Thuê để sở hữu là một con đường dẫn đến quyền sở hữu cho một số người, nhưng không phải là một "giải pháp kỳ diệu", theo các chuyên gia

Thủ tướng Justin Trudeau đã ban hành một loạt kế hoạch chi tiêu nhằm cải thiện khả năng chi trả cho nhà ở, bao gồm 200 triệu đô la tài trợ cho các mô hình cho thuê để sở hữu ở Canada.

Nhưng thuê để sở hữu là gì, và nó có phải là con đường thích hợp để sở hữu nhà cho những người Canada đang chật vật để tham gia thị trường nhà ở?

Những người ủng hộ nói rằng mô hình này hứa hẹn cho những người Canada có điểm tín dụng bị ảnh hưởng, không thể đảm bảo các khoản thế chấp từ những người cho vay truyền thống, nhưng những người khác cảnh báo rằng đây không phải là “giải pháp kỳ diệu” để biến những người cho thuê hôm nay thành chủ sở hữu của ngày mai.

Global News đã nói chuyện với các chuyên gia để phân tích thuê để sở hữu nghĩa là gì và liệu chi tiêu của chính phủ cho mô hình này có thúc đẩy khả năng chi trả nhà ở hay không.

Thuê để sở hữu là gì?

Mô hình thuê để sở hữu khác nhau tùy thuộc vào việc ai đặt ra các điều khoản, nhưng thường cho thấy những người thuê ký kết thỏa thuận với chủ nhà hoặc nhà đầu tư để mua căn nhà hiện tại của họ với mức giá đã định vào một thời điểm trong tương lai, thường là tối đa 5 năm kể từ thời hạn hợp đồng.

Thỏa thuận mua bán đó có thể là một cam kết chắc chắn hoặc một lựa chọn khi kết thúc hợp đồng thuê, nhưng nó đi kèm với một mức giá định sẵn cho căn nhà - mang lại khả năng dự đoán cho cả người thuê và chủ sở hữu.

Người thuê nhà phải trả một khoản phí trả trước tại thời điểm này, đại diện cho một phần của khoản trả trước cuối cùng cho căn nhà. Phần còn lại của khoản trả trước thường được tích lũy thông qua khoản tiết kiệm bổ sung được trả đều đặn vào tiền thuê nhà hàng tháng.

Trong thời gian người thuê nhà đang thuê, họ phải chịu trách nhiệm bảo trì và nâng cấp như thể họ sở hữu căn hộ đó, nhưng điều đó mang lại cho họ cơ hội sơn tường hoặc thậm chí thay đổi mặt bàn nhà bếp và các đồ đạc khác trong nhà theo ý muốn.

Tại sao thuê để sở hữu?

Rachel Oliver và chồng cô, Neil, đã tham gia mô hình cho thuê để làm chủ được 13 năm thông qua công ty thuộc sở hữu của gia đình họ là Clover Properties. Trong thời gian đó, cô nói rằng họ đã giúp hơn 700 gia đình ở Ontario “sẵn sàng thế chấp” để mua căn nhà của họ thông qua hình thức thuê để sở hữu.

Oliver cho biết cô và chồng, cũng như các nhà đầu tư mà họ làm việc cùng, đã hướng đến mô hình thuê để sở hữu vì muốn đầu tư có “mục đích”.

“Chúng tôi không muốn trở thành một chủ nhà khác chỉ với những người thuê nhà thông thường. Chúng tôi thực sự muốn giúp người mua nhà vượt qua rào cản để có được một ngôi nhà của riêng họ,” cô nói.

Thuê để sở hữu là phù hợp nhất cho những người thuê đang gặp khó khăn với việc được chấp thuận cho vay thế chấp qua các kênh truyền thống, Oliver giải thích.

Đó có thể là một hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi điểm tín dụng, một người làm nghề tự do hoặc một gia đình đã trải qua bệnh tật hoặc một khó khăn khác khiến họ rơi vào tình trạng khó khăn về tài chính.

Oliver cho biết việc giúp đỡ những gia đình này thông qua hình thức thuê để sở hữu giúp họ có được một ngôi nhà ổn định mà họ có thể bắt đầu xây dựng vốn chủ sở hữu ngay lập tức trước khi tên của họ được ghi trên căn nhà.

Cô đưa ra ví dụ về một hộ gia đình chốt giá mua một ngôi nhà ở mức 600.000 đô la với kế hoạch mua trong 5 năm - giả sử thị trường tiếp tục phát triển trong thời gian đó, giá trị của bất động sản có thể tăng lên 650.000 đô la, nhưng người thuê sẽ nhận được một ngôi nhà có giá trị hơn cộng với bất kỳ cải tiến nào họ đã thực hiện với giá thấp hơn.

Mặc dù điều đó có vẻ là một thỏa thuận tồi đối với chủ nhà, nhưng Oliver cho biết thuê để sở hữu là phù hợp cho các nhà đầu tư không nhất thiết muốn quản lý doanh thu của người thuê hoặc đối phó với những người cho thuê khó tính.

Bà nói: “Có cả một đội ngũ các nhà đầu tư không muốn làm điều đó.”

“Họ có một tỷ suất sinh lợi rất dễ đoán, rất ổn định, rất rõ ràng với dòng tiền. Và họ có sự hài lòng khi giúp một gia đình đạt được mục tiêu làm chủ của họ. Vì vậy, đó là một cảm giác hài lòng hoàn toàn khác. "

Một số người có thu nhập thấp có thể không được hưởng lợi từ mô hình thuê để sở hữu

Thông báo của Trudeau thừa nhận rằng những lo ngại về việc xói mòn khả năng chi trả nhà ở đang đến khi thị trường cho thuê đang bùng nổ.

Giá thuê nhà tăng cao đang ăn mòn thu nhập hàng tháng của nhiều người Canada và ảnh hưởng đến khả năng tiết kiệm của họ cho khoản trả trước thường được yêu cầu để mua nhà.

Jason Heath, giám đốc điều hành Objective Financial Partners, cho biết trong thị trường này, việc kiếm thêm tiền ngoài tiền thuê nhà để cuối cùng mua một bất động sản có thể bị cấm.

Anh ấy nói với Global News rằng các khoản thanh toán “gia tăng” thường liên quan đến các mô hình này là “lời cảnh báo” quan trọng đối với bất kỳ ai mơ về việc chuyển từ người thuê sang chủ sở hữu.

Heath nói: “Đây không chỉ là một giải pháp kỳ diệu cho những người căn nhà mà họ sẽ trở thành chủ nhà.”

“Nếu mọi người đang gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê nhà hàng tháng, thì khả năng những người đó có thể kiếm thêm tiền để tham gia một thỏa thuận thuê để sở hữu là khó xảy ra.”

Đối với những người có dư tiền mặt, các khoản thanh toán gia tăng cuối cùng dẫn đến việc mua bất động sản đó trong khi đó có thể chuyển sang tài khoản tiết kiệm miễn thuế hoặc các khoản đầu tư khác để tiết kiệm cho khoản trả trước truyền thống, ông nói thêm. Điều này mang lại cho các chủ nhà tham vọng sự “linh hoạt” hơn về khung thời gian và bất động sản mà họ muốn mua, Heath nói.

Nhưng ông lưu ý rằng đối với một người thuê nhà chắc chắn rằng họ muốn sở hữu chính xác bất động sản mà họ đang sống trong một thời gian nào đó, mô hình thuê để sở hữu có thể phù hợp.

Oliver gọi các khoản thanh toán bổ sung của chương trình là kế hoạch “tiết kiệm bắt buộc” giúp khách hàng sửa chữa điểm tín dụng của họ và sẵn sàng để được chấp thuận thế chấp.

Cô cho biết Clover Properties hợp tác với những người cho thuê trong các chương trình của mình và thực hiện “kiểm tra” cứ sau 90 ngày hoặc lâu hơn để đảm bảo rằng họ đang đi đúng hướng để đạt được các mục tiêu tiết kiệm của mình.

So với các chương trình tương tự khiến người cho thuê phải sử dụng thiết bị của riêng họ, Oliver cho biết Clover nhận thấy việc hỗ trợ khách hàng của họ thông qua quá trình tiết kiệm sẽ giúp “thoát” khỏi kênh cho thuê thành công hơn.

“Không ai muốn tìm ra cách sửa chữa tín dụng của mình. Không ai muốn tiết kiệm một cách kỹ càng thêm 500 đô la. Điều đó thật khó thực hiện,” cô nói.

“Nhưng khi bạn phải chịu trách nhiệm, khi bạn có một đội ngũ đang cấu trúc nó cho bạn, mọi người sẽ phản hồi và họ có khả năng. Chúng tôi nhận ra rằng đó là công thức bí mật để thành công của chúng tôi. "

Sở hữu nhà có nên là mục tiêu cuối cùng?

Hanif Bayat, nhà sáng lập kiêm giám đốc điều hành của hướng dẫn bất động sản WOWA.ca, nói với Global News trong một email rằng chương trình thuê để sở hữu của Ottawa có thể sẽ có “tác động tối thiểu” đến khả năng chi trả nhà ở ở Canada.

Ông nói rằng các biện pháp khuyến khích xây dựng rất có thể sẽ được sử dụng bởi các nhà phát triển đã có kế hoạch xây dựng các căn hộ và do đó sẽ không tạo ra sự thúc đẩy ròng về nguồn cung nhà ở cần thiết để làm cho các ngôi nhà có giá cả phải chăng hơn trên toàn quốc.

Moshe Lander, nhà kinh tế của Đại học Concordia, đồng ý rằng các chính sách liên bang phải khuyến khích sự chấp thuận của các thành phố đối với các công trình xây dựng mới để làm giảm khả năng chi trả nhà ở ở Canada.

Lander nói, ngay cả khi việc thuê để sở hữu giúp nhiều gia đình mua nhà hơn, các chính sách của chính phủ liên bang thúc đẩy mô hình này góp phần gây ra “sự kỳ thị” trong xã hội Canada đối với những người thuê nhà.

Ông lập luận khi lớn lên, những đứa trẻ Canada được truyền tải thông điệp rằng tiết kiệm cho một ngôi nhà là mục tiêu để phấn đấu.

Ông nói: “Ý tưởng là sở hữu nhà giống như mục tiêu lớn nhất mà bạn có thể mong muốn trong xã hội Canada. Chúng ta đã tạo ra sự kỳ thị rằng một người thuê nhà bằng cách nào đó là một công dân hạng hai."

Lander nói rằng các chính sách của chính phủ liên bang coi việc thuê nhà như một bước đệm để gia tăng quyền sở hữu nhà đối với thông điệp đó.

Oliver cũng nói rằng Clover Properties đã phải chống lại “sự kỳ thị”. Cô cho biết, có rất ít kiến thức về thuê để sở hữu ở Canada và đã nghe khách hàng phản hồi rằng có sự phản đối về mô hình này từ các đại lý thế chấp và bất động sản.

Tuy nhiên, Clover đã nhận thấy sự quan tâm ngày càng tăng đối với các kế hoạch tiết kiệm này, vì người mua ngày càng cảm thấy mất hứng thú trong thị trường nhà ở của Canada.

“Tôi nghĩ mọi người giống như đang nói, ‘Mặc kệ sự kỳ thị. Tôi cần bất kỳ giải pháp nào hữu ích để tôi có được quyền sở hữu nhà. Vì vậy, tôi sẽ tìm kiếm mọi cách thức. "

Heath nói rằng cho dù một hộ gia đình đang theo đuổi con đường nào đi chăng nữa, cho dù đó là sở hữu nhà, cho thuê để sở hữu hay cho thuê dài hạn, hãy “tính toán” và suy nghĩ về các mục tiêu dài hạn liên quan đến nhà ở.

Nhiều người Canada trẻ tuổi thuê căn hộ condo hiện nay có thể hào hứng với ý tưởng sở hữu căn hộ của họ, nhưng không tính đến cam kết lâu dài của việc mua một bất động sản nhỏ hơn hiện nay và phải thay đổi thành phố để lập nghiệp hoặc phù hợp với một gia đình đang phát triển.

Ông nói: “Tôi nghĩ bạn cần phải xử lý các con số và xem xét phép toán trong hoàn cảnh cá nhân của mình hơn là bị cuốn vào bất kỳ loại đề xuất nào, cho dù đó là khuyến khích của chính phủ hay cơ hội đầu tư hay bất cứ điều gì tương tự.