Chúng ta có thể mong đợi điều gì vào năm 2025? Liệu sự tăng trưởng mà chúng ta đã thấy có bền vững không? Những gì sẽ được bán? Ai sẽ mua? Giá cả? Trước thềm năm mới, STOREYS đã trao đổi với các chuyên gia và người trong ngành để có được ý tưởng về cách năm 2025 có thể diễn ra.

"Thông thường, tôi đang lên kế hoạch cho kỳ nghỉ vào khoảng thời gian này", nhà môi giới bất động sản Toronto Susan Gucci đã nói với STOREYS vào cuối tháng 11. Thay vào đó, trong mùa mà thị trường nhà ở thường phải nhường chỗ cho kế hoạch nghỉ lễ và thời tiết lạnh giá, Gucci đang phục vụ những khách hàng đang háo hức chờ đợi để tận dụng lợi thế của việc giảm giá. "Cảm giác như họ vừa mới thức dậy", cô nói.

Trải nghiệm trực tiếp của Gucci phản ánh những gì dữ liệu đã cho chúng ta thấy trong hai tháng qua: người mua đang quay trở lại thị trường với số lượng đáng kể sau nhiều tháng không có con số nào đáng kể khiến các tổ chức như Hội đồng Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB) và Hiệp hội Bất động sản Canada (CREA) lựa chọn hướng đến tương lai thay vì tập trung vào hiện tại. "Dự kiến doanh số sẽ tăng tốc khi người mua được hưởng lợi từ việc thanh toán thế chấp hàng tháng thấp hơn", Chủ tịch TRREB Jennifer Pearce đã nói như vậy vào tháng 7 ảm đạm.

Cuối cùng, có vẻ như tương lai mà thị trường đang chờ đợi thực sự đã đến. Do cắt giảm lãi suất và giá cả tương đối trì trệ, doanh số bán nhà tại GTA đã tăng 44% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 10, sau đó là mức tăng 40% vào tháng 11. Trong khi đó, giá bán trung bình tăng 2,6% so với tháng 11 năm 2023.

Nhưng chúng ta có thể mong đợi điều gì trong tương lai? Sự tăng trưởng có bền vững không? Những gì sẽ bán được? Ai sẽ mua? Giá sẽ đi về đâu? Để theo đuổi mục tiêu trả lời những câu hỏi này, STOREYS đã trao đổi với các chuyên gia và người trong ngành về những gì mong đợi vào năm 2025.

Môi trường kinh tế được chuẩn bị (Bất chấp "Vibecession")

Khi chúng ta chào đón năm mới, người mua và người bán nhà sẽ hoạt động trong một môi trường kinh tế khác biệt nhiều so với những gì chúng ta thấy vào đầu năm 2024.

Lãi suất đã giảm 1,75 điểm cơ bản kể từ tháng 7 xuống còn 3,25% (nhờ một đợt cắt giảm 50 điểm cơ bản khác chỉ trong tuần này), lạm phát đã trở lại mức 2% từ 2,9% vào tháng 1 và mặc dù tỷ lệ thất nghiệp đã dần tăng lên 6,8%, nhưng dự kiến sẽ không xấu đi trong suốt năm 2025, Chuyên gia kinh tế cấp cao tại BMO Robert Kavcic nói với STOREYS.

"Chúng tôi thực sự kỳ vọng tăng trưởng sẽ tăng một chút vào năm tới", Kavcic nói. "Về mặt lạm phát, chúng ta đã trở lại mức cần thiết [...] vì vậy Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) có thể tiếp tục cắt giảm lãi suất nếu họ cảm thấy cần thiết, điều này tốt cho nhà ở."

Đồng thời, Kavcic thừa nhận rằng chúng ta đang ở giữa cuộc khủng hoảng khả năng chi trả. "Thực tế là định giá đã bị kéo căng trong vài năm qua đến mức mặc dù giá cả đã giảm và lãi suất đã giảm nhưng vẫn không, dẫn đến báo giá, có 'khả năng chi trả' đối với nhiều người", ông nói.

Vào tháng 11, Phó Thủ tướng Chrystia Freeland đã giải quyết một hiện tượng tinh thần của người Canada được gọi là "Vibecession", trong đó mặc dù có những số liệu thống kê đáng khích lệ về mặt kinh tế như những số liệu mà Kavcic đề cập, người dân Canada vẫn không cảm thấy mọi thứ đang cải thiện. Hiện tượng này cho thấy cuộc sống hàng ngày đã trở nên đắt đỏ như thế nào đối với người dân Canada trung bình sau đại dịch. Như Kavcic nói, "Lạm phát giá hàng tạp hóa đã trở lại mức 0, điều này thật tuyệt, nhưng chi phí cho chiếc túi mà bạn mang ra khỏi Loblaws thực sự không hề thấp hơn, mà vẫn cao hơn nhiều so với vài năm trước".

Cảm giác chung về tình trạng thiếu khả năng chi trả này, một phần, đang ngăn cản những người Canada trẻ tuổi và có thu nhập thấp tham gia vào thị trường nhà ở. Nhưng đối với những người có đủ nguồn lực, dữ liệu gần đây cho thấy tình hình đã dịu đi đủ để họ không còn đứng ngoài cuộc nữa — tình hình được dự đoán sẽ cải thiện hơn nữa trong suốt năm 2025.

Doanh số dự kiến sẽ tăng

Nhà phân tích thị trường của TRREB, Jason Mercer, nói với STOREYS rằng doanh số mà chúng ta đã thấy kể từ mùa thu dự kiến sẽ tăng vào mùa xuân năm 2025. "Thực sự sẽ là vào mùa xuân khi chúng ta thấy lãi suất đạt đến mức mà hộ gia đình trung bình ở GTA và Toronto có thể chi trả để quay trở lại thị trường", Mercer nói. "Chúng ta chắc chắn sẽ thấy nhiều giao dịch hơn so với những gì chúng ta đã thấy vào mùa xuân năm 2024".

Tất nhiên, động lực thúc đẩy nhu cầu này là chi phí vay thấp hơn, nhưng cũng là nguồn cung lành mạnh đã giúp giá không tăng. Nhưng Mercer cho biết động lực này có thể bị phá vỡ khi chúng ta tiến gần đến cuối năm và bắt đầu xem xét đến năm 2026, nếu nguồn cung không được duy trì.

"Nếu chúng ta không thấy nguồn cung mới vào hệ thống chúng ta sẽ rơi vào tình huống mà các điều kiện thị trường thực sự thắt chặt trở lại", ông nói. "Điều chúng tôi muốn thấy là sự tăng trưởng bền vững [...] thay vì sự tăng trưởng đột biến như chúng ta đã thấy trong thập kỷ qua khi không có đủ nguồn cung để đáp ứng nhu cầu, và chúng tôi bắt đầu thấy mức tăng trưởng giá ở mức một chữ số hoặc thậm chí hai chữ số đối với các căn hộ."

Giá tăng sẽ phụ thuộc vào sản phẩm

Trong khi nhu cầu đang tăng, Mercer chỉ ra rằng một số loại nhà sẽ tăng nhanh hơn những loại khác, tác động đến giá cả. Đáng chú ý là nhà ở một gia đình đã chứng kiến nhu cầu tăng, trong khi chung cư tiếp tục là những thứ bị ruồng bỏ trên thị trường nhà ở Toronto — điều mà Gucci cũng đã lưu ý.

Vào giữa tháng 11, bà Gucci đã đại diện cho một người mua trong tình huống có nhiều lời đề nghị cho một căn nhà song lập nhỏ ở Leslieville được niêm yết với giá 1.249.000 đô la. Cuối cùng, nó được bán với giá 1.812.000 đô la, một mức giá mà Gucci gọi là "không thể tin được". Gucci giải thích rằng vì loại sản phẩm đó bị hạn chế trong khu vực và vì ngôi nhà được cải tạo đẹp và dàn dựng tốt, nên nó có thể thu hút được khoảng 20 lời đề nghị.

Nhưng bà không thể nói như vậy đối với danh sách chung cư của mình. "Thị trường chung cư rất khó khăn vì có quá nhiều căn hộ như vậy ngoài kia và chúng chỉ nằm im. Đó là vấn đề về cung", bà nói. Trên thực tế, vào tháng 10, Chủ tịch Urbanation Shaun Hildebrand ước tính rằng GTA hiện đang vật lộn với gần 40.000 căn hộ chung cư – một mức cao gần kỷ lục.

Kết quả là giá nhà ở một gia đình, vốn được thèm muốn hơn và ít phong phú hơn, sẽ tăng giá trước, trong khi giá chung cư sẽ vẫn trì trệ, lúc đầu. Mercer cho biết: "Về phía chung cư, chúng tôi đã chứng kiến sự gia tăng thực sự trong nguồn cung và do đó sẽ mất nhiều thời gian hơn một chút để hấp thụ hết lượng nhà đó và một khi điều đó xảy ra, có thể là nhiều hơn khi chúng ta tiến tới năm 2026, chúng ta có thể bắt đầu thấy một số áp lực tăng lên trên mặt trận đó".

Nhưng mặc dù giá của một số căn hộ dự kiến sẽ tăng khi nguồn cung bị cạn kiệt, Kavcic cảnh báo không nên đánh giá thấp cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở. Ông cho biết: "Giá chỉ có thể tăng trong một thời gian nhất định vì chúng ta vẫn đang phải đối phó với các định giá đã mất cân bằng với các yếu tố cơ bản trong vài năm qua. Tôi cho rằng [giá] sẽ ổn định hoặc tăng nhẹ vào mùa xuân và trong suốt cả năm".

Kavcic nhấn mạnh thực tế rằng động lực dòng tiền của các nhà đầu tư cũng "bất ổn" tương tự, và họ có thể sẽ phải đợi cho đến khi lãi suất giảm đáng kể trước khi quay trở lại thị trường.

Người mua nhà lần đầu sẽ rời khỏi bên lề

Trong khi các nhà đầu tư đang bỏ ngỏ, những người mua nhà lần đầu có vị thế tốt đã được dự đoán sẽ thúc đẩy một lượng lớn doanh số bán vào năm 2025.

Trong Báo cáo Triển vọng Thị trường Nhà ở năm 2025 của mình, RE/MAX Canada đã báo cáo rằng các nhà môi giới và đại lý tại 81% các khu vực được khảo sát đã lưu ý rằng "người mua nhà lần đầu là nhóm nhân khẩu học chính được dự đoán sẽ thúc đẩy hoạt động thị trường vào năm 2025".

Jennifer Dernek, một nhà môi giới bất động sản tại Royal LePage tại Toronto, nói với STOREYS rằng đây cũng là một xu hướng mà bà thấy đang diễn ra. Dernek cho biết "Tôi đồng ý rằng những người mua nhà lần đầu sẽ chiếm phần lớn trong số các giao dịch mua vào năm tới vì họ thực sự không hoạt động trong vài năm qua khi họ không đủ khả năng tham gia thị trường với mức giá như hiện tại. Tôi nghĩ họ rất háo hức".

Dernek cũng chỉ ra rằng các cải cách thế chấp gần đây sẽ có hiệu lực vào tuần tới sẽ giúp người mua nhà lần đầu có thể sở hữu nhà dễ dàng hơn cũng như mở rộng các lựa chọn mua nhà của họ. Những cải cách này bao gồm việc mở rộng điều kiện đủ để khấu hao trong 30 năm đối với các khoản thế chấp được bảo hiểm để bao gồm tất cả người mua nhà lần đầu và tất cả người mua bất động sản xây dựng mới, và tăng mức trần bảo hiểm thế chấp từ 1 triệu đô la lên 1,5 triệu đô la.

Dernek cho biết "Những người mua nhà lần đầu hiện đang xem xét các lựa chọn khác ngoài căn hộ chung cư và xem liệu họ có thể mua nhà chung cư hay nhà song lập hay nhà phố hay nhà riêng không. Nhờ các quy định mới, họ có nhiều cơ hội hơn để mua được chúng.”

© 2024  Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life