Thế hệ thiên niên kỷ Canada có thể trả thù tài chính vì đã bỏ lỡ cơn sốt bất động sản như thế nào

Những người trẻ tuổi có thể gặp bất lợi về việc sở hữu nhà giá rẻ, nhưng thay vì tức giận, họ có thể hướng đến mục tiêu làm giàu

Kristy Shen, hiện đã ngoài 40 tuổi, chưa bao giờ mua nhà và cũng không có ý định mua (trừ khi bạn tính cả cổ phần của cô ấy trong các quỹ đầu tư bất động sản).

Nhưng khi cô ấy ở độ tuổi cuối hai mươi và làm việc trong lĩnh vực công nghệ, Shen cảm thấy áp lực phải trở thành chủ nhà.

Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, Shen cho biết mục tiêu của cô đã thay đổi đáng kể sau khi một đồng nghiệp ngã gục tại bàn làm việc và phải phẫu thuật khẩn cấp sau khi làm việc quá sức.

Shen quyết định không muốn tiếp tục làm việc cho đến khi cô 65 tuổi chỉ để có thể trả hết khoản thế chấp khổng lồ và thay vào đó, cô ấy đã tìm kiếm sự độc lập về tài chính.

“Thay vì dùng số tiền tiết kiệm được để trả trước tiền mua nhà, tôi đã đưa số tiền đó vào danh mục đầu tư và mua quỹ chỉ số. Và rồi danh mục đầu tư đó tăng lên theo thời gian”, cô nói.

Khi cô 32 tuổi, Shen và chồng đã nghỉ hưu với số tiền tiết kiệm 1 triệu đô la và bắt đầu đi du lịch vòng quanh thế giới.

Phép tính về quyền sở hữu nhà không có ý nghĩa

Phép tính về quyền sở hữu nhà không có ý nghĩa đối với Shen, và cũng không có ý nghĩa đối với nhiều người Canada trẻ tuổi khác ngày nay.

“Tôi nghĩ rằng chúng ta cần phải viết một bộ quy tắc mới, vì bộ quy tắc này đến từ cha mẹ chúng ta, những người thực sự có khả năng mua những ngôi nhà chỉ gấp hai đến ba lần mức lương hàng năm của họ”, Shen cho biết. “Và bây giờ, những người cùng trang lứa và thế hệ tiếp theo của tôi đang cố gắng mua một ngôi nhà gấp 20 lần mức lương hàng năm của họ. Điều đó không hợp lý”.

“Tôi nghĩ rằng chúng ta đã quá chú trọng vào bất động sản và coi đó là con đường duy nhất để mọi người tích lũy của cải tài chính, có lẽ là gây tổn hại đến các lựa chọn khác, như đầu tư vào thị trường chứng khoán”, Jason Heath, giám đốc điều hành và chuyên gia lập kế hoạch tài chính được chứng nhận tại Objective Financial Partners Inc. cho biết. “Nếu bạn xem xét (lợi nhuận của chỉ số S&P 500) trong suốt 10 năm qua, thì nó đã tạo ra tỷ lệ lợi nhuận hàng năm khoảng 13 phần trăm — thành thật mà nói, cao hơn nhiều so với giá bất động sản tăng ở hầu hết các khu vực của Canada”.

Theo Hiệp hội Bất động sản Canada, giá nhà chuẩn đã tăng từ 399.000 đô la vào tháng 9 năm 2014 lên 713.200 đô la vào tháng 9 năm 2024. Tính toán các con số cho thấy mức tăng trung bình hàng năm là 6,3 phần trăm.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là trong năm qua, giá nhà đã giảm 3,3 phần trăm.

“Mặc dù bất động sản đã hoạt động tương đối tốt trong thế hệ trước ở Canada, tôi nghĩ rằng điều cực kỳ quan trọng là mọi người không nên dồn hết tiền vào đó”, Heath cảnh báo.

“Chúng ta có xu hướng mắc phải thiên kiến gần đây, khi mà chỉ vì một thứ gì đó hoạt động tốt gần đây, chúng ta dự đoán hoặc kỳ vọng rằng nó sẽ (hoạt động tốt) trong tương lai. Và tôi thuộc nhóm cho rằng 25 năm tới có thể rất khác.”

Người thuê nhà có thể tạo ra cùng một khối tài sản như chủ nhà thông qua đầu tư không?

Heath tin rằng ngày nay, một người có thể trở thành người thuê nhà giàu có, lưu ý rằng việc thuê nhà thường rẻ hơn so với việc trả hết tiền thế chấp.

"Một người thuê nhà có kỷ luật, đặc biệt là nếu họ đầu tư vào cổ phiếu và danh mục đầu tư chi phí thấp và họ tận dụng các tài khoản được miễn thuế — liệu họ có thể ở cùng vị trí (như một chủ nhà) trong nhiều năm tới không? Tôi nghĩ là có thể."

Tsur Somerville, giáo sư tài chính bất động sản tại Trường Kinh doanh Sauder của Đại học British Columbia, đã công bố một nghiên cứu vào năm 2007 so sánh sự tích lũy của cải giữa chủ nhà và người thuê nhà.

Một trong những phát hiện quan trọng vẫn đúng cho đến ngày nay là chủ nhà được hưởng lợi từ khía cạnh "tiết kiệm bắt buộc" khi thanh toán thế chấp hàng tháng, cho phép họ xây dựng vốn chủ sở hữu, Somerville cho biết. Người thuê nhà khó có thể dành thêm tiền và tự đầu tư hơn nhiều.

Báo cáo kết luận rằng để người thuê nhà tích lũy được số tiền của cải tương đương với chủ nhà, họ cần phải là "người tiết kiệm cực kỳ siêng năng, đầu tư vào một công cụ có lợi nhuận cao, thực hiện với mức phí tối thiểu và có may mắn được sống ở một trong những thành phố có sự kết hợp phù hợp giữa tiền thuê nhà thấp và/hoặc mức tăng giá nhà thấp cho phép họ đầu tư nhiều hơn vào một tài sản có lợi nhuận tương đối cao hơn."

Ví dụ, trong kịch bản "tốt nhất" — yêu cầu người thuê nhà đầu tư 100 phần trăm chênh lệch giữa các khoản thanh toán của chủ sở hữu và người thuê nhà vào Sàn Giao dịch Chứng khoán Toronto và trả rất ít phí quản lý đầu tư — người thuê nhà ở Edmonton, Halifax, Montreal và Regina có thể tích lũy được nhiều hơn 20 phần trăm tài sản so với người mua nhà.

Tuy nhiên, báo cáo phát hiện ra rằng những người thuê nhà thông minh về đầu tư ở Calgary và Toronto không thể sánh được với mức tăng tài sản của chủ nhà do giá thuê đắt đỏ ở nơi trước và giá nhà tăng nhanh ở nơi sau.

Người Canada thuộc thế hệ thiên niên kỷ hoặc trẻ tuổi có đủ khả năng đầu tư không?

Shen và chồng cô, những người làm công việc công nghệ lương cao, đã tiết kiệm được khoảng nửa triệu đô la vào năm 2012. Shen cho biết tư duy của cô là cô cố gắng tiết kiệm hết mức có thể, đi phương tiện công cộng và nấu ăn ở nhà thay vì ăn ngoài. Tiền thuê nhà của cặp đôi này cũng tương đối thấp.

Đối với những người trẻ tuổi đi làm khác sống với cha mẹ và trả ít hoặc không trả tiền thuê nhà, việc họ bắt đầu đầu tư sớm và hưởng lợi từ tỷ lệ hoàn vốn kép là điều hợp lý.

Giải pháp không đơn giản đối với những người thuê nhà và không nhận được hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc không làm công việc lương cao. Somerville lưu ý rằng kịch bản thuê nhà và đầu tư phụ thuộc vào việc người thuê nhà có đủ tiền mặt để đầu tư ngay từ đầu hay không.

Khảo sát năm 2023 của Cơ quan Thống kê Canada về an ninh tài chính cho thấy giá trị tài sản ròng trung bình của các gia đình trẻ (nơi người có thu nhập cao nhất dưới 35 tuổi) sở hữu nơi cư trú chính đã tăng 142.800 đô la từ năm 2019 lên 457.100 đô la vào năm 2023.

Để so sánh, giá trị tài sản ròng trung bình của các gia đình trẻ không sở hữu nơi cư trú chính chỉ tăng 26.700 đô la lên 44.000 đô la vào năm 2023.

Tuy nhiên, cuộc khảo sát cũng phát hiện ra rằng ngày càng có nhiều gia đình trẻ không sở hữu nơi cư trú chính đang tạo ra của cải. Trong số các gia đình trẻ thuê nơi cư trú chính và không có kế hoạch lương hưu của chủ lao động, 15 phần trăm có giá trị tài sản ròng lớn hơn 150.000 đô la vào năm 2023, so với chỉ 5 phần trăm vào năm 2019.

Shen, người đồng sáng tác cuốn sách Quit Like a Millionaire và cùng chồng tạo ra Millennial Revolution, một blog về tài chính cá nhân, cho biết cô hiểu tại sao những người Canada trẻ tuổi ngày nay lại thất vọng và lo lắng về tương lai của họ.

“Nhưng tôi khuyên bạn nên cố gắng tìm kiếm cơ hội để làm mọi thứ khác đi, thay vì chỉ đập đầu vào tường và cố gắng làm theo lời khuyên cũ từ 20 hoặc 30, 40 năm trước.”

Bản tiếng Việt của The Canada Life