Nhà ở là vấn đề then chốt khi Justin Trudeau đắc cử năm 2015 và thậm chí còn quan trọng hơn vào năm 2025. Với việc Trudeau từ chức, đã đến lúc xem xét lại hồ sơ của ông.

Vào thứ Hai, ngày 6 tháng 1, trong một quyết định vừa gây chấn động vừa không gây ngạc nhiên, Justin Trudeau tuyên bố rằng ông sẽ từ chức Lãnh đạo Đảng Tự do Canada và Thủ tướng.

Trong nhiều tháng, danh sách các đồng minh bất mãn với Trudeau vẫn tiếp tục tăng lên. Danh sách hiện bao gồm NDP, nhiều nghị sĩ Đảng Tự do và cựu Phó Thủ tướng kiêm Bộ trưởng Tài chính Chrystia Freeland. Đó là những đối thủ đáng kể, nhưng những người thực sự khiến Trudeau phải chịu đựng là những người thăm dò ý kiến, những người đã đưa ra tỷ lệ chấp thuận ông ở mức thấp nhất mọi thời đại vào năm 2025 và Đảng Tự do kém Đảng Bảo thủ của Pierre Poilievre hai chữ số.

Việc từ chức của Trudeau tương tự như trường hợp của cha ông, Pierre, người đã từ chức vào ngày 29 tháng 2 năm 1984 trong hoàn cảnh tương tự — Đảng Tự do đang tiến tới một thất bại gần như chắc chắn trước Đảng Bảo thủ.

Pierre Trudeau được thay thế bởi John Turner, người đã thua cuộc bầu cử tháng 9 năm 1984 trước Brian Mulroney và Đảng Bảo thủ Tiến bộ trong chiến thắng chênh lệch nhất trong lịch sử liên bang Canada (Đảng Bảo thủ giành được kỷ lục 211 trong số 282 ghế). Sau thông báo của Trudeau trẻ tuổi vào tuần này, Quốc hội đã bị hoãn lại — tạm dừng — cho đến ngày 24 tháng 3 và Đảng Tự do hiện sẽ bắt đầu cuộc đua để chọn một nhà lãnh đạo mới mà họ hy vọng có thể xoay chuyển tình thế.

Tuyên thệ nhậm chức vào ngày 4 tháng 11 năm 2015, Trudeau đã lãnh đạo đất nước trong hơn chín năm. Rất nhiều thứ đã thay đổi trong thời gian đó, theo hướng tốt và xấu, nhưng có một điều không thay đổi là cuộc khủng hoảng nhà ở ở Canada, vốn là một vấn đề quan trọng vào thời điểm đó và ngày càng trở nên quan trọng hơn kể từ đó. Sau đây là cái nhìn về những gì Trudeau và Đảng Tự do đã hứa sẽ thực hiện về nhà ở và liệu họ có thực sự thực hiện được hay không.

Xóa bỏ GST đối với công trình xây dựng cho thuê mới

Trước cuộc bầu cử năm 2015, Đảng Tự do đã công bố toàn bộ cương lĩnh của mình vào ngày 5 tháng 10, có tựa đề "Kế hoạch mới cho tầng lớp trung lưu vững mạnh." Trong một trong những lần đầu tiên đề cập đến nhà ở, Đảng Tự do đã hứa sẽ "khuyến khích xây dựng nhà cho thuê mới bằng cách xóa bỏ toàn bộ GST đối với các khoản đầu tư vốn mới vào nhà cho thuê giá rẻ."

Năm 2017, Đảng Tự do đã thay đổi quyết định và hủy bỏ lời cam kết, nói rằng có nhiều cách hiệu quả hơn để khuyến khích xây dựng cho thuê. Sáu năm sau, Chính phủ Canada đã đảo ngược quyết định một lần nữa và tuyên bố rằng cuối cùng họ sẽ thực hiện lời hứa ban đầu là xóa bỏ 5% GST đối với công trình xây dựng cho thuê mới — do các nhà phát triển trả cho các dự án cho thuê, nhưng không phải các dự án phân tầng.

Bản thân Trudeau đã đưa ra thông báo vào ngày 14 tháng 9 năm 2023 và thừa nhận sự thay đổi này, nói rằng họ tin rằng Sáng kiến Tài trợ Xây dựng Cho thuê — được đổi tên thành Chương trình Cho vay Xây dựng Căn hộ vào tháng 11 năm 2023 và vẫn còn tồn tại — là một động thái tốt hơn, nhưng mọi thứ đã thay đổi.

"Đó là chương trình phù hợp vào thời điểm đó", Trudeau cho biết. "Nhưng hiện tại, xét đến lãi suất hiện tại, xét đến những thách thức mà mọi người gặp phải khi xây dựng các tòa nhà chung cư mới, chúng tôi nhận ra rằng đã đến lúc phải hành động để xóa bỏ thuế GST của liên bang đối với các tòa nhà chung cư được xây dựng có mục đích."

Sự thay đổi này — được quản lý dưới dạng chương trình hoàn tiền — đã được triển khai và Chính phủ hiện đang trong quá trình mở rộng chương trình hoàn tiền để bao gồm các dự án nhà ở cho sinh viên, với các cuộc tham vấn công khai sẽ bắt đầu vào tháng 11 năm 2024.

Phát triển Bất động sản Liên bang ít được sử dụng

Một sáng kiến chính sách khác lần đầu tiên được đưa ra trong cương lĩnh năm 2015 là cam kết "tiến hành kiểm kê tất cả các vùng đất và tòa nhà liên bang có sẵn có thể được tái sử dụng và cung cấp một số lô đất này với chi phí thấp để xây dựng nhà ở giá rẻ tại các cộng đồng có nhu cầu cấp thiết".

Thật kỳ lạ, hiện có hai chương trình liên bang có mô tả tương tự như thế này. Năm 2019, Chính phủ Canada đã khởi động Sáng kiến Đất đai Liên bang, được "thiết kế để hỗ trợ việc chuyển nhượng hoặc cho thuê các vùng đất và tòa nhà liên bang dư thừa cho những người nộp đơn đủ điều kiện" để "phát triển hoặc cải tạo thành nhà ở giá rẻ."

Tuy nhiên, trong Ngân sách 2024, họ đã công bố Ngân hàng Đất công Canada, được ra mắt vào tháng 8 năm 2024 với 56 bất động sản nằm trên khắp cả nước do chính phủ liên bang sở hữu và sẽ có sẵn — thông qua hợp đồng cho thuê thay vì bán — để phát triển nhà ở. Kể từ đó, chính phủ đã tiếp tục thêm bất động sản vào nhóm.

Bảng thông tin của Ngân hàng Đất công Canada tính đến tháng 1 năm 2025.

Không rõ Ngân hàng Đất công Canada khác với Sáng kiến Đất đai Liên bang như thế nào, vì các bất động sản được liệt kê theo sáng kiến sau cũng được liệt kê theo sáng kiến trước và chính phủ liên bang vẫn xác định chúng riêng biệt, cam kết 112,6 triệu đô la trong Ngân sách 2024 cho Sáng kiến Đất đai Liên bang.

Tuy nhiên, khái niệm đằng sau chương trình là hợp lý và ít bị chỉ trích. Thật không may cho Trudeau và Đảng Tự do, Sáng kiến Đất đai Liên bang chỉ tạo ra 4.000 đơn vị nhà ở mới tính đến tháng 9 năm 2023 và Ngân hàng Đất công Canada vẫn còn quá sớm để Đảng Tự do coi đó là một thành công.

Sáng kiến phát triển nhà ở

Một trong những hoạt động chủ chốt của Đảng Tự do về nhà ở là Chiến lược Nhà ở Quốc gia được đưa ra vào tháng 11 năm 2017, được coi là chiến lược nhà ở toàn diện nhất trong lịch sử Canada.

Chiến lược này được triển khai với 115 tỷ đô la và bao gồm Quỹ Đồng Đầu tư Nhà ở Quốc gia (NHCF), một chương trình trị giá 13 tỷ đô la cung cấp tài trợ hoặc các khoản vay lãi suất thấp cho các dự án nhà ở. Trong Báo cáo Kinh tế Mùa thu năm 2023, chương trình được đổi tên thành Quỹ Nhà ở Giá rẻ và chính phủ liên bang cho biết đã cam kết 7,49 tỷ đô la để tạo ra 31.589 đơn vị nhà ở mới.

Trong cương lĩnh năm 2021 của mình, Đảng Tự do cũng cho biết sẽ khuyến khích chuyển đổi các tòa nhà văn phòng thành nhà ở thông qua cam kết bổ sung 300 triệu đô la và cũng sẽ "làm việc với các thành phố để tạo ra một hệ thống cấp phép nhanh chóng nhằm cho phép chuyển đổi nhanh hơn các tòa nhà hiện có, giúp duy trì sự sôi động của các cộng đồng đô thị".

Không có chương trình mới nào được tạo ra, nhưng Sáng kiến Nhà ở Nhanh (RHI) được tài trợ thông qua Chiến lược Nhà ở Quốc gia bao gồm tài trợ cho các hoạt động chuyển đổi.

Là một phần trong chương trình nghị sự năm 2021, Đảng Tự do cũng cho biết sẽ hỗ trợ nhà ở cho người bản địa bằng cách cùng phát triển "Chiến lược Nhà ở Cho Người Bản địa ở Thành thị, Nông thôn và phía Bắc" và bắt đầu quá trình thành lập Trung tâm Nhà ở Quốc gia cho Người Bản địa vào tháng 1 năm 2024.

Người mua nước ngoài và đầu cơ

Đến thời điểm diễn ra cuộc bầu cử năm 2021, người mua và đầu cơ nước ngoài đã trở thành nỗi tức giận của nhiều người và Đảng Tự do đã để ý đến điều này. Trong cương lĩnh năm 2021 của mình, Đảng Tự do cho biết họ sẽ "đàn áp mạnh tay đối với quyền sở hữu của người nước ngoài" và "cấm tiền nước ngoài mua bất động sản nhà ở không phải để giải trí tại Canada trong hai năm tới".

Cái gọi là lệnh cấm người mua nước ngoài — về mặt kỹ thuật được gọi là Đạo luật Cấm Người Không phải Người Canada mua Bất động sản Nhà ở — sau đó đã được đưa vào Ngân sách năm 2022 và có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1 năm 2023. Tuy nhiên, chưa đầy ba tháng sau, chính phủ liên bang đã thực hiện bốn sửa đổi đối với lệnh cấm sau khi ngành bất động sản xác định nhiều hậu quả không mong muốn của luật này và thúc đẩy những thay đổi.

Lệnh cấm có điều khoản hoàng hôn tích hợp sẵn, nhưng đã được gia hạn thêm hai năm vào năm ngoái, mặc dù có rất ít bằng chứng cho thấy người mua nước ngoài vẫn đang tác động tiêu cực đến bất động sản như vào cuối những năm 2010s.

Trong cương lĩnh năm 2021 của mình, Đảng Tự do cũng cho biết họ muốn "thiết lập một loại thuế chống lướt sóng bất động sản nhà ở, yêu cầu bất động sản phải được nắm giữ trong ít nhất 12 tháng" để "hạn chế đầu cơ và lướt sóng nhà".

"Quy tắc lướt sóng nhà ở" mới cũng được đưa ra trong Ngân sách 2022 và có hiệu lực vào năm 2023, nhưng một lần nữa, nó đã trở thành hành động chống lại một vấn đề tương đối nhỏ, vì số liệu thống kê của Ngân hàng Trung ương Canada từ năm ngoái cho thấy lướt sóng nhà chỉ chiếm chưa đến 3% các giao dịch — không tính đến các hoàn cảnh sống dẫn đến việc bán bất động sản.

Trợ giúp cho Người mua nhà

Đảng Tự do cũng đã đưa ra một số cam kết trong chương trình tranh cử năm 2021 của họ để hỗ trợ người mua nhà, một số đã thành hiện thực và một số thì không.

Trudeau và Đảng Tự do đã hứa sẽ "tạo ra một Dự luật về Quyền của Người mua nhà trên toàn quốc để quá trình mua nhà diễn ra công bằng, cởi mở và minh bạch", bao gồm lệnh cấm đấu giá mù, thiết lập sổ đăng ký quyền sở hữu có lợi công khai và cấm đại lý kép. Tuy nhiên, cho đến nay, điều này chỉ tiến triển đến mức Chính phủ Canada công bố "bản thiết kế" sẽ hướng dẫn Dự luật về Quyền của Người mua nhà (cùng với bản thiết kế cho Dự luật về Quyền của Người thuê nhà mới).

Chương trình tranh cử năm 2021 của họ cũng cam kết thiết lập "một chương trình thuê mua mới để giúp người thuê nhà dễ dàng hơn trong việc sở hữu nhà trong khi vẫn đang thuê nhà". Đảng Tự do cho biết  sẽ "tạo ra một luồng cho những người thuê nhà và chủ nhà hiện tại, đặc biệt là những người ở khu chung cư, để ngay lập tức ký kết thỏa thuận thuê mua" và "cam kết 1 tỷ đô la tiền vay và trợ cấp để phát triển và mở rộng các dự án thuê mua với các đối tác tư nhân, phi lợi nhuận và hợp tác xã". Cho đến nay, vẫn chưa có chương trình nào như vậy.

Họ cũng cam kết giới thiệu Tài khoản Tiết kiệm Mua nhà Đầu tiên (FHSA) miễn thuế kết hợp các tính năng của RRSP và TSFA, cho phép người dân Canada "dành riêng 100% mỗi đô la họ kiếm được lên đến 40.000 đô la và rút ngắn thời gian thanh toán trước". FHSA sau đó đã được giới thiệu trong Ngân sách 2022 và vẫn khả dụng cho đến ngày nay.

Quỹ Tăng tốc Nhà ở

Một sáng kiến chính sách nhà ở lớn khác đã nhận được nhiều sự chú ý, đặc biệt là trong năm qua, là Quỹ Tăng tốc Nhà ở (HAF). Quỹ này lần đầu tiên được Đảng Tự do hé lộ trước cuộc bầu cử năm 2021 với mục tiêu được nêu là "tăng nguồn cung nhà ở hàng năm tại các thành phố lớn nhất của đất nước mỗi năm, tạo ra mục tiêu 100.000 ngôi nhà trung lưu mới vào năm 2024-25".

Đảng Tự do cho biết chương trình sẽ thưởng cho các thành phố "tăng nguồn cung nhà ở nhanh hơn mức trung bình lịch sử của họ; tăng mật độ dân số; đẩy nhanh thời gian phê duyệt; giải quyết chủ nghĩa NIMBY và thiết lập các luật lệ phân vùng hòa nhập; và khuyến khích phát triển theo định hướng giao thông công cộng".

Sau đó, Quỹ được chính thức giới thiệu trong Ngân sách 2022 với 4 tỷ đô la được phân bổ cho chương trình, trước khi chính thức ra mắt vào tháng 3 năm 2023, với các thỏa thuận đầu tiên sau đó được công bố vài tháng sau đó vào tháng 9. Kể từ đó, hơn 100 thành phố đã đạt được thỏa thuận tài trợ thông qua chương trình, thêm 400 triệu đô la đã được phân bổ cho Quỹ trong Ngân sách 2024 và chính phủ liên bang đã mở đơn đăng ký cho vòng thứ hai.

Quỹ đã không tránh khỏi những lời chỉ trích. Khi HAF được hình thành, một trong những vấn đề nhà ở thường được thảo luận là thiếu nhà ở trung tầng và phân vùng phức hợp, vì vậy các yêu cầu của Quỹ phần lớn (nhưng không hoàn toàn) được xây dựng dựa trên vấn đề đó. Tuy nhiên, năm nay, vấn đề chủ yếu trở thành phí phát triển do chính quyền thu, cả ở Ontario và British Columbia, và không có gì trong các thỏa thuận HAF mà chính quyền địa phương đạt được với chính quyền liên bang ngăn cản họ tăng các khoản phí đó — điều này cản trở sự phát triển và trái ngược với mục đích của Quỹ Tăng tốc Nhà ở.

Lãnh đạo đảng Bảo thủ Pierre Poilievre đã liên tục chỉ trích chương trình và tuyên bố vào tháng 10 rằng ông sẽ xóa bỏ chương trình nếu được bầu. Với việc Trudeau từ chức và Đảng Tự do ở trong tình thế bấp bênh, Poilievre rất có thể sẽ có cơ hội làm điều đó và hơn thế nữa.

© 2025 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life