Một số người tiêu dùng có các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi tại các ngân hàng lớn nhất của Canada đang tính tiền lãi chưa trả vào tiền gốc của khoản thế chấp thay vì trả toàn bộ số tiền mỗi tháng. Những người khác thì chỉ trả mỗi tiền lãi.

Các chiến thuật đang trở nên phổ biến hơn khi những người đi vay cố gắng điều hướng lãi suất thế chấp tăng mạnh đã làm tăng chi phí và khiến giá nhà giảm. Đó là một vấn đề cụ thể ở các khu vực như Vương quốc Anh và Canada, nơi một phần lớn các khoản nợ thế chấp có lãi suất thả nổi, có nghĩa là các chủ nhà thường xuyên bị buộc phải đối mặt với thực tế là chi phí vay cao hơn nhiều. Và đó là một vấn đề mà người tiêu dùng ở Hoa Kỳ không quan tâm, vì nước này có vay thế chấp 30 năm với lãi suất cố định.

Bằng cách cho phép người vay thêm tiền lãi chưa trả vào tiền gốc của khoản vay hoặc ngừng trả tiền gốc mỗi tháng, người cho vay đang giúp ngăn chặn tình trạng vỡ nợcũng như việc phải bán tài sản bắt buộc nào. Điều đó giúp người tiêu dùng dễ dàng thích nghi với chi phí cao hơn — mặc dù tại một số ngân hàng, vẫn có giới hạn.

Arjun Saraf, giám đốc tài chính của New Haven Mortgage Corp., một công ty cho vay thế chấp tư nhân tại Toronto, cho biết: “Đây là nỗ lực của cả nhóm vì vấn đề xảy ra khi cơn hoảng loạn ập đến. Những người cho vay đã trở nên linh hoạt hơn và nhận ra rằng họ phải làm những gì có thể để tạo điều kiện cho những người vay có lương ổn định ở lại nhà của họ.”

Cho đến nay, sự linh hoạt này đang được đền đáp. Giá nhà ở Canada đã giảm gần 16% và chi phí đi vay tăng gần gấp đôi. Nhưng các khoản thế chấp đang khất lại, hoặc những khoản vay chậm thanh toán từ ba tháng trở lên, vẫn chỉ chiếm 0,16% tổng số dư nợ tính đến cuối tháng 1, theo dữ liệu từ Hiệp hội Ngân hàng Canada.

Việc thiếu doanh số bán đang giúp giá nhà ở Canada chạm mức sàn. Việc thiếu các danh sách rao bán mới vào tháng 2 đã khiến thị trường quốc gia trở nên thắt chặt nhất kể từ tháng 4 năm 2022 và dữ liệu gần đây hơn từ Toronto, thành phố lớn nhất của Canada và Vancouver cho thấy giá bắt đầu tăng trở lại với sự khan hiếm nguồn cung ngày càng rõ rệt hơn.

“Chúng tôi đang mở rộng và giả vờ,” Steve Saretsky, một nhà môi giới bất động sản có trụ sở tại Vancouver, nói về cách tiếp cận của các ngân hàng đối với người vay. “Các ngân hàng đang nói, 'Chúng tôi không thực sự quan tâm, chỉ cần mở rộng nó - chỉ cần đưa nó vào số dư.' Tôi nghĩ điều đó thực sự đang gây sức ép lên ngồn cung đang gặp khó khăn” trên thị trường nhà ở.

Với việc các ngân hàng cũng báo hiệu ý định tiếp nhận những người đi vay sau khi các khoản thế chấp của họ được gia hạn, số lượng nhà lẽ ra sẽ được rao bán có thể bị hạn chế hơn nữa. Và chính phủ có thể sẽ sớm can thiệp để đảm bảo họ làm được. Tháng trước, các nhà quản lý Canada đã công bố dự thảo hướng dẫn về cách các ngân hàng nên đối phó với sự gia tăng nhanh chóng của chi phí đi vay. Đề xuất đưa ra kỳ vọng rõ ràng rằng những người cho vay sẽ giúp những người nắm giữ thế chấp tránh bị quá hạn.

Theo một cách nào đó, sự linh hoạt này đang giúp cả hai bên của hệ thống tránh được những vấn đề lớn hơn trong quá trình thực hiện. Người vay không muốn mất nhà và quá nhiều nguồn cung nhà tung ra thị trường cùng một lúc có thể làm giảm giá trị tài sản hơn nữa, khiến các ngân hàng khó lấy lại tiền trong trường hợp vỡ nợ bằng cách bán nhà. Và tình hình cũng có thể dễ dàng hơn: Kỳ vọng đang gia tăng rằng Ngân hàng Trung ương Canada sẽ cắt giảm lãi suất cơ bản trước khi bắt đầu năm tới.

Nhưng để điều đó xảy ra càng lâu thì khả năng xảy ra biến chứng càng cao. Người vay có thể bắt đầu đối mặt với gánh nặng tài chính nặng nề hơn mỗi tháng vì các khoản thanh toán mới được tính toán dựa trên số tiền gốc tăng lên. Các ngân hàng, vốn đã bị xáo trộn bởi cuộc khủng hoảng tài chính ở Hoa Kỳ và Châu Âu, có thể phải đối mặt với chi phí cao hơn khi sổ thế chấp trở nên rủi ro hơn.

CIBC có các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi trị giá khoảng 52 tỷ đô la, tương đương khoảng 20% danh mục đầu tư tại Canada, trong đó các khoản thanh toán cố định hàng tháng của người vay không còn bao gồm lãi suất, kể từ quý tài chính đầu tiên kết thúc vào ngày 31 tháng 1. Số tiền chưa thanh toán đó đang được được thêm vào tiền gốc, gây ra một quá trình gọi là "khấu hao âm," trong đó khoản vay tăng lên thay vì giảm đi ngay cả khi người đi vay trả tiền.

Do sự thay đổi này, người tiêu dùng thậm chí sẽ mất nhiều thời gian lâu hơn để trả nợ và CIBC hiện đang dự kiến nhiều khoản thế chấp đó sẽ được khấu hao trong hơn 30 năm.

Toronto-Dominion Bank và Bank of Montreal  cũng cho phép những người vay có lãi suất thay đổi kéo dài khoảng thời gian mà họ dự kiến sẽ trả hết nợ. Đối với hai người cho vay đó, các khoản thế chấp dài hơn 30 năm chiếm khoảng 30% sổ thế chấp ở Canada của mỗi ngân hàng trong quý đầu tiên, tăng từ khoảng 0 trong cùng kỳ năm ngoái. Các ngân hàng cho rằng phần lớn sự tăng trưởng này là do các khoản cho vay có lãi suất thả nổi hiện đang phải đối mặt với việc khấu hao âm.

Mặc dù Royal Bank of Canada không cho phép khấu hao âm, nhưng người cho vay này cho phép những người vay có lãi suất thay đổi ngừng trả tiền gốc mỗi tháng và kéo dài thời gian khấu hao lên hơn 30 năm. Theo một phát ngôn viên, khoảng 75 tỷ đô la các khoản thế chấp, tương đương 20% tổng số dư nợ cho vay nhà ở trong nước của RBC, hiện chỉ phải trả lãi.

Celia Schneider, một nhà môi giới thế chấp ở Oakville, ngoại ô Toronto, cho biết: “Các khách hàng đang được các nhà môi giới giúp tìm giải pháp để họ có thể ở trong ngồi nhà của mình.”

Sau vụ sụp đổ nhà ở tại Hoa Kỳ năm 2008, các khoản thế chấp trả dần theo giá trị âm đã bị mang tiếng xấu, với việc một số tiểu bang sau đó đã đặt ra các giới hạn đối với hoạt động này như một hành vi săn mồi.

Các khoản vay ở Canada không nhất thiết phải được coi là sản phẩm có khấu hao âm. Thay vào đó, các sản phẩm này là các khoản vay có lãi suất thay đổi bao gồm khấu hao âm như một cách để người đi vay tránh phải trả các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn trong trường hợp lãi suất tăng rất cao. Toronto-Dominion, Bank of Montreal và CIBC cho phép những người vay có lãi suất thay đổi thanh toán một lần để giảm nợ hoặc chỉ tăng khoản thanh toán của họ, để tránh hoàn toàn bị khấu hao âm.

Các quy định hướng dẫn của chính phủ sẽ cấm người cho vay tính phí trả nợ sớm cho người vay nếu họ làm như vậy để tránh khấu hao âm và cũng ngăn người cho vay tính lãi đối với tiền lãi chưa thanh toán đã được cộng vào tiền gốc.

Theo một phát ngôn viên, CIBC không để tiền gốc của các khoản vay này tăng lên hơn 105% số tiền ban đầu. Tại thời điểm đó, người tiêu dùng chỉ cần tăng thanh toán hoặc giảm tiền gốc.

Các ngân hàng lập luận rằng những người đi vay sẽ có thể đối phó với chi phí cao hơn, một phần vì chính phủ đã kiểm tra căng thẳng tài chính của họ để đảm bảo rằng họ có thu nhập để xử lý lãi suất quanh mức hiện tại. Khấu hao âm, hoặc trong trường hợp của RBC, đình chỉ trả nợ gốc, chỉ là những cách giúp người đi vay có thời gian thích nghi với mức lãi suất cao hơn.

CIBC và RBC cho biết đại đa số những người đi vay gặp phải vấn đề này sẽ có thể thích ứng với các khoản thanh toán cao hơn của họ và cuối cùng là tiếp tục trả các khoản vay của họ, người phát ngôn cho biết.

“Các ngân hàng đang ưu đãi” người tiêu dùng, Murtaza Haider, giáo sư quản lý bất động sản tại Đại học Toronto Metropolitan, cho biết. “Nếu bạn thực hiện một cuộc khảo sát về những người vay thế chấp, cảm giác của tôi là hầu hết sẽ chọn cách khấu hao âm này thay vì trả thêm 500 đô la chi phí thế chấp mỗi tháng.”

Câu hỏi lớn đối với nhiều người trong số những người đi vay này là điều gì sẽ xảy ra khi khoản thế chấp của họ phải gia hạn. Đó là khi khoản khấu hao thường quay trở lại nơi ban đầu, yêu cầu các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn cùng với thời gian siết chặt hơn. Bởi vì thời hạn thế chấp ở Canada thường là 5 năm, gần 20% các khoản thế chấp — cố định và thay đổi — sẽ được gia hạn trong năm nay, theo Capital Economics.

Bốn ngân hàng cho phép các giao dịch kéo dài thời gian khấu hao cho biết họ sẽ làm việc với những người đi vay để tìm một kế hoạch thanh toán mới. Các tùy chọn đó có thể bao gồm thời gian khấu hao kéo dài vĩnh viễn hoặc thời gian thanh toán chỉ tính lãi dài hơn. Các quy tắc mới do chính phủ đề xuất cho phép gia hạn như vậy, ngay cả khi chúng là vĩnh viễn, nhưng yêu cầu người cho vay duy trì khoảng thời gian hợp lý, cung cấp cho người vay mức lãi suất cạnh tranh trong thỏa thuận mới và đảm bảo điểm tín dụng của họ không bị ảnh hưởng tiêu cực.

Với việc các ngân hàng được khuyến khích đảm bảo những người đi vay có thể điều chỉnh theo mức lãi suất cao hơn, những người cho vay có thể buộc phải tự mình gánh vác nhiều gánh nặng hơn. Các quy tắc về vốn được đưa ra sau cuộc Đại khủng hoảng tài chính yêu cầu những người cho vay phải tăng vốn vì các khoản thế chấp trở nên rủi ro hơn.

“Việc đánh giá cao hơn về xác suất vỡ nợ, hoặc không thanh toán, cũng sẽ làm tăng các yêu cầu về vốn,” cơ quan quản lý ngân hàng chính của Canada, Văn phòng Định chế các Tổ chức Tài chính, cho biết khi trả lời các câu hỏi về chủ đề này. “Do đó, họ có thể tăng các khoản trợ cấp liên quan đến các khoản vay đó.”

Nếu nhiều ngân hàng cần tăng vốn, điều đó có thể gây ra hiệu ứng gợn sóng trong toàn hệ thống. Về cơ bản, nó sẽ làm tăng chi phí kinh doanh của các ngân hàng, vào thời điểm mà những chi phí này có thể đang tăng lên do tình trạng hỗn loạn tại Credit Suisse Group AG ở Châu Âu và sự sụp đổ của  Signature Bank và Silicon Valley Bank ở Hoa Kỳ.

Nhưng các cơ quan quản lý và những người đi vay có thể lập luận rằng các ngân hàng của Canada có đủ khả năng chi trả. Sáu công ty cho vay lớn nhất của Canada có tỷ lệ tiền gửi và cho vay khổng lồ ở thị trường nội địa và đã đạt được khả năng sinh lời cao tương ứng – được các cơ quan quản lý bảo vệ khỏi nhiều sự cạnh tranh của các công ty nước ngoài.

Theo nghiên cứu từ một chiến lược gia danh mục đầu tư của CIBC, trong vòng 5 năm tới năm 2022, lợi nhuận trên vốn cổ phần phổ thông của những người cho vay đó gần gấp ba lần so với 15 ngân hàng lớn nhất châu Âu. Cái giá của những lợi nhuận đó là các ngân hàng được chính phủ và các cơ quan quản lý kỳ vọng sẽ thể hiện sự linh hoạt đối với khách hàng khi hoàn cảnh kinh tế yêu cầu.

Miễn là các ngân hàng của Canada sẵn sàng và có thể làm điều đó, mức sàn hình thành bên dưới giá nhà của đất nước có thể được giữ vững.

Bruce Joseph, giám đốc điều hành của Trident Mortgage Investment Corp., một công ty cho vay tư nhân có trụ sở tại Barrie, Ontario, cho biết: “Những cá nhân muốn nắm giữ bất động sản và vượt qua giai đoạn khó khăn này đều có thể làm như vậy. Bằng việc các ngân hàng giữ nguồn cung ở mức thấp, nó đang tạo ra một chút bình ổn giá. Nó chắc chắn đang hỗ trợ thị trường.”

© 2023 Bloomberg News

Bản tiếng Việt của The Canada Life