Các tuyên bố từ các nguồn thông thường đáng tin cậy về rủi ro thị trường nhà đất ngày càng cao của Canada đã cảnh báo người tiêu dùng, nhà đầu tư, người cho vay và các nhà hoạch định chính sách, nhưng có lẽ những bức tranh mà họ đang vẽ không nên được đánh giá theo mệnh giá.

Ví dụ, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) tuyên bố thị trường nhà ở Canada là rủi ro nhất trong số 27 nền kinh tế phát triển ở Bắc Mỹ và Châu Âu. IMF lưu ý rằng các quốc gia có nợ hộ gia đình cao và các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi có “nguy cơ vỡ nợ cao.”

Nhưng một đánh giá nhanh về tình trạng thị trường nhà ở và người đi vay ở Canada cho thấy một bức tranh ổn định và thậm chí cải thiện về các thước đo rủi ro, khiến chúng ta tự hỏi điều gì đã dẫn đến cảnh báo như vậy của IMF, tổ chức cho vay cuối cùng đối với nhiều quốc gia đang gặp khó khăn.

Một bức tranh ít đáng báo động hơn về thị trường tài chính và nhà ở của người Canada gần đây đã được Ngân hàngTrung ương Canada công bố.

Ngân hàng trung ương cho biết họ nhận thức được “mức độ nợ nần gia tăng của các hộ gia đình và giá nhà cao,” vì vậy việc theo dõi chặt chẽ sự chuyển động của các chỉ số rủi ro là điều cần thiết. Nhưng một đánh giá về các số liệu đó cho thấy sự gia tăng các lỗ hổng tài chính có thể liên quan nhiều đến việc tăng lãi suất hơn là tăng giá nhà đất. Ngoài ra, một số chỉ số rủi ro cho thấy sự cải thiện theo thời gian thay vì suy giảm.

Một chỉ số cải thiện là số lượng và chất lượng của các khoản thế chấp mới được phát hành. Khởi tạo thế chấp đạt đỉnh vào quý đầu tiên của năm 2021 sau khi tăng nhanh từ quý thứ hai năm 2020. Trong khi giá nhà ở tiếp tục tăng trong năm 2021, khởi tạo thế chấp đã giảm xuống còn 132.672 trong quý đầu tiên của năm 2023 từ mức cao nhất là 282.272 trong quý đầu tiên của năm 2021.

Các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi tăng vọt trong thời kỳ đại dịch lên 54% của khởi tạo mới trong quý đầu tiên của năm 2022 từ 9,15% trong quý đầu tiên của năm 2020. Kể từ mức cao nhất, các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi đã giảm xuống mức trước đại dịch, với sự gia tăng đáng kể trong các khoản thế chấp có lãi suất cố định, chiếm 87% các khoản vay mới trong quý đầu tiên của năm nay.

Một thước đo rủi ro khác đang đi đúng hướng là tỷ lệ các khoản thế chấp mới có tỷ lệ cho vay trên thu nhập (LTI) hơn 450%, một đại diện cho các khoản thế chấp có rủi ro cao. Các khoản thế chấp LTI cao đạt đỉnh điểm vào quý đầu tiên của năm 2022, nhưng đã giảm xuống mức trước đại dịch kể từ đó. Các nhà đầu tư tạo thành phân khúc nhỏ nhất của những người vay LTI cao, thấp hơn nhiều so với những người mua nhà lần đầu và lặp lại.

Tỷ lệ giá trị khoản vay trên (nhà ở) (LTV) là một chỉ số khác cho những người vay mua nhà có rủi ro cao, những người vay tới 95% giá trị nhà ở. LTV càng cao thì rủi ro càng cao. Tỷ lệ các khoản thế chấp mới có LTV cao đã giảm kể từ năm 2020, do đó chưa đến năm phần trăm các khoản thế chấp mới bắt đầu trong quý đầu tiên của năm 2023 có LTV từ 95% trở lên.

Some risk metrics, however, have recently worsened. For example, the share of household income dedicated to new mortgage debt has sharply increased since early 2022.

Tuy nhiên, một số chỉ số rủi ro gần đây đã trở nên tồi tệ hơn. Ví dụ: tỷ lệ thu nhập hộ gia đình dành cho khoản nợ thế chấp mới đã tăng mạnh kể từ đầu năm 2022.

Nhưng số liệu này - còn được gọi là tỷ lệ trả nợ (DSR) - liên quan nhiều đến việc tăng lãi suất hơn là tăng giá nhà đất. DSR vẫn ổn định (và thậm chí còn giảm đối với người mua nhà lần đầu) ngay cả khi giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2014 đến năm 2021.

Một chỉ báo xấu đi khác là tỷ lệ hộ gia đình mắc nợ chậm thanh toán trong ít nhất 60 ngày, tăng lên 2,28% trong quý đầu tiên của năm 2023 từ mức dưới 2% trong quý 3 năm 2021.

Nhưng chúng ta không hoảng sợ về dữ liệu này vì hai lý do. Thứ nhất, mức tăng 0,41 điểm phần trăm là đáng lo ngại nhưng không đáng báo động. Thứ hai, tỷ lệ nợ đọng khoản vay thế chấp hiện tại là 0,12%, thấp nhất kể từ năm 2014. Sự gia tăng nợ đọng, mặc dù nhỏ, là do các khoản vay trả góp không nhất thiết phải gắn với thị trường nhà ở.

Kể từ khi đại dịch bùng phát, tỷ lệ nhà được các nhà đầu tư mua đã tăng từ 22% lên 27%. Một số tìm thấy điều này liên quan, nhưng chúng tôi nghĩ khác. Những người đi vay để đầu tư xếp hạng thấp hơn về các chỉ số rủi ro, chẳng hạn như tỷ lệ LTV và LTI, so với những người mua nhà lần đầu hoặc lặp lại. Tăng số lượng và tỷ lệ người vay có đòn bẩy cao không có khả năng cải thiện các chỉ số rủi ro tổng thể.

Bức tranh của Ngân hàng Trung ương Canada trình bày một hình ảnh yên tâm về bảng cân đối kế toán hộ gia đình và cách người Canada quản lý và trả nợ. Vậy điều gì đã khiến Canada trở thành thị trường nhà đất rủi ro nhất theo đánh giá của IMF?

Nói một cách đơn giản, phân tích của IMF không phải là sản phẩm của nghiên cứu kinh tế lượng vĩ mô tiên tiến mà tổ chức này được biết đến. Thay vào đó, nó thực hiện bài tập xếp hạng và tô màu để trình bày một biểu đồ dựa nhiều vào bút màu hơn là phân tích.

Lạm phát dai dẳng và lãi suất tiếp tục tăng có khả năng góp phần gây ra sự không chắc chắn, sau đó dẫn đến rủi ro cao hơn. Câu hỏi đặt ra là: liệu những người đi vay ở Canada có tiếp tục quản lý nợ một cách có trách nhiệm nếu lãi suất tiếp tục leo thang?

Một cách tiếp cận thận trọng đối với người đi vay và người cho vay là không chi tiêu quá mức và lưu ý đến sự gián đoạn thu nhập bất ngờ do mất việc làm. Rốt cuộc, nợ là một từ có hai chữ cái, vì vậy việc dựa vào nó đòi hỏi sự thận trọng cao độ.

Murtaza Haider là giáo sư quản lý bất động sản và là giám đốc của Viện Phân tích Đô thị tại Đại học Toronto Metropolitan. Stephen Moranis là một người kỳ cựu trong ngành bất động sản. Có thể liên hệ với cả hai tại trang web Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

© 2023 The Financial Post

Bản tiếng Việt của The Canada Life