Thời kỳ khó khăn sắp tới đối với giá nhà ở Canada, báo cáo cảnh báo

Phân tích cho thấy cắt giảm lãi suất trước đây không phải lúc nào cũng thúc đẩy thị trường nhà ở

Một báo cáo mới cho thấy thị trường nhà ở Canada có thể đang bước vào giai đoạn căng thẳng mặc dù đã cắt giảm lãi suất gần đây.

Một phân tích của WOWA Leads, nơi đã xem xét các khoản thanh toán thế chấp so với thu nhập trong 50 năm qua, đã tiết lộ một xu hướng đáng lo ngại về khả năng chi trả nhà ở.

Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) gần đây đã cắt giảm lãi suất chuẩn lần thứ hai trong hai tháng, với lãi suất thế chấp cố định và thả nổi tốt nhất hiện tại ở mức thấp nhất trong 17 tháng. Tuy nhiên, báo cáo chỉ ra rằng theo lịch sử, những đợt giảm lãi suất như vậy không phải lúc nào cũng dẫn đến sự thúc đẩy trên thị trường bất động sản.

“Mark Twain đã từng nói, ‘Lịch sử không lặp lại, nhưng nó thường vần điệu.’ Mặc dù ông không nói cụ thể về chu kỳ lãi suất, nhưng nhiều người tin rằng chu kỳ lãi suất tuân theo các mô hình cụ thể có thể giúp chúng ta dự báo hành vi thị trường,” nền tảng tài chính cá nhân lưu ý trong báo cáo.

Nghiên cứu phát hiện ra rằng các khoản thanh toán thế chấp cho một bất động sản trung bình mới mua ở Canada hiện đang tiêu tốn gần như toàn bộ thu nhập khả dụng của một người trung bình. Mức độ không đủ khả năng chi trả này chỉ đạt được hai lần trước đó, vào khoảng năm 1981 và 1990.

Báo cáo đã đưa ra sự tương đồng với các giai đoạn không đủ khả năng chi trả cao trước đây, chẳng hạn như đầu những năm 1980s, đầu những năm 1990s, giữa những năm 1990s và Khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2008. Trong những trường hợp này, cắt giảm lãi suất đáng kể không ngăn được giá nhà giảm.

Ví dụ, từ quý 3 năm 1981 đến quý 3 năm 1983, lãi suất BoC đã giảm từ mức đỉnh điểm là 20,78% xuống còn 9,26%, nhưng chỉ số giá nhà đã giảm 14%, trong đó Vancouver chứng kiến giá nhà giảm gần 40%.

Tương tự, từ quý 2 năm 1990 đến quý 1 năm 1994, lãi suất BoC đã giảm từ 13,5% xuống còn 3,6%, nhưng giá nhà đã giảm 8%, trong đó giá nhà tại Khu vực Đại Toronto (GTA) giảm 28%.

Tỷ lệ bán nhà trên niêm yết mới tại Toronto, một trong những thị trường khó mua nhất của Canada, hiện ở mức 35%, cho thấy thị trường của người mua. Lượng nhà tồn của thành phố này gần 25.000 căn - mức cao nhất kể từ năm 2010.

Báo cáo cho rằng nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá nhà giảm là do hai yếu tố chính: hiệu ứng trễ của việc tăng lãi suất và suy thoái kinh tế.

Báo cáo nêu rõ: "Tại Canada, vì hầu hết các khoản thế chấp đều có lãi suất cố định nên tác động thực sự của việc tăng lãi suất chủ yếu được cảm nhận trong quá trình gia hạn, thường diễn ra sau khi lãi suất đạt đỉnh."

Nhìn về phía trước, phân tích cho thấy các khu vực khác nhau của Canada có thể có những kết quả khác nhau.

Trong khi Ontario đã chứng kiến giá nhà giảm gần đây, Quebec và Alberta vẫn tiếp tục chứng kiến mức tăng trưởng giá ổn định. WOWA cho biết Ontario, đặc biệt là Khu vực Đại Toronto, có thể chứng kiến giá nhà giảm, trong khi Alberta và Quebec có thể vẫn tương đối ổn định.

"Một điều chắc chắn là: chúng ta vẫn chưa thấy tác động đầy đủ của lãi suất cao đối với thị trường nhà ở", báo cáo kết luận.

Bản tiếng Việt của The Canada Life