Chuyên gia cho biết động thái làm chậm lại sức mua bất động sản ở nước ngoài thông qua lệnh cấm người mua nước ngoài dường như đã thất bại.
Lệnh cấm người mua nước ngoài của liên bang đã có hiệu lực từ tháng 1 năm 2023, nhưng giá trị mua của người nước ngoài tại British Columbia đã tăng đột biến trong năm nay, theo phân tích dữ liệu mới.
Sử dụng dữ liệu thuế chuyển nhượng bất động sản do chính quyền B.C. cung cấp, phó giáo sư Andy Yan của Đại học Simon Fraser đã chỉ ra rằng các giao dịch mua nhà ở được phân loại là "giao dịch có sự tham gia của nước ngoài" có tổng giá trị bằng đô la là gần 664 triệu đô la từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2020. Trong cùng kỳ năm nay, 834 giao dịch mua nhà ở có sự tham gia nước ngoài lên tới gần 824 triệu đô la. Giá trị bằng đô la của các giao dịch mua nhà ở nước ngoài vào năm 2023 là 744,5 triệu đô la. Tổng số giao dịch mua nhà ở nước ngoài, bao gồm cả giao dịch thương mại, đã tăng từ 1.018 vào năm 2023 lên 1.020 vào năm 2024.
Các giao dịch mua nước ngoài là các giao dịch liên quan đến ít nhất một người không phải là thường trú nhân Canada.
Phần lớn các giao dịch là đối với các bất động sản dưới 1 triệu đô la, điều này có thể là dấu hiệu cho thấy chúng là các giao dịch mua trước mất vài năm để hoàn tất và trở thành giao dịch cuối cùng.
Doanh thu thuế của người mua nước ngoài tại B.C. dao động từ 51 triệu đô la vào năm 2020 đến mức cao nhất là 71 triệu đô la vào năm 2021, và 24 triệu đô la vào năm 2024.
Giáo sư Yan cho biết có một số lý do khiến các giao dịch nước ngoài vẫn tiếp tục, đồng thời nói thêm rằng mọi người không nên nhầm lẫn giữa người mua nước ngoài với người nhập cư. Giáo sư Yan, giám đốc Chương trình Thành phố của SFU, cho biết người mua nước ngoài không phải là cư dân Canada. Tuy nhiên, trước đây, Canada đã làm trầm trọng thêm vấn đề khi nước này có một chương trình nhập cư lâu đời về cơ bản là đổi đầu tư bất động sản lấy quyền công dân, ông cho biết.
“Điều rõ ràng là lệnh cấm người mua nước ngoài được tiếp thị như là Kevlar chống đạn, trong khi thực tế nó giống như vải thưa hơn,” ông nói. “Nó cho bạn thấy sự phức tạp của quá trình toàn cầu hóa bất động sản nhà ở tại British Columbia. Cuộc tranh luận nên là những gì được xây dựng và cho ai. Việc mua nhà của người nước ngoài có thể có một vai trò, nhưng vai trò đó là gì? Chúng tôi biết rằng bất động sản ở Canada có thể không phải lúc nào cũng tăng giá, nhưng đó là nơi trú ẩn an toàn cho những người sẵn sàng trả tiền cho nó.”
Giáo sư Yan cho biết điều quan trọng cần lưu ý là không phải tất cả tiền nước ngoài đều được tính vào dữ liệu. Đó là vì tiền nước ngoài chảy vào từ bên ngoài đất nước, chẳng hạn như thông qua một người kiếm tiền trên toàn thế giới không phải chịu thuế gửi tiền cho vợ/chồng hoặc con cái có quốc tịch Canada và có tên trên giấy tờ sở hữu bất động sản.
“Vấn đề là vốn nước ngoài được đổ vào các bất động sản nhà ở tại B.C. và có thể làm méo mó giá cả”, ông nói.
Vấn đề tiền nước ngoài đẩy giá đất ở B.C. lên cao là một cuộc tranh cãi lớn cách đây một thập kỷ. Cuộc thảo luận về tiền nước ngoài đã bị cản trở bởi sự từ chối thừa nhận rằng nó đóng một vai trò. Trước khi cuối cùng đưa ra thuế người mua nước ngoài, thủ tướng khi đó là Christy Clark cho biết không có bằng chứng nào cho thấy việc mua nhà của người nước ngoài đẩy giá lên cao. Chính phủ đã không công bố bất kỳ dữ liệu nào, vì vậy Giáo sư Yan đã thu thập thông tin có trong tay, bao gồm 172 giao dịch mua ở phía tây đắt đỏ của Vancouver trong khoảng thời gian sáu tháng, bắt đầu từ tháng 8 năm 2014. Trong nghiên cứu trường hợp của mình, ông phát hiện ra rằng hai phần ba giao dịch mua tại Đại học B.C. và Point Grey là của những người có tên tiếng Trung không phải tiếng Anh, một dấu hiệu cho thấy họ có khả năng là những người nhập cư gần đây dựa vào các nguồn của cải toàn cầu. Nghề nghiệp phổ biến nhất trên giấy tờ sở hữu là nội trợ và hầu hết các giao dịch mua có giá trị hơn 2 triệu đô la. Và quan trọng là 82 phần trăm các giao dịch mua được thực hiện bằng thế chấp, điều này cho thấy vai trò quan trọng của những người cho vay Canada trong các giao dịch.
Ngày nay, ít người cho rằng người mua nước ngoài đóng vai trò trong thị trường nhà ở của B.C. Trên thực tế, một số thành viên của ngành bất động sản đang kêu gọi chấm dứt lệnh cấm, để chúng ta có thể đưa tiền nước ngoài trở lại với số lượng lớn hơn và kích thích thị trường nhà ở một lần nữa.
Tony Letvinchuk, giám đốc điều hành của Macdonald Commercial, cho rằng tiền nước ngoài là cần thiết và lệnh cấm của liên bang chống lại việc cung cấp nhà ở.
“The foreign investor buyer is essentially a financing vehicle, because these units, to get off the ground, these larger projects need to have a certain level of presale. The presale requirement is now more intense. These are projects over 100, 200, 300 units that need to presell, in order to fund the construction loan. And not only that, but they also must hit pricing levels to make the project work.”
“Chúng tôi đang gửi thông điệp đến những người mua ở nước ngoài bằng lệnh cấm người mua nước ngoài và… các chính sách khác… rằng chúng tôi không quan tâm đến đầu tư nước ngoài vào quốc gia”, ông Letvinchuk cho biết.
“Người mua là nhà đầu tư nước ngoài về cơ bản là một phương tiện tài chính, bởi vì những đơn vị này, để có thể khởi công, những dự án lớn hơn này cần phải có một mức bán trước nhất định. Yêu cầu bán trước hiện nay khắt khe hơn. Đây là những dự án trên 100, 200, 300 đơn vị cần phải bán trước để có tiền cho khoản vay xây dựng. Và không chỉ vậy, họ còn phải đạt được mức giá để dự án có thể hoạt động”.
Giáo sư Yan lập luận rằng nhu cầu của nước ngoài cần được kiểm soát và tính minh bạch xung quanh nhu cầu này cần được tiếp tục. Trước khi các chính sách được đưa ra để hạn chế nhu cầu của nước ngoài, ông đã bị chỉ trích vì dám nói rằng vốn nước ngoài đang đóng một vai trò trong thị trường nhà ở và hoạt động cho vay tại địa phương của Vancouver, mặc dù hầu hết các nhà môi giới bất động sản đều công khai thừa nhận xu hướng này.
Ông cho biết, trong thời đại của “chủ nghĩa phủ nhận” và “ngụy trang đức hạnh”, người ta đã lãng phí rất nhiều thời gian khi các chính sách có thể được đưa ra để đảm bảo người mua nước ngoài ít nhất cũng phải trả phần thuế công bằng của họ.
Ông cho biết, “Sự thiếu hiểu biết cố ý là một công cụ chính sách kém trong việc xác định vốn toàn cầu phù hợp hay không phù hợp với hệ thống nhà ở của chúng ta, và chúng ta đang xây dựng cho ai và chúng ta không xây dựng cho ai.”
Luật sư bất động sản đã nghỉ hưu Ron Usher cho biết rằng không còn nghi ngờ gì nữa, lệnh cấm người mua nước ngoài đã có tác động lớn, điều này chủ yếu được thể hiện ở sự sụt giảm mạnh của việc mua bất động sản hạng sang. Ông cho biết lệnh cấm cũng “phải giết chết” các dự án quy mô lớn nhắm vào thị trường người mua nước ngoài.
Ông chỉ ra rằng lệnh cấm người mua nước ngoài có rất nhiều miễn trừ, vì vậy tiền nước ngoài chưa bao giờ bị cấm hoàn toàn. Và ông tin rằng một số giao dịch xuất hiện trong phân tích của Giáo sư Yan có khả năng là các giao dịch mua trước được thực hiện cách đây nhiều năm và hoàn thành trong vài năm trở lại đây.
Nhưng ông cũng tự hỏi liệu các giao dịch của B.C. có lọt qua chính sách liên bang hay không. Ông đặt câu hỏi về sự tinh vi của việc chia sẻ dữ liệu giữa chính quyền tỉnh và liên bang, và liệu chính quyền liên bang có tiến hành kiểm toán các giao dịch cần được đánh dấu hay không. Để kiểm tra hệ thống, ông đã thử điền vào biểu mẫu thuế chuyển nhượng tài sản của B.C. và nhập các chi tiết bất hợp pháp trong bối cảnh lệnh cấm của liên bang. Tuy nhiên, ông không nhận được thông báo lỗi. Ông thậm chí không phải bao gồm số bảo hiểm xã hội hoặc mã số thuế cá nhân, điều này sẽ cho phép chính quyền liên bang theo dõi quyền sở hữu đất đai cho mục đích thuế và ngăn chặn gian lận. Ông Usher, người gần đây đã nghỉ hưu với tư cách là cố vấn chung của Hiệp hội Công chứng viên Công B.C., cho biết: "Hàng triệu, nếu không muốn nói là hàng tỷ đô la đã bị bỏ phí khi chúng tôi phải vật lộn để thu thuế hợp lý từ những người không phải là thường trú nhân. Chúng ta sẽ không cấm những người không phải là thường trú nhân mua bất động sản. Nhưng nếu Bob không phải là thường trú nhân đã mua một ngôi nhà ở Point Grey với giá 2 triệu đô la và bán nó với giá 5 triệu đô la, tôi muốn CRA biết ngay lập tức. … Hiện tại, rất phức tạp để tìm hiểu xem ai đó có phải là người không thường trú hay họ có nói sự thật với bạn hay không.”
“Cần lưu ý rằng CRA đã thực hiện nhiều cuộc kiểm toán hơn nhiều trong những năm gần đây”.
Các nhà môi giới thế chấp, luật sư và công chứng viên không có cách trực tiếp để xác thực số SIN hoặc đảm bảo những người tham gia vào giao dịch có phải là cư dân Canada hay không.
“Chúng ta đặt ra tất cả các quy tắc này và chúng có ý định tốt, nhưng… việc kiểm tra chéo là cực kỳ khó khăn, nếu không muốn nói là không thể”, ông Usher cho biết.
© 2024 The Globe and Mail
Bản tiếng Việt của The Canada Life
