Đây là những điều các chuyên gia thế chấp cần biết

Tập đoàn Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) đã công bố Triển vọng Thị trường Nhà ở (HMO) năm 2025, cung cấp thông tin chi tiết về cách bất ổn kinh tế, chính sách nhập cư thay đổi và biến động lãi suất dự kiến sẽ định hình lĩnh vực nhà ở của Canada trong ba năm tới.

Với căng thẳng thương mại giữa Canada và Hoa Kỳ leo thang và mục tiêu nhập cư sẽ giảm, triển vọng kinh tế vẫn chưa chắc chắn. Mặc dù CMHC không đưa ra một dự báo trường hợp cơ sở duy nhất, nhưng họ đưa ra ba kịch bản tiềm năng cho nền kinh tế và thị trường nhà ở, mỗi kịch bản chịu ảnh hưởng bởi các mức độ gián đoạn thương mại khác nhau.

Bất chấp những rủi ro, CMHC kỳ vọng hoạt động nhà ở sẽ cải thiện vào năm 2025, nhờ lãi suất thế chấp thấp hơn và nhu cầu bị dồn nén từ những người mua đã bị gạt ra ngoài lề do chi phí vay cao. Tuy nhiên, những thách thức về khả năng chi trả và sự khác biệt theo khu vực sẽ dẫn đến sự phục hồi không đồng đều.

Bất ổn về thuế quan

Một trong những rủi ro lớn nhất được nêu trong báo cáo của CMHC là mối quan hệ thương mại của Canada với Hoa Kỳ. Cơ quan này cảnh báo rằng khả năng Hoa Kỳ áp thuế lên tới 25% đối với hàng xuất khẩu của Canada có thể dẫn đến tăng trưởng kinh tế yếu hơn, bất ổn về đầu tư và mất việc làm. Để đáp trả, chính phủ Canada có thể trả đũa bằng thuế quan của riêng mình, làm căng thẳng thêm các điều kiện kinh tế.

Kịch bản trung bình giả định rằng Hoa Kỳ áp thuế 25% đối với 10% hàng hóa của Canada, và Canada sẽ đáp trả tương tự. Trong trường hợp này, tác động kinh tế có thể được làm dịu đi do chi tiêu của chính phủ Hoa Kỳ tăng lên, điều này có thể thúc đẩy nhu cầu nhập khẩu. Tuy nhiên, nếu áp dụng mức thuế quan nghiêm ngặt hơn, CMHC cảnh báo rằng Canada có thể rơi vào suy thoái vào năm 2025, với tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và đồng đô la yếu hơn làm trầm trọng thêm tình trạng suy thoái kinh tế.

Những thay đổi về chính sách nhập cư cũng sẽ đóng vai trò trong việc định hình thị trường nhà ở của Canada. Quyết định của chính phủ liên bang nhằm giảm mục tiêu nhập cư trong giai đoạn 2025-2027 sẽ góp phần làm chậm tốc độ tăng trưởng dân số, ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế và nhu cầu nhà ở. Mặc dù các mục tiêu giảm sẽ được thực hiện dần dần, nhưng ít người mới đến hơn sẽ có nghĩa là nhu cầu thuê nhà yếu hơn và tốc độ bán nhà chậm hơn.

Bất chấp những thách thức này, CMHC dự kiến tăng trưởng kinh tế khiêm tốn vào năm 2025, cải thiện vào năm 2026 và 2027 khi các điều kiện ổn định. Ngân hàng Trung ương Canada dự kiến sẽ cắt giảm lãi suất thêm vào năm 2025 để hỗ trợ phục hồi kinh tế, điều này sẽ giúp giảm chi phí vay. Các khoản thế chấp lãi suất thay đổi, được liên kết trực tiếp với lãi suất chính sách, có khả năng sẽ chứng kiến mức giảm lớn nhất, khiến chúng trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn đối với người mua.

Phục hồi nhà ở

CMHC dự báo hoạt động nhà ở sẽ cải thiện vào năm 2025 khi lãi suất thấp hơn và những thay đổi gần đây đối với các quy tắc đủ điều kiện thế chấp mở ra nhu cầu từ những người mua nhà trước đây đã bị đẩy ra khỏi thị trường. Tuy nhiên, khả năng chi trả vẫn là một thách thức, vì giá nhà dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đẩy một số người mua vào các điều khoản thế chấp dài hơn, chi phí vay cao hơn trong suốt thời hạn vay và yêu cầu thanh toán trước lớn hơn.

Nhà bán lại dự kiến sẽ chứng kiến nhiều hoạt động nhất, vì chúng cung cấp nhiều lựa chọn hơn cho những người mua có khó khăn về tài chính so với nhà mới xây. Việc xây dựng nhà mới sẽ chậm hơn để đáp ứng nhu cầu mới, vì các nhà phát triển phải đối mặt với chi phí cao và điều kiện tài chính chặt chẽ hơn.

Thế hệ thiên niên kỷ, nhiều người trong số họ đã trì hoãn việc mua nhà do lo ngại về khả năng chi trả, sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu nhà ở. Khi công việc từ xa giảm, nhiều người mua nhà lần đầu dự kiến sẽ tìm kiếm nhà ở các thị trường đô thị lớn hơn, đặc biệt là ở Ontario, British Columbia, Quebec và Alberta.

Người mua nhà nhiều lần cũng được kỳ vọng sẽ quay trở lại thị trường, bao gồm những chủ nhà muốn nâng cấp nhà và những người đã mua nhà trong thời kỳ đại dịch và hiện đang phải đối mặt với việc gia hạn thế chấp từ năm 2025 đến năm 2027. Với lãi suất dự kiến sẽ giảm, những người đi vay này có thể xem xét lại nhu cầu nhà ở của mình, dẫn đến hoạt động bán hàng và tái cấp vốn tăng lên.

Tuy nhiên, thị trường chung cư dự kiến sẽ trì trệ, đặc biệt là ở những khu vực mà các nhà đầu tư là động lực thúc đẩy doanh số bán nhà trước khi xây dựng. Chi phí tài chính tăng và số lượng chung cư hoàn thành cao kỷ lục vào năm 2025 có thể sẽ dẫn đến sự gia tăng danh sách bán lại, làm giảm nhu cầu trong phân khúc này.

CMHC dự kiến khởi công xây dựng nhà ở sẽ chậm lại trong ba năm tới, chủ yếu là do sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với các dự án chung cư trước khi xây dựng giảm xuống. Các nhà phát triển đang phải vật lộn để bán đủ số căn hộ để tài trợ cho các dự án mới, đặc biệt là ở Ontario, nơi thị trường bán lại và cho thuê yếu hơn đang ngăn cản việc phát triển chung cư mới.

Tại British Columbia, tình trạng chậm lại trong xây dựng chung cư dự kiến sẽ không nghiêm trọng bằng vì hoạt động mạnh mẽ của thị trường bán lại đang mang lại sự ổn định hơn. Alberta, nơi phần lớn người mua là người dùng cuối chứ không phải nhà đầu tư, sẽ thấy tác động tối thiểu đến xây dựng mới.

Thị trường cho thuê cũng đang trải qua một sự thay đổi. Kể từ năm 2024, nguồn cung cho thuê đã tăng nhanh hơn nhu cầu, dẫn đến tỷ lệ nhà trống tăng và tốc độ tăng tiền thuê chậm hơn. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục đến năm 2025 và sau đó, đặc biệt là khi lượng người nhập cư thấp hơn góp phần làm giảm nhu cầu thuê nhà.

Mặc dù khả năng chi trả tiền thuê nhà dự kiến sẽ dần được cải thiện, nhiều người thuê nhà vẫn sẽ phải đối mặt với những thách thức vì giá thuê thị trường vẫn ở mức cao. Theo thời gian, khi những người thuê nhà có khả năng tài chính chuyển đến các đơn vị cho thuê mới xây, nhiều lựa chọn giá cả phải chăng hơn sẽ mở ra trên thị trường cho thuê hiện tại.

Các kịch bản thay thế

CMHC thừa nhận rằng triển vọng vẫn còn rất bất ổn, với căng thẳng thương mại, lãi suất và các quyết định chính sách đều đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quỹ đạo của thị trường.

Kịch bản tăng trưởng thấp được trình bày trong báo cáo cảnh báo rằng mức thuế quan cao hơn của Hoa Kỳ có thể đẩy Canada vào suy thoái, trì hoãn sự phục hồi của nhà ở cho đến cuối năm 2026. Trong trường hợp này, xây dựng nhà ở sẽ chậm lại hơn nữa, thị trường cho thuê sẽ vẫn thắt chặt và nhu cầu bị dồn nén sẽ tiếp tục tăng.

Ngược lại, kịch bản tăng trưởng cao cho thấy rằng mức thuế quan ít hơn và kéo dài trong thời gian ngắn hơn, kết hợp với chi tiêu mạnh mẽ của chính phủ Hoa Kỳ, có thể thúc đẩy nền kinh tế Canada và đẩy nhanh nhu cầu nhà ở. Trong những điều kiện này, chi phí vay thấp hơn, tăng trưởng việc làm được cải thiện và niềm tin của người tiêu dùng mạnh mẽ hơn sẽ giúp việc sở hữu nhà dễ đạt được hơn, đẩy giá lên cao hơn với tốc độ nhanh hơn.

©2025 Canadian Mortgage Professional

Bản tiếng Việt của The Canada Life