Chủ sở hữu các tòa nhà văn phòng cũ đang phải chịu thiệt hại nặng nề nhất vì các tòa nhà mới hơn, được trang bị tốt hơn sẽ thu hút người thuê đến đồng cỏ xanh hơn của họ.
Một báo cáo gần đây từ Dịch vụ Bất động sản Thương mại (CBRE) cho thấy tỷ lệ văn phòng trống trên toàn quốc đạt mức cao nhất trong 30 năm là 18,5% trong quý 2 năm 2024, tăng 4 điểm cơ bản so với thời điểm này năm ngoái. Và ở các khu vực trung tâm thành phố, con số đó đã ở mức 19,4% trong ba quý vừa qua.
Tệ hơn nữa, các dự báo cho thấy các tòa nhà văn phòng mới dự kiến sẽ đưa vào nguồn cung vào nửa cuối năm 2024 chỉ có 39,5% cho thuê trước, nghĩa là tỷ lệ trống hiện tại sẽ tăng 20 điểm cơ bản (bps) nếu dự báo không thay đổi. Theo báo cáo, phần lớn các vị trí trống này sẽ ở trung tâm thành phố Toronto.
Về mặt tích cực, bảy thành phố trong 10 thị trường được nêu bật trong báo cáo cho thấy tỷ lệ trống ổn định hoặc giảm trong quý này.
Thủ phạm rõ ràng đằng sau số lượng không gian văn phòng 'ma' ngày càng tăng là hiện tượng làm việc từ xa và sự gia tăng nhanh chóng của nó sau khi đại dịch bùng phát, nhưng các yếu tố khác như "tăng trưởng GDP chậm lại, nguồn cung mới và tốc độ cho thuê chậm lại của các công ty công nghệ Mỹ" cũng đang thúc đẩy số lượng văn phòng trống, theo Marc Meehan, giám đốc điều hành tại CBRE.
Không còn nghi ngờ gì nữa, số lượng vị trí trống đang tăng lên, nhưng dữ liệu cho thấy không phải tất cả các không gian văn phòng đều bị bỏ hoang như nhau.
Theo báo cáo, sản phẩm Hạng A (tòa nhà văn phòng mới hơn, sáng sủa hơn với nhiều tiện nghi hơn) hiện đã có sự cải thiện trong hai quý, giảm 30 điểm cơ bản trong quý này, với 6 trong số 10 thị trường có tỷ lệ trống Hạng A ở trung tâm thành phố giảm trong Quý 2. Khoảng cách giữa các tòa nhà mới này với sản phẩm Loại B và C (các tòa nhà văn phòng cũ, không có bàn bóng đá hoặc phòng chờ sang trọng) tiếp tục mở rộng, đạt mức chênh lệch 850 điểm cơ bản trong quý này.
Nhưng không chỉ các tòa nhà hạng A có nhiều khả năng được thuê kín hơn, mà khách thuê còn thực sự rời bỏ văn phòng hạng B và C để tìm kiếm nơi làm việc hiện đại hơn. Báo cáo cho biết, xu hướng này, được mệnh danh là “các động thái hướng tới chất lượng”, đã buộc chủ sở hữu các tòa nhà cũ phải thực hiện “những cải tiến về vốn và trang bị thêm đáng kể để giúp duy trì khả năng cạnh tranh và hỗ trợ sức hấp dẫn lâu dài cho tài sản của họ.”
Meehan cho biết, trong số những nâng cấp mà chủ nhà có thể sử dụng để thu hút người thuê tiềm năng là phòng tập thể dục văn phòng, phòng chờ dành cho người thuê, hành lang cải tiến và thậm chí cả thiết bị mô phỏng chơi gôn. "Bất cứ điều gì để cải thiện môi trường mà nhân viên làm việc hàng ngày."
Nhưng bất chấp làn sóng khách thuê văn phòng hạng A, xu hướng này có thể sẽ không đủ để bù đắp tỷ lệ trống trên toàn quốc. Meehan cho biết: “Những khó khăn trong phân khúc Hạng B và C đó sẽ có tác động lớn hơn những lợi ích hoặc cải tiến mà chúng tôi mong đợi sẽ thấy ở Hạng A.”
Một giải pháp thay thế có thể nằm ở việc chuyển đổi văn phòng, có thể cung cấp người thuê cho những chủ sở hữu văn phòng đang phải đối mặt với tỷ lệ trống cao, đồng thời tạo thêm nhà ở và đưa mọi người đến khu vực trung tâm thành phố, mặc dù báo cáo của CBRE cho thấy phong trào này chưa phát triển như nhiều người đã hy vọng. Theo báo cáo, chỉ có “6,0 triệu foot vuông sản phẩm văn phòng cũ đã bắt đầu chuyển đổi kể từ năm 2021, tương đương 1,3% lượng cung.” Meehan giải thích rằng điều này phần lớn là do chi phí chuyển đổi cao, nhưng “mọi chuyển đổi đều có ích,” ông nói.
Tất nhiên, nếu nhiều nhà tuyển dụng bắt đầu quay trở lại làm việc, những không gian văn phòng cũ hơn có thể sẽ lấp đầy cùng với những tòa nhà sang trọng hơn. Vì lý do đó và để hồi sinh thành phố mà Thị trưởng Toronto Olivia Chow đã đàm phán về việc quay trở lại làm việc với các ngân hàng Toronto, mà theo CBRE, những doanh nghiệp này chiếm 7 triệu foot vuông trong tổng diện tích văn phòng 34 triệu foot vuông hiện có của thành phố.
Nhưng Meehan coi thị trường thương mại và văn hóa văn phòng cùng với nó là một con thú năng động. Ông nói: “Các khu trung tâm thành phố không có dân cư làm việc văn phòng là điều đáng lo ngại. Nhưng tôi nghĩ chúng ta đang trải qua một quá trình phát triển trong không gian văn phòng và mang lại những điều tốt đẹp, chẳng hạn như cải thiện điều kiện không gian văn phòng cho nhân viên. Đó là một điều tuyệt vời."
© 2024 Storeys
Bản tiếng Việt của The Canada Life
