Từ một trong những tòa tháp chung cư cao nhất Canada cho đến những khu đất trống, các dự án phát triển khu dân cư trên khắp đất nước đang ngày càng bị đẩy vào tình trạng trách nhiệm tiếp quản.

Các chuyên gia cho biết lãi suất, chi phí xây dựng ở mức cao và sự chậm trễ, cùng với thị trường bất động sản chậm lại đều góp phần làm tăng tần suất các dự án gặp áp lực tài chính.

Mike Czestochowski, phó chủ tịch nhóm dịch vụ đất đai của CBRE cho biết: “Một năm trước, có thể là một cuộc gọi một tháng, một cuộc gọi hai tháng một lần, và bây giờ là một cuộc gọi một tuần.”

Trách nhiệm tiếp quản là một cách để những người cho vay có bảo đảm yêu cầu tòa án chỉ định người nào đó nắm quyền kiểm soát bất động sản và thanh lý động sản đó hoặc tối đa hóa giá trị của bất động sản.

Mặc dù thường được coi là giải pháp cuối cùng, nhưng CBRE đã chứng kiến sự gia tăng số lượng trách nhiệm tiếp quản khi các dự án xây dựng lớn hơn với nhiều khoản thế chấp và các bên liên quan bắt đầu gặp rắc rối.

Lauren White, phó chủ tịch điều hành nhóm dịch vụ đất đai của công ty cho biết: “Những dự án đang được xây dựng này đã chứng kiến chi phí tăng cao đến mức cạn kiệt tiền.”

Đó là trường hợp ở Kitchener, Ontario, nơi các chủ nợ nộp đơn xin trách nhiệm tiếp quản các chủ sở hữu dự án Elevate Condominiums, được quy hoạch thành bốn tòa tháp.

Vào thời điểm nộp hồ sơ hồi tháng 10, các đội xây dựng đã rời khỏi công trường, hoàn thành được 80% nhưng chưa bị phong hóa. Một báo cáo tháng 12 cho thấy các chủ sở hữu chỉ có 300 đô la  trong ngân hàng khi lệnh trách nhiệm tiếp quản được thực hiện và nợ hơn 100 triệu đô la.

Các dự án khác không tiến xa đến thế.

Các chủ nợ của dự án tòa tháp chung cư 55 tầng ở trung tâm thành phố Vancouver đã nộp đơn xin trách nhiệm tiếp quản vào giữa tháng 1, bao gồm cả BMO, công ty đang tìm cách hoàn trả khoản vay hơn 82 triệu đô la.

Một số dự án gặp rắc rối ngay cả sau khi việc xây dựng phần lớn đã hoàn thành. Duca Financial Services Credit Union Ltd. đã nộp đơn vào ngày 19 tháng 1 chống lại dự án chung cư của Mizrahi Inc. tại 128 Hazelton Ave. ở Toronto, để yêu cầu hoàn trả khoản vay 16 triệu đô la.

Czestochowski cho biết, trong khi các nhà phát triển lớn nhất nhìn chung vẫn có thể đảm bảo nguồn vốn, thì những công ty nhỏ hơn đang gặp khó khăn để kiếm được nhiều tiền hơn do những người cho vay cấp hai mà họ thường dựa vào trở nên thận trọng hơn.

“Vì vậy, khi nợ đến hạn, mọi việc sẽ khó khăn hơn một chút.”

Ontario đã chứng kiến phần lớn số vụ trách nhiệm tiếp quản trong những tháng gần đây, nhưng trong năm qua, quy trình này đã được áp dụng cho mọi thứ, từ tòa nhà ngân hàng lịch sử ở Saint John, N.B., đến một căn hộ bị hỏa hoạn ở Winnipeg.

White cho biết, các tòa nhà cao tầng đang đặc biệt gia tăng do tất cả những thách thức mà các dự án này đặt ra và khả năng bị chậm trễ.

Bà nói: “Phần lớn nguyên nhân là do quản lý sai lầm, cũng như không nhận ra độ dài và sự phức tạp của quá trình phát triển.”

The One, một tòa nhà 84 tầng đang được xây dựng ở Toronto mà Mizrahi Inc. cũng đang phát triển, có lẽ là dự án nổi tiếng nhất phải đối mặt với vụ kiện trách nhiệm pháp lý gần đây.

Được nộp vào tháng 10, các tài liệu tòa án cho thấy nhà phát triển có khoản nợ 1,7 tỷ đô la và dự kiến việc xây dựng sẽ hoàn thành muộn hơn hai năm và vượt quá ngân sách hơn 600 triệu đô la.

Những diễn biến đáng chú ý khác bao gồm việc các chủ nợ thúc đẩy vào tháng 11 để có quyền trách nhiệm pháp lý đối với ít nhất năm dự án của Vandyke Properties bao gồm hơn 1.700 căn hộ ở Khu vực Greater Toronto, một số đang được xây dựng, với khoản nợ được xác nhận lên tới 200 triệu đô la.

Quyền tiếp nhận là thứ dành cho các chủ nợ có bảo đảm như một cách để có khả năng thu hồi lại tiền của họ khi người đi vay bắt đầu vỡ nợ.

Dan Wootton, một đối tác tại cơ quan tái cơ cấu của Grant Thornton, cho biết trọng tâm của quá trình này là tối đa hóa giá trị, vì vậy điều đó có thể có nghĩa là hoàn thành dự án với nhà phát triển hiện tại, như trường hợp của The One, hoặc chỉ cố gắng bán.

Wootton cho biết, những người cho vay thường sẽ cố gắng làm việc với những người đi vay và thường sẽ có nhiều hơn một khoản thanh toán bị bỏ lỡ trước khi lộ trình được thực hiện.

“Quyền trách nhiệm pháp lý được coi là sự trợ giúp pháp lý khá cực đoan.”

Không phải tất cả các đơn yều cầu đều được phê duyệt.

Vào tháng 12, một thẩm phán ở B.C đã từ chối yêu cầu đưa Tập đoàn Coromandel, với khoảng 700 triệu đô la nợ có bảo đảm trên 16 bất động sản, vào quyền trách nhiệm pháp lý. Quyết định từ chối một phần dựa trên việc một số bất động sản đã thuộc quyền trách nhiệm pháp lý của chính họ.

Khi được phê duyệt, người nhận sẽ đánh giá chi phí để hoàn thành dự án và so sánh chi phí đó với số tiền mà nhà phát triển có thể mong đợi mang lại khi bán căn hộ. Khi điều đó dẫn đến thiếu hụt do chi phí cao hơn dự kiến, đôi khi cần phải có hành động quyết liệt.

“Điều không may có thể xảy ra là tất cả các hợp đồng mua căn hộ bán trước có thể bị chấm dứt. Vì vậy, nó gần giống như một sự thiết lập lại,” Wootton nói.

“Có lẽ bạn thậm chí cần phải thay đổi chính dự án… thay vì một căn hộ chung cư, có thể nó sẽ trở thành nhà nghỉ hưu hoặc nơi ở cho sinh viên,” ông nói.

Người mua đôi khi được lựa chọn trả nhiều tiền hơn cho các căn hộ, mặc dù các dự án cũng đang gặp rắc rối vì người mua không còn đủ điều kiện để thế chấp ở mức giá cao hơn, buộc các nhà phát triển phải cố gắng bán lại chúng ở một thị trường yên tĩnh hơn.

Wootton cho biết, việc cố gắng bán lại toàn bộ dự án cũng là điều khó khăn ở thị trường này vì nhiều người đang tập trung vào dự án của riêng họ.

“Các nhà phát triển lớn hơn, chúng tôi được biết hiện tại họ không đảm nhận nhiều dự án mới như vậy. Họ đang tập trung hoàn thiện những gì họ có.”

White của CBRE cho biết vẫn có người mua nhưng họ không vội vàng thực hiện các giao dịch.

“Rất nhiều người đang tìm kiếm một thỏa thuận. Họ đang cố gắng xác định thời điểm chạm đáy của thị trường, điều mà không ai có thể làm được,”bà nói.

Bà nói rằng lần cuối cùng số lượng trách nhiệm pháp lý tồi tệ như vậy có thể là vào đầu những năm 1990s, nhưng thị trường tổng thể ít nhất vẫn sôi động hơn so với thời điểm đó với sự quan tâm vẫn đến từ doanh số bán tiềm năng.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn một số chặng đường phía trước để phục hồi, White cho biết.

“Tôi nghĩ chúng ta còn một khoảng thời gian nữa, ít nhất là sáu tháng, bạn biết đấy, các cuộc gọi sẽ tăng lên chứ không hề chậm lại.”

© 2024 THE CANADIAN PRESS

BẢN TIẾNG VIỆT CỦA THE CANADA LIFE