Một số bên cho vay của các nhà phát triển chung cư gặp khó khăn của Canada nhận thấy rằng họ không còn lựa chọn nào khác ngoài việc mua lại các dự án gặp khó khăn mà họ đã hỗ trợ và tự hoàn thiện các tòa nhà.

Khi đất nước phải đối mặt với làn sóng tiếp quản lớn nhất trong số các dự án phát triển bất động sản trong ít nhất một thập kỷ, các bên cho vay đang nỗ lực hết sức để tránh thua lỗ. Trong một trong những ví dụ lớn nhất, Gentai Capital có trụ sở tại British Columbia và hai đối tác đã chi 75 triệu đô la (53,7 triệu đô la Mỹ) vào tháng trước để mua một dự án chung cư đang hoàn thiện một phần tại thành phố Kitchener, cách Toronto khoảng một tiếng rưỡi về phía tây, thoát khỏi tình trạng tiếp quản.

Khoản thế chấp thứ hai của Gentai đối với dự án đã được chuyển đổi thành phần lớn vốn chủ sở hữu. Công ty cũng đã đóng góp vốn mới, trong khi khoản vay mới từ KingSett Capital cho phép các bên cho vay cũ lấy lại tiền của họ và rời đi.

Gentai sẽ không tự giám sát việc xây dựng — ELM Developments, một trong những đối tác, sẽ giám sát — nhưng vai trò mới của công ty có nghĩa là một trong những bên cho vay của dự án đã trở thành nhà phát triển của dự án.

Và thỏa thuận đó diễn ra sau các động thái tương tự, đôi khi được gọi là đấu thầu tín dụng, đã giải quyết ba vụ tiếp quản khác cho các dự án phát triển nhỏ hơn trên khắp tỉnh Ontario kể từ khi lãi suất bắt đầu tăng, theo dữ liệu từ công ty môi giới bất động sản thương mại CBRE Group Inc.

“Ưu tiên sẽ chỉ là lấy lại tiền mặt cho khoản nợ và giải quyết xong”, Mike Czestochowski, phó chủ tịch của CBRE Canada cho biết. “Nhưng đây là bên cho vay đang sáng tạo và bị ép buộc phải hành động.”

Các vụ tiếp quản cho phép bên cho vay cố gắng bán một tài sản để được trả nợ. Nhìn chung, việc bên cho vay mua một dự án từ bên tiếp quản là một dấu hiệu xấu trong thế giới tài chính bất động sản, vì hầu hết các công ty đó đều thiếu kinh nghiệm điều hành xây dựng. Nhưng với thị trường nhà ở của Canada giảm khoảng 14% so với mức đỉnh, giải pháp thay thế có thể là bán dự án với giá thấp hơn giá trị của khoản nợ.

Sự sẵn lòng làm điều này của các bên cho vay cũng có thể cho thấy họ kỳ vọng thị trường nhà ở của Canada sẽ phục hồi.

“Nó sẽ phục hồi”, Brian Dorr, giám đốc công ty cho vay thế chấp thương mại Dorr Capital, là đối tác thứ ba trong gói thầu tín dụng Kitchener của Gentai, cho biết. “Nếu bạn có thể làm được điều này, tôi nghĩ đó là giải pháp tốt nhất để giữ nguyên các bên cho vay.”

Gentai từ chối trả lời phỏng vấn, chuyển các câu hỏi cho Dorr.

Lãi suất tăng đột ngột kể từ năm 2022 đã khiến các vụ tiếp quản tăng vọt ở Canada khi các nhà phát triển chậm thanh toán thế chấp. Con số này đạt mức cao nhất trong ít nhất 10 năm vào năm 2023 và đang trên đà vượt qua mức đó trong năm nay.

Nhưng với lãi suất vẫn cao, thị trường nhà ở vẫn ảm đạm và rất nhiều dự án chung cư đang được xây dựng hoặc hoàn thành trong năm nay, thật khó để đảm bảo rằng tất cả những người cho vay tiền để xây dựng các dự án đều nhận lại được tiền thông qua việc bán.

Điều đó khiến nhiều bên cho vay mua lại chính các dự án. Theo dữ liệu của CBRE, kể từ khi lãi suất bắt đầu tăng, các bên cho vay đã thực hiện các cuộc đấu thầu tín dụng cho một dự án chung cư ở vùng sản xuất rượu vang của Ontario, một tòa nhà chung cư trong một cộng đồng phòng ngủ bên ngoài Toronto và một dự án nhà chung cư ở một trong những vùng ngoại ô của thành phố.

Czestochowski cho biết: "Nếu bạn cảm thấy rằng không có cách nào có lợi nhuận để hoàn thành dự án, bạn chắc chắn sẽ không đầu tư thêm tiền vào đó. Họ phải lạc quan rằng thị trường của chúng ta đang tốt hơn chứ không phải tệ hơn".

Nền tảng của sự lạc quan này là quan điểm cho rằng, trong khi lãi suất tăng gần đây đã tạo ra sự xáo trộn trên thị trường bất động sản, thì Canada đang thiếu hụt nhà ở.

Trong khi năm ngoái chứng kiến làn sóng các dự án chung cư mới hoàn thành tạo ra nguồn cung dư thừa tại các thị trường như Toronto, thì theo dữ liệu từ công ty tư vấn Urbanation, điều đó cũng khiến các nhà phát triển tránh khởi công các dự án mới.

Vì các tòa nhà chung cư có thể mất nhiều năm để hoàn thành, nên việc các dự án đang triển khai bị thu hẹp mạnh có thể tạo tiền đề cho tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng hơn trong tương lai.

Shaun Hildebrand, chủ tịch Urbanation, cho biết trong một cuộc phỏng vấn rằng: "Đây thực sự sẽ là một thay đổi lớn và mạnh mẽ trên thị trường. Hiện tại, bạn đang phải đối mặt với tình trạng dư thừa trên thị trường. Nhưng đây chỉ là hiện tượng tạm thời và sẽ nhanh chóng chuyển thành tình trạng thiếu cung."

Với việc Ngân hàng Trung ương Canada cắt giảm lãi suất gần đây đã thúc đẩy hoạt động mua nhà tăng mạnh trên khắp Canada, các bên cho vay mua các dự án chung cư đang hy vọng giá sẽ đủ cao khi hoàn thành để họ có thể thu hồi các khoản thế chấp ban đầu.

Mitch Vininsky, đối tác quản lý của KSV Advisory, người làm việc về các vụ tiếp quản, cho biết: "Điều này cho phép các bên thiết lập một mức sàn và ngăn chặn hiệu quả những kẻ tham lam."

Mặc dù đấu thầu tín dụng thường là phương sách cuối cùng đối với các bên cho vay, nhưng ông cho biết "nếu một nhà phát triển chùn bước và không đưa ra được giá thầu hoặc giá thầu thấp hơn giá thị trường, thì bên cho vay phải chuẩn bị can thiệp để bảo vệ lợi ích của mình."

© 2024 BNNBloomberg.ca

Bản tiếng Việt của The Canada Life