 năm 2022 và Hội đồng hiện đang chờ báo cáo, dự kiến sẽ được gửi vào quý 2 năm 2023.

Nếu mức phí mới cho CAC được phê duyệt vào ngày 11 tháng 4, thì chúng sẽ có hiệu lực bắt đầu từ ngày 30 tháng 9.

Bản tiếng Việt của The Canada Life