Nguồn cung dồi dào, nhưng liệu chúng ta có thấy nhu cầu bắt kịp không? Các nhà phân tích thảo luận về các xu hướng chính
Lãi suất đã dao động mạnh trong hai năm qua và thị trường chung cư đã cảm nhận được tác động đặc biệt mạnh mẽ. Hiện tại, với lượng tồn chung cư tại Khu vực Đại Toronto (GTA) đạt mức cao kỷ lục, đây đang trở thành lĩnh vực được các nhà môi giới thế chấp quan tâm nhiều hơn.
Theo Ted Wei, nhà phân tích tài chính cấp cao tại Neighbourhood Holdings, doanh số bán nhà vẫn chưa có sự cải thiện đáng kể, mặc dù Ngân hàng Trung ương Canada đã cắt giảm lãi suất 25 điểm cơ bản vào tháng 6. Giá nhà cũng tương đối ổn định, với giá chung cư giảm tới 20% (hoặc hơn, ở một số thị trường) kể từ mức đỉnh năm 2022. Do đó, một số nhà phát triển đã cung cấp tài chính với lãi suất thấp hơn thị trường để giúp tăng nhu cầu.
Đối với các nhà môi giới, đây là cơ hội lớn để giúp khách hàng đảm bảo lãi suất giảm dài hạn. Wei nhấn mạnh rằng "trí thông minh cạnh tranh" là điểm bán hàng chính đối với các nhà môi giới tại đây, đặc biệt là khi hồ sơ thế chấp tiếp tục có xu hướng giảm.
Nguồn cung cao, nhu cầu thấp
Mức tồn tăng là xu hướng lớn nhất mới nổi trên thị trường chung cư Toronto. Wei cho rằng điều này là do một số yếu tố, từ lãi suất cao, tình trạng nợ quá hạn tăng lên, đến sự gia tăng hoàn thành chung cư mới.
Wei nói với CMP rằng "Lãi suất tăng cao đã tác động đến khả năng chi trả nhà ở và các yêu cầu về nợ để được chấp thuận cho vay, tạo ra rào cản lớn hơn khi gia nhập thị trường và làm giảm nhu cầu của người mua."
"Giai đoạn kéo dài của chi phí vay cao cũng dẫn đến tỷ lệ nợ quá hạn cao hơn. Các đơn vị cho thuê có tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) cao hơn đang hoạt động ở mức dòng tiền âm, thậm chí chưa tính đến chi phí cơ hội vốn chủ sở hữu và chủ nhà đang phải đối mặt với sự gia tăng đáng kể trong các khoản thanh toán thế chấp.
"Cuối cùng, đã có sự gia tăng các chung cư đã hoàn thành và chưa bán được được niêm yết trên thị trường do sự bùng nổ xây dựng bắt đầu trong điều kiện thị trường cao điểm vào năm 2022."
Những thay đổi về quy định gần đây, chẳng hạn như thuế của người mua nước ngoài và các biện pháp kiểm soát tiền thuê nhà, chỉ làm tăng thêm sức nặng cho những xu hướng này. Wei lưu ý rằng các biện pháp này có khả năng ảnh hưởng đến động lực cung cầu trên thị trường căn hộ chung cư của Toronto, làm giảm động lực đầu tư vào bất động sản cho thuê và tác động đến nguồn cung trong tương lai.
Bộ trưởng Di trú Liên bang, Marc Miller, cũng đã công bố mục tiêu cắt giảm 20% cư dân tạm trú trong ba năm tới. Điều này có thể làm giảm thêm nhu cầu sở hữu bất động sản cho thuê của các nhà đầu tư, mặc dù chỉ có thời gian mới có thể cho biết đầy đủ tác động của các biện pháp này.
Không rõ động lực này sẽ kéo dài bao lâu, nhưng điều rõ ràng là việc bán trước của chủ đầu tư hiện đang chậm, điều này có nghĩa là các dự án mới có thể bị trì hoãn hoặc gác lại. Điều đó có thể dẫn đến các vấn đề về nguồn cung trong một vài năm.
Trở thành 'cố vấn đáng tin cậy' trong một thị trường căng thẳng
Nhìn về tương lai 12-18 tháng tới, yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư của Toronto chắc chắn là lãi suất. Ngân hàng Trung ương Canada đã công bố một đợt cắt giảm khác vào ngày 24 tháng 7 và điều này có thể dẫn đến sự gia tăng người mua, mặc dù khó có thể dự đoán điều này có thể xảy ra nhanh như thế nào.
"Nhiều người mua đang chờ lãi suất giảm trước khi quyết định mua," Wei cho biết.
"Hiện tại, lãi suất thị trường cho thấy lãi suất có thể giảm tới 0,75% vào cuối năm 2024. Mức giảm và tốc độ giảm của lãi suất sẽ ảnh hưởng đến thị trường.”
"Mặc dù chúng ta không thể chắc chắn điều gì sẽ xảy ra, nhưng có vẻ như thị trường căn hộ chung cư sẽ giữ nguyên trong suốt phần còn lại của năm, nhưng giá nhà có thể bắt đầu tăng theo thời gian nếu lãi suất giảm."
Đối với các nhà môi giới, việc theo dõi sát sao thị trường này là rất quan trọng. Wei nhấn mạnh rằng các nhà môi giới ngày càng cạnh tranh với các ngân hàng lớn cũng như các công ty môi giới khác để có được một nhóm giao dịch nhỏ hơn. Trong môi trường này, các nhà môi giới cần định vị bản thân bằng cách cung cấp chuyên môn sâu rộng và tiếp cận mức giá giảm.
Wei lưu ý rằng ngay cả khi các nhà môi giới không giành được hợp đồng nào ngày hôm nay, việc đảm bảo mức độ tin tưởng và niềm tin ở khách hàng tiềm năng vẫn sẽ mang lại lợi ích về lâu dài.
“Bằng cách cung cấp thông tin chi tiết có giá trị và duy trì mối quan hệ chặt chẽ với khách hàng, các nhà môi giới có thể định vị bản thân là cố vấn đáng tin cậy và nắm bắt hoạt động kinh doanh trong tương lai khi thị trường phát triển.”
© 2024 Canadian Mortgage Professional
Bản tiếng Việt của The Canada Life
