Tổn thất của chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể là lợi ích của người mua căn hộ chung cư, khi sự sụp đổ của thị trường vẫn tiếp diễn

Robert McLister: Những người bán căn hộ chung cư tại các thành phố như Toronto sắp mang đến cho người mua cơ hội bất ngờ với mức giá thấp

Người ta nói rằng mua vào giá thấp, bán ra giá cao. Vâng, có vẻ như những người bán căn hộ chung cư tại một số thành phố (nhìn bạn kìa, Toronto) sắp mang đến cho người mua cơ hội bất ngờ với mức giá thấp.

Tâm lý ở một số thị trường căn hộ chung cư lớn nhất Canada, đặc biệt là những thị trường có đông dân nhập cư, đã xấu đi trong nhiều tháng, nhưng sự sụp đổ đang trở nên tồi tệ hơn. Nó có thể không giống như Chernobyl — vì giá cả sẽ phục hồi vào một ngày nào đó — nhưng chắc chắn là giống như Sự cố Three Mile Island.

Lý do rất đơn giản: các yếu tố cơ bản cũng đẹp như cổ phiếu Amazon.com Inc. của tôi trong thời kỳ bong bóng dot-com, đặc biệt là ở vùng đô thị Toronto, nơi đang phải đối mặt với:

Số lượng chung cư niêm yết cao kỷ lục (tăng 38 phần trăm so với cùng kỳ năm trước)
“Hai năm của số lượng chung cư hoàn thành kỷ lục sắp tới, đến năm 2026”, theo nhà phân tích nhà ở và chủ tịch Edge Analytics Ben Rabidoux
Doanh số chung cư quý 3 giảm mạnh (đặc biệt là đối với chung cư mới, hiện đang ở mức thấp nhất kể từ năm 1995 theo Urbanation)
Theo Hội đồng Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB), số lượng chung cư niêm yết cho thuê tăng 46,6 phần trăm trong quý 3
Số lượng chung cư mới chưa bán được cao hơn 56 phần trăm so với mức trung bình 10 năm gần đây nhất, theo Urbanation
Số ngày trên thị trường tăng vọt (tăng 43 phần trăm so với cùng kỳ năm trước)
Giá thuê giảm khi những người không thể bán được cố gắng tạo ra dòng tiền
Tiền thuê nhà “âm sâu” cho các nhà đầu tư ở mức 80% giá trị cho vay — và điều đó xảy ra bất chấp lãi suất thế chấp đang giảm, Rabidoux cho biết
Giảm giá mạnh hơn từ các nhà phát triển đã giữ lại các căn hộ (“Nhiều người hy vọng họ có thể bán chúng với giá cao hơn sau khi doanh nghiệp chung cư được đăng ký,” theo nhà môi giới thế chấp Ross Taylor của Concierge Mortgage Group.)
Nguồn cung từ một tỷ lệ nhỏ người bán hoảng loạn không còn đủ điều kiện để thế chấp căn hộ mà họ đã trả quá nhiều cách đây vài năm, thường là vì nó không được định giá theo giá mua

Lời khuyên chuyên nghiệp: “RBC thường là bên cho vay được lựa chọn cho các dự án xây dựng mới”, Taylor cho biết. “RBC khóa giá trị ở mức giá mua bất kể sự thật cuối cùng là gì. Đây là một lợi ích lớn cho những người mua có nhà hiện được định giá thấp hơn giá mua.”

Tại GTA, TRREB cho biết doanh số bán lại căn hộ chung cư trong quý 3 đã giảm 4,4 phần trăm trong khi danh sách nhà rao bán tăng 10,6 phần trăm. Nhưng đó là trước thông báo gây chấn động của chính phủ rằng họ sẽ cắt giảm dân số Canada trong hai năm tới. Nói về việc đá chân ra khỏi thị trường. Các căn hộ chung cư ở những nơi như đô thị Toronto, Vancouver và Montreal có rất nhiều cư dân và người nhập cư tạm trú.

Nhân tiện, dân số hàng năm của Canada chưa bao giờ giảm trong các hồ sơ kể từ Liên bang năm 1867. Lý do tại sao chính phủ liên bang phải chơi trò roulette kinh tế Nga và khiến tăng trưởng dân số âm (-0,2 phần trăm một năm trong hai năm) là điều không thể hiểu nổi. Cân bằng lại nhu cầu nhà ở với nguồn cung là một chuyện; cân bằng nền kinh tế phụ thuộc vào người nhập cư trong quá trình này lại là chuyện khác.

Và Chúa cấm Ngân hàng Trung ương Canada chọn không giảm lãi suất 100 điểm cơ bản mà thị trường trái phiếu dự kiến. Nếu họ không làm vậy, bức tranh nhu cầu căn hộ chung cư có thể trở nên tồi tệ hơn nữa.

Như thể tình hình điều kiện cơ bản và tâm lý tồi tệ là chưa đủ, giờ đây chủ nhà phải đối mặt với sự trớ trêu tàn khốc khi nhà ở trở nên dễ mua hơn. Giả sử bạn đánh giá theo tỷ lệ nợ thế chấp so với thu nhập. Vì vậy, người thuê nhà đang để mắt đến những căn hộ trên tầng cao quá đắt của họ và nghĩ rằng, "Có lẽ đã đến lúc mua một nơi mà tôi thực sự có thể duỗi cả hai tay cùng một lúc."

Nói về điều đó, các căn hộ cho một người phải đối mặt với rủi ro về giá lớn nhất trong tất cả. Chúng đã có mức tăng đột biến 77,6 phần trăm trong danh sách cho thuê trong quý 3, TRREB cho biết. Đối với các căn hộ chung cư không có phòng ngủ, giá thuê trung bình đang giảm 8,8 phần trăm theo cơ sở hàng năm.

Đối với "chung cư chuồng chó," giá có thể "thấp khủng khiếp, thậm chí thấp hơn cả những gì chúng ta có thể đoán", chuyên gia thế chấp Ron Butler cho biết trên X tuần này. "Đây không chỉ là chuyện "chờ giá xuống rồi mua"... Đây có thể là chuyện ‘Tôi không muốn mua chung cư chuồng chó’ chút nào."

Nhân tiện, có một lý do tại sao một số bên cho vay thế chấp sẽ không cho vay đối với các căn hộ một người ở nhỏ trừ khi chúng được bảo hiểm vỡ nợ. Hoặc họ áp dụng mức tối thiểu 400 đến 500 foot vuông, chẳng hạn.

Nhưng mọi tài sản đều có giá thanh toán bù trừ và sẽ có những ngày tươi sáng hơn ở phía trước. Một mặt, chính phủ liên bang hứa rằng nhập cư sẽ tăng trở lại vào năm 2027. Mặt khác, "có thể sẽ có tình trạng thiếu hụt nguồn cung lớn vào năm 2028 do tình trạng xây dựng chậm hiện nay", Rabidoux lưu ý, và các nhà phát triển chung cư sẽ chỉ càng nản lòng hơn khi bắt đầu các dự án mới trên thị trường khủng khiếp này.

Các nhà đầu tư tham lam sẽ mặc cả khi mua

Nếu bạn là người can đảm, kiên nhẫn muốn kiếm lời từ các căn hộ chung cư nhưng không chắc chắn về cách thế chấp, đây là ý tưởng về những gì bạn cần mang đến bàn cho bên cho vay.

Giả sử bạn muốn có các điều khoản tốt nhất cho một căn hộ chung cư cho thuê trị giá 600.000 đô la ở Toronto với 20% tiền đặt cọc và khấu hao trong 30 năm, chuyên gia cho thuê Dalia Barsoum từ Streetwise Mortgages gợi ý rằng bạn có:

Điểm tín dụng trên 680
Tỷ lệ nghĩa vụ hàng tháng so với tổng thu nhập hàng tháng là 45% trở xuống
Khoảng 145.000 đô la thu nhập, giả sử chi phí nhà ở của bạn là 2.500 đô la một tháng

Giả sử phí chung cư hàng tháng là 500 đô la, thuế suất thuế tài sản là 0,75 phần trăm và không có khoản nợ nào khác.

Và nếu bạn cần một bên cho vay thay thế vì điểm tín dụng của bạn trông giống như điểm đánh golf, hoặc tỷ lệ nợ của bạn quá cao, hãy chuẩn bị trả thêm ít nhất 100 đến 150 điểm cơ bản cho lãi suất thế chấp. Và thêm một đến hai phần trăm phí cho bên cho vay, Barsoum nói.

Và đối với những người vay kém trình độ hơn, bà khuyến nghị một kỳ hạn cố định một hoặc hai năm để cho phép tái cấp vốn theo các điều khoản tốt hơn khi thu nhập, tín dụng hoặc tỷ lệ nợ của một người được cải thiện.

Đối với những người vay có danh mục đầu tư cho thuê — những người muốn thêm một đơn vị nữa — họ là những người khác nhau. Bên cho vay có những hạn chế về số lượng bất động sản bạn có thể sở hữu và tỷ lệ phần trăm thu nhập cho thuê mà họ sẽ cho phép trong đơn xin thế chấp của bạn. Do đó, Barsoum cho biết bà liên tục phải sáng tạo trong những ngày này, "cấu trúc các bất động sản cho thuê theo cách chiến lược để đảm bảo rằng chúng tôi có thể 'ép' các điều khoản và chi phí tốt nhất cho khách hàng khi họ có thêm nhiều bất động sản cho thuê hơn."

Ngay cả khi bạn có điểm tín dụng của Warren Buffett và có thể dễ dàng được cấp vốn, thời gian là tất cả. Rabidoux chia sẻ về việc bắt đáy giá chung cư: "Tôi sẽ ngồi ngoài và xem điều gì sẽ xảy ra trong năm tới."

Thêm vào đó, không phải tất cả các thị trường chung cư có nhiều người nhập cư đều sụp đổ như Toronto, ông nói. "Trên thang điểm rủi ro từ một đến 10, Toronto là chín, Vancouver là sáu hoặc bảy và Montreal là hai."

Robert McLister là một chiến lược gia thế chấp, nhà phân tích lãi suất và biên tập viên của MortgageLogic.news. Bạn có thể theo dõi anh trên X tại @RobMcLister.

Bản tiếng Việt của The Canada Life