Theo dữ liệu do Hiệp hội Bất động sản Canada (CREA) công bố, sự sụt giảm doanh số bán nhà hàng tháng cuối cùng đã đảo ngược trong tháng 10 khi doanh số bán hàng cao hơn 1,8% so với tháng trước đó.

Những người có triển vọng giảm giá sẽ nhanh chóng chỉ ra rằng doanh số bán nhà cho tháng 10 năm 2022 vẫn thấp hơn 36% so với cùng kỳ một năm trước, nhưng mức tăng so với tháng trước đó là rất đáng kể vì đây là lần tăng đầu tiên về doanh số bán kể từ tháng 2.

Tất nhiên, cần lưu ý một lần nữa rằng lãi suất thế chấp cực thấp đã mang lại doanh số bán hàng cao hơn bình thường trong năm 2020 và 2021. Chi phí vay thế chấp tăng mạnh và nhanh chóng đã đảo ngược xu hướng doanh số cao, có lẽ hoạt động mua bán nhà ở đang quay trở lại đến mức trước đại dịch.

Về cơ bản, lãi suất thấp mang lại những gì thì lãi suất cao sẽ lấy đi.

Tuy nhiên, một cái nhìn dài hạn hơn về dữ liệu cho thấy hoạt động bán hàng trong tháng 10 ở dưới mức trước đại dịch. Thật vậy, doanh số bán hàng của tháng trước thấp hơn 15% so với mức trung bình 10 năm trước đại dịch cho tháng 10, cho thấy rằng chi phí thế chấp leo thang đã gây hại nhiều hơn là chỉ đảo ngược tình trạng cường điệu hóa doanh số bán nhà do đại dịch gây ra.

Hơn nữa, Chỉ số giá nhà MLS (HPI) được điều chỉnh theo chất lượng đã giảm 1,2% trong tháng 10 so với tháng trước. Và giá nhà ở trung bình trên toàn quốc đã giảm 9,9% so với năm trước. Mức giảm đáng kể hơn nhiều so với mức giá cao nhất được quan sát vào tháng 2.

Tuy nhiên, hoạt động bán hàng và rao bán trong tháng 10 cho thấy sự khởi đầu của sự phục hồi thị trường. Doanh số tăng và danh sách rao bán mới trong tháng 10 tăng 2,2% so với tháng trước. Sự gia tăng doanh số bán hàng và danh sách rao bán mới có thể lờ mờ không rõ ràng, nhưng những dấu hiệu này là tích cực và, nếu không có những cú sốc bất ngờ khác, có thể tạo nền tảng cho sự phục hồi mạnh mẽ hơn khi người mua và người bán ngồi ngoài quyết định quay trở lại.

Một cái nhìn dài hạn hơn về giá nhà cũng mang lại lý do cho sự lạc quan. Ví dụ: giá chuẩn Chỉ số giá nhà MLS quốc gia được điều chỉnh theo mùa của tháng 10 là 756.200 đô la, thấp hơn so với cùng thời điểm năm ngoái và thậm chí thấp hơn mức giá cao nhất được quan sát vào tháng 2, nhưng tăng 38,8% so với ba năm trước.

Nếu suy thoái nhà ở ám chỉ sự sụt giảm giá nhà đất đến mức có thể xóa sạch đà tăng trong những năm liên tiếp, thì sự sụt giảm giá như vậy vẫn chưa xảy ra ở Canada. Tại tất cả các thị trường nhà ở lớn, giá chuẩn HPI vào tháng 10 cao hơn mức ba hoặc năm năm trước.

Do tính không đồng nhất của thị trường nhà ở, so sánh giá nhà ở trong ba năm cho thấy mức tăng đáng kể hơn đối với các thị trường chưa đạt đỉnh trước đại dịch. Ví dụ: giá tháng 10 tại các thị trấn vệ tinh nhỏ đã trở nên hấp dẫn trong thời kỳ đại dịch, chẳng hạn như Fraser Valley, B.C., hoặc Barrie, Ont., cao hơn 55% so với ba năm trước. Tương tự, giá ở Greater Moncton, N.B., cao hơn 75%.

Những người có quan điểm lạc quan về thị trường, chẳng hạn như Shaun Cathcart, nhà kinh tế cấp cao của CREA, tin rằng “sự chậm lại của thị trường nhà ở Canada đang kết thúc.” Những người khác có triển vọng giảm giá dự đoán doanh số bán hàng và giá cả thậm chí còn giảm nhiều hơn.

Còn quá sớm để bắt đầu ăn mừng sự phục hồi của thị trường nhà ở. Sự gia tăng lãi suất thế chấp đặt ra những rủi ro mới bất ngờ cho nhiều người vay, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu đã chọn các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi với các khoản thanh toán cố định. Họ có thể phải trả thêm tới 20% tiền thế chấp hàng tháng vì lãi suất thế chấp tăng.

Ngân hàng Trung ương Canada ước tính rằng 13 phần trăm của tất cả các khoản thế chấp ở Canada đã đạt đến cái gọi là tỷ lệ kích hoạt, trong đó khoản thanh toán thế chấp hàng tháng chỉ bao gồm khoản thanh toán lãi và không đóng góp vào số tiền nợ gốc. Số người vay dễ bị tổn thương này có thể tăng lên 17% nếu lãi suất thế chấp tăng hơn nữa.

Những chủ nhà Canada có lãi suất thay đổi và những người có khoản thế chấp có lãi suất cố định sắp được gia hạn có thể phải đào sâu hơn vào khoản tiết kiệm của họ để đảm bảo rằng họ có thể chịu được bất kỳ mức tăng nào trong các khoản thanh toán thế chấp.

© 2022, Financial Post

© 2022 Bản tiếng Việt của The Canada Life