Thị trường nhà ở là duy nhất về vị trí, loại hình, chất lượng và quy mô của chúng, do đó, sự sụt giảm giá nhà ở trung bình không giống như sự sụt giảm giá của một ngôi nhà trung bình, điều này đôi khi gây khó khăn cho việc quyết định liệu có phải là thời điểm thích hợp để mua hoặc bán.

Thêm vào sự nhầm lẫn là một số chỉ số cho thấy giá đang giảm và những chỉ số khác cho thấy sự gia tăng, tuy nhiên, nhìn chung, doanh số bán nhà ở giảm đáng kể so với hoạt động cao điểm vào tháng 2, trong khi giá trung bình giảm ở mức độ thấp hơn.

Hãy phân tích các con số trong Khu vực Đại Toronto (GTA) làm ví dụ để làm rõ cách thị trường đang vận hành.

Theo dữ liệu của Hội đồng Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB), lượng nhà bán ở GTA đã giảm xuống còn 5.627 căn trong tháng 8, giảm 34,2% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá nhà trung bình tăng 0,9%.

Nhưng Chỉ số giá nhà được điều chỉnh theo chất lượng và kích thước (HPI) của TRREB là một chỉ báo tốt hơn về biến động giá, bởi vì những căn nhà nhỏ hơn và do đó có giá thấp hơn có thể bán thường xuyên hơn trong thời gian chậm lại, điều này có thể làm giảm giá trung bình.

So với tháng 8 năm ngoái, HPI đã tăng 8,9%, có vẻ khác rất nhiều so với các tiêu đề báo chí nghe có vẻ ảm đạm và dự báo của các nhà kinh tế.

Nó phụ thuộc rất nhiều vào cách các số liệu được tạo ra. Ví dụ: thay vì so sánh doanh số và giá cả hiện tại với cùng kỳ năm trước, bạn có thể lấy hoạt động bán nhà ở cao điểm vào tháng 3 năm 2022 làm điểm chuẩn. Bất kỳ sự so sánh nào với tháng 3 sẽ làm trầm trọng thêm sự sụt giảm.

Doanh số bán nhà ở GTA trong tháng 8 đã giảm 48,3% so với doanh số bán cao điểm được quan sát vào tháng 3, mức giảm đáng kể hơn nhiều so với mức giảm 34,2% từ tháng 8 năm ngoái. Tương tự, giá trung bình trong tháng 8, không điều chỉnh về chất lượng hoặc kích cỡ, đã giảm 18% so với mức giá cao nhất được quan sát trong tháng 2.

Giá nhà đang giảm hay đang leo thang sau đó?

Câu trả lời phụ thuộc vào quan điểm. Giả sử, nếu ai đó mua một ngôi nhà vào thời điểm cao điểm của thị trường nhà ở vào tháng 2 và đang cố gắng bán chính bất động sản đó vào ngày hôm nay, thì họ có khả năng gặp phải một khoản lỗ đáng kể. Tuy nhiên, một nhóm như vậy thường nhỏ. Hầu hết người mua nhà sẽ ở cùng một chỗ trong thời gian dài hơn chỉ vài tháng.

Ngay cả sự sụt giảm đáng kể trong doanh số bán nhà  so với mức đỉnh vào tháng 2 cũng che giấu thực tế rằng hoạt động bán nhà giá thấp hơn đã tăng lên kể từ đó. Số lượng căn nhà được bán với giá dưới 600.000 đô la ở GTA đã tăng gần 70% kể từ tháng 2, trong khi doanh số cho những căn nhà được bán với giá trên 1,5 triệu đô la giảm 71%.

Sự chuyển dịch từ nhà đắt tiền sang nhà rẻ hơn góp phần làm giảm giá nhà trung bình. Nhưng giá trung bình giảm không nhất thiết có nghĩa là giá của một căn nhà trung bình hoặc thông thường cũng giảm theo cùng một tỷ lệ, bởi vì giá trung bình đang được tính cho những căn nhà có chất lượng và kích thước thay đổi đáng kể theo thời gian.

Bất chấp những cảnh báo này, lượng nhà bán trong năm 2022 rõ ràng sẽ ít hơn đáng kể so với năm ngoái. Các chuyên gia nhà đất cho rằng sự sụt giảm này là do chi phí vay vốn tăng lên do lãi suất thế chấp tăng mạnh.

Nhưng điều bị bỏ qua trong những tuyên bố như vậy là một hiện tượng được gọi là “mua kỳ hạn,” nơi người tiêu dùng quyết định mua để hưởng lợi từ khoản giảm giá hoặc tránh phải trả mức thuế mới dự kiến sau này.

Tỷ lệ thế chấp siêu thấp của năm ngoái một phần là nguyên nhân dẫn đến doanh số bán nhà bất thường vì nhiều hộ gia đình có khả năng đã thúc đẩy mua nhà từ năm 2021 đến năm 2022, do đó thúc đẩy doanh số bán nhà.

Doanh số bán nhà ở  GTA đã tăng 28% vào năm 2021 so với năm trước đó, đạt mức cao nhất mọi thời đại là 121.642 căn. Nhìn chung, hơn 100.000 lần bán đã được ghi nhận bởi Multiple Listing Service ở Canada vào năm 2021 so với mức trung bình hàng năm dài hạn. Sự sụt giảm doanh số bán vào năm 2022 một phần là do một lượng bán nhà của năm nay đã bị mất so với năm ngoái.

Những số liệu thống kê mang nhiều sắc thái hơn này sẽ giúp chúng ta nhận ra rằng Canada không gặp phải tình trạng suy thoái thị trường nhà ở. Mức độ bán và biến động giá nằm trong phạm vi dự kiến.

Và vì số ngày trung bình mà một bất động sản có mặt trên thị trường đã tăng lên 34 ngày trong tháng 8 từ 11 ngày trong tháng 2, người mua ở GTA giờ đây có thể dành thời gian quyết định. Ít nhất là vào thời điểm hiện tại, thời kỳ nhiều chào giá mua và bán nhanh đã qua, đây sẽ là một tin tốt cho người mua nhà.

© 2022 Financial Post

© Bản tiếng Việt của TheCanada.life