Thị trường bất động sản của Canada đang sụt giảm, nhưng các chuyên gia nói rằng nó sẽ không sụp đổ

Nhập cư và quy mô hộ gia đình thu hẹp sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong dài hạn, theo một báo cáo mới của RBC

Thị trường nhà ở của Canada đang sụt giảm nhanh chóng.

Tại Toronto, số lượng nhà bán lại đã giảm khoảng 47% trong tháng 7 so với năm trước, trong khi các danh sách rao bán mới giảm khoảng 4%.

Dữ liệu mới được Cơ quan Thống kê Canada công bố hôm thứ Hai cho thấy giá nhà chỉ tăng nhẹ 0,1% trong tháng 7 so với tháng 6 - mức tăng nhỏ nhất trong hơn hai năm và thấp hơn nhiều so với tỷ lệ lạm phát trung bình hàng năm là 7,6% trong tháng đó.

Nhưng trong khi các chuyên gia dự đoán suy thoái nhà ở có thể là lớn nhất trong 4 thập kỷ, thì có hai yếu tố sẽ bảo vệ thị trường khỏi một cuộc khủng hoảng toàn diện: nhập cư và các hộ gia đình bổ sung do người Canada chọn sống một mình hoặc ở các nhóm nhỏ hơn.

Kate Choi, phó giáo sư xã hội học tại Đại học Western và giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Bất Bình đẳng Xã hội cho biết: “Nếu tốc độ nhập cư và những thay đổi hiện tại trong hành vi thành lập hộ gia đình vẫn tiếp diễn, chúng ta có thể sẽ không xảy ra tình trạng sụp đổ nhà ở trong trung và dài hạn.”

Carrie Freestone, nhà kinh tế tại RBC và đồng tác giả báo cáo, cho biết một vụ sụp đổ đề cập đến một kịch bản trong đó giá giảm khoảng 30% và nhu cầu nhà ở giảm hẳn.

Ngân hàng này dự báo giá chuẩn sẽ giảm 13% trong giai đoạn điều chỉnh này - không đáng kể so với ngưỡng 30% cho một vụ sụp đổ.

Freestone nói: “Nó thậm chí sẽ không bù trừ hoặc bù trừ hoàn toàn những thành quả mà chúng ta đã thấy trong đại dịch.”

Từ năm 2016 đến năm 2021, quy mô hộ gia đình trung bình của Canada đã giảm 0,02 người, theo một báo cáo mới của RBC công bố ngày 17 tháng 8. Có khoảng 140.000 hộ gia đình mới trên toàn quốc từ năm 2016 đến năm 2021 do người Canada, đặc biệt là những người trưởng thành trẻ tuổi, bắt đầu các hộ gia đình mới và thường là nhỏ hơn và từ bỏ cuộc sống đa thế hệ.

Choi nói: “Số lượng hộ gia đình nhiều hơn có nghĩa là những hộ gia đình đó sẽ cần nhiều nhà ở hơn. “Do đó, đến lượt nó, sẽ tạo ra áp lực tăng giá nhà ở”.

Điều đó, cùng với mục tiêu của chính phủ liên bang là mang lại kỷ lục 1,3 triệu thường trú nhân mới vào năm 2024 - thêm khoảng 555.000 hộ gia đình mới - sẽ giúp thúc đẩy nhu cầu nhà ở và “ngăn chặn vòng xoáy nhà ở.”

Phil Soper, Giám đốc điều hành kiêm chủ tịch của Royal LePage, dự kiến sẽ chứng kiến thị trường nhà ở đi lên vào mùa xuân năm 2023, khi mọi người bắt đầu thích nghi với các mức lãi suất. Soper cho biết, thị trường sẽ sớm phục hồi vì nhu cầu vẫn còn bị dồn nén từ thời kỳ đầu của đại dịch.

Từ năm 2017 đến năm 2019, đã có một đợt điều chỉnh nhà ở “khá đáng kể” do Kế hoạch Nhà ở Công bằng của Ontario và bài kiểm tra căng thẳng thế chấp liên bang mới, ông lưu ý. Điều đó dẫn đến làn sóng nhu cầu đầu tiên, được giải phóng trong thời kỳ đại dịch trong bối cảnh lãi suất thấp và các hộ gia đình đang có một lượng tiền đáng kể.

Tuy nhiên, khi giai đoạn điều chỉnh nhà ở này bắt đầu vào tháng 2, phần lớn là do lãi suất tăng, thị trường “không bao giờ có cơ hội để bắt kịp hoặc đáp ứng đầy đủ nhu cầu đang đến” từ lần điều chỉnh đầu tiên đó, Soper nói.

Choi lưu ý, một cảnh báo trước những phát hiện của báo cáo là nhu cầu và giá nhà ở có thể giảm hơn nữa nếu xu hướng quy mô hộ gia đình đảo ngược và ngày càng nhiều thanh niên chọn sống với cha mẹ lâu hơn do chi phí sinh hoạt tăng, do đó dẫn đến ít hộ gia đình mới.

Choi cho biết: “Những người trẻ tuổi, những người đang sống trong thị trường nhà ở eo hẹp, có xu hướng ở trong nhà của cha mẹ họ lâu hơn, hoặc nếu sống một mình, sẽ chuyển lại về nhà khi họ gặp phải các vấn đề về khả năng chi trả nhà ở.

Aled ab Iorwerth, phó kinh tế trưởng tại Canada Mortgage and Housing Corporation, cho biết: Bất chấp sự điều chỉnh nhà ở này, vẫn còn thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở để đáp ứng nhu cầu của thị trường khi sự điều chỉnh này kết thúc.

Ông nói: “Nhập cư và quy mô hộ gia đình nhỏ hơn đều chỉ ra nhu cầu nhà ở lớn hơn trong dài hạn. Chúng ta cần nguồn cung nhà ở để đáp ứng nhu cầu đó.”

Ab Iorwerth tin rằng Toronto phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở đa gia đình, phần lớn là do phần lớn thành phố được quy hoạch cho những ngôi nhà đơn lẻ, tách biệt.

Ông nói: “Sự cấp thiết là cố gắng và phát triển lại những khu vực này và mang lại mật độ lớn hơn cho các hộ gia đình ít người hơn.