Số lượng chủ nhà chuyển sang thế chấp ngược ngày càng tăng và trong số đó, nhiều người làm như vậy để giúp con cái họ trả tiền đặt cọc
Trong một diễn biến đáng ngạc nhiên, dữ liệu của Cơ quan Thống kê Canada cho thấy các hộ gia đình lớn tuổi gánh nhiều nợ thế chấp hơn trong quý 2 của năm, so với cùng kỳ năm ngoái.
Các hộ gia đình từ 55 đến 64 tuổi (bao gồm thế hệ bùng nổ trẻ em và thế hệ X) và các hộ gia đình từ 65 tuổi trở lên lần lượt chứng kiến mức tăng 6,5 phần trăm và 6,4 phần trăm trong nợ thế chấp. Trong khi đó, các hộ gia đình trẻ nhất dưới 35 tuổi (thế hệ thiên niên kỷ trẻ hơn và thế hệ Z lớn tuổi hơn) là nhóm tuổi duy nhất liên tục giảm số dư kể từ cuối năm 2022.
Các chuyên gia cho biết có một lý do hợp lý cho những con số này: Chi phí nhà ở cao hơn đang đẩy những người Canada trẻ tuổi ra khỏi thị trường hoàn toàn hoặc khiến những chủ nhà trẻ tuổi phải bán nhà, đặc biệt là khi thế chấp của họ đến hạn gia hạn.
“Dữ liệu đó chỉ phản ánh thị trường,” nhà môi giới thế chấp Marci Deane, chủ tịch Viện Môi giới Thế chấp British Columbia, cho biết.
Tuy nhiên, bà cũng không tin rằng người Canada lớn tuổi mua nhiều hơn để thúc đẩy sự gia tăng nợ thế chấp, vì những lý do tương tự.
Thay vào đó, một số lượng lớn chủ nhà lớn tuổi đã khai thác vốn chủ sở hữu nhà để giải phóng tiền mặt, Deane cho biết.
Dữ liệu gần đây nhất từ Văn phòng Định chế các Tổ chức Tài chính — cơ quan chính phủ liên bang quản lý các ngân hàng, công ty bảo hiểm và công ty tín thác và cho vay — xác nhận rằng thế chấp ngược đang gia tăng ở Canada, với hơn 8,5 tỷ đô la nợ thế chấp ngược chưa thanh toán vào cuối tháng 8 năm 2024. Đó là mức tăng 18 phần trăm so với năm ngoái.
“Hoàn toàn đúng, đó là một sự thay đổi,” Deane cho biết. “Tôi thực hiện thế chấp ngược trong hoạt động kinh doanh của mình — lĩnh vực đó chắc chắn đã tăng lên trong ba năm qua.”
Điều gì thúc đẩy sự gia tăng của thế chấp ngược?
Khách hàng của Deane chủ yếu đến từ khu vực Bắc Vancouver, nơi giá nhà trung bình là hơn 1,5 triệu đô la và có xu hướng giàu có hơn người Canada trung bình, với phần lớn tài sản của họ gắn liền với bất động sản.
Deane cho biết các cuộc thảo luận về thế chấp đảo ngược đã tăng lên, với nhiều nhà lập kế hoạch tài chính hiểu rõ hơn về các sản phẩm này và khách hàng trong khu vực của bà ngày càng quan tâm đến việc khám phá tùy chọn này.
Theo Deane, sản phẩm này, có thể mang lại một số rủi ro, các vấn đề tiềm ẩn về vốn chủ sở hữu và bất động sản, và chi phí vay lớn hơn cho chủ nhà, đã chứng kiến sự kỳ thị xung quanh chúng lắng xuống.
Deane lưu ý rằng thế chấp ngược đã mang tiếng xấu trong nhiều năm do underwater mortgages ¹ và mọi người mất nhà ở Hoa Kỳ. Bà cho biết gần đây, ngày càng có nhiều người tự tìm hiểu về các quy định của Canada và cách thức hoạt động của sản phẩm. Tại Canada, chủ nhà chỉ có thể thế chấp ngược lên đến 55 phần trăm giá trị ngôi nhà và họ phải từ 55 tuổi trở lên mới đủ điều kiện.
Không giống như thế chấp thông thường hoặc tín dụng thế chấp nhà (HELOC), người vay không bắt buộc phải trả bất kỳ khoản thanh toán cố định hoặc thanh toán lãi suất nào. Thay vào đó, lãi suất tích lũy theo thời gian và họ chỉ trả hết nợ khi họ bán, chuyển đi hoặc qua đời (trong trường hợp đó, người thừa kế của họ có thể trả hết nợ và giữ lại tài sản, bán nhà hoặc ký giấy tịch biên và giao tài sản cho bên cho vay).
Nếu giá trị bất động sản giảm (vì những lý do nằm ngoài tầm kiểm soát của người vay), bên cho vay sẽ chịu lỗ, vì họ đảm bảo người vay sẽ không bao giờ nợ nhiều hơn giá trị thị trường hợp lý của ngôi nhà.
"Giờ đây, hàm ý tiêu cực đó đang dần biến mất và ngày càng có nhiều người cảm thấy thoải mái với các khoản thế chấp ngược", nhà môi giới thế chấp Leah Zlatkin, chủ tịch hội đồng của Hiệp hội Môi giới Thế chấp Canada-Ontario cho biết.
Deane giải thích rằng trước đây, nhiều chủ nhà sẽ được hưởng lợi từ việc giá trị tài sản tăng lên đối với những ngôi nhà lớn hơn của họ và sau đó chuyển sang một ngôi nhà nhỏ hơn khi họ già đi, sử dụng số tiền còn lại từ việc bán nhà ban đầu để trang trải chi phí khi nghỉ hưu.
Nhưng việc chuyển sang nhà nhỏ hơn không còn cung cấp cho hầu hết người Canada lớn tuổi cùng một khoản tiền như vậy nữa, vì vậy họ đang ở lại.
Zlatkin đã thấy nhiều người Canada lớn tuổi hơn bắt đầu tận dụng vốn chủ sở hữu trong nhà của họ để đầu tư vào những thứ khác, chẳng hạn như bất động sản đầu tư hoặc cải tạo nơi ở chính của họ để họ có thể già đi tại nơi đó. Nhưng bà cũng tin rằng một số người Canada đang giải phóng tiền để giúp con cái họ mua bất động sản và truyền lại tài sản cho nhiều thế hệ trong khi tránh được những tác động về thuế.
Tận dụng vốn chủ sở hữu nhà để giúp con cái trưởng thành
Yvonne Ziomecki, phó chủ tịch điều hành, tiếp thị và bán hàng tại HomeEquity Bank, chuyên cung cấp các khoản thế chấp ngược, cho biết doanh nghiệp này đã chứng kiến mức tăng 16 phần trăm theo năm đối với người Canada vay thế chấp ngược để trao tặng.
"Việc trao tặng đang diễn ra ở những khu vực có nhiều giá trị bất động sản", Ziomecki cho biết, chẳng hạn như ở Khu vực Đại Toronto và Khu vực Đại Vancouver. "Bạn cần phải có một ngôi nhà có giá trị trên 1 triệu đô la."
Ziomecki nhấn mạnh đến sự chênh lệch lớn về tài sản, với những người Canada lớn tuổi được hưởng lợi từ giá trị tài sản tăng lên trong ngôi nhà của họ trong khi những người Canada trẻ tuổi phải đối mặt với rào cản ngày càng tăng đối với quyền sở hữu nhà. Do đó, ngày càng có nhiều bậc cha mẹ cân nhắc việc chuyển giao tài sản giữa các thế hệ trong suốt cuộc đời của họ, thường là để giúp con cái họ trả tiền đặt cọc.
“Nếu bạn là phụ huynh ở Toronto đang sở hữu một ngôi nhà trị giá 1,8 triệu đô la đã được thanh toán hết và bạn có thể cho con mình mỗi đứa 100.000 đô la để tham gia vào thị trường bất động sản, thì bạn vẫn đang sở hữu một ngôi nhà trị giá 1,8 triệu đô la”, bà giải thích. “Bây giờ bạn có khoản thế chấp 200.000 đô la, nhưng (con bạn) đang… tạo ra của cải.”
Tuy nhiên, Ziomecki cho biết năm mục đích sử dụng phổ biến nhất được báo cáo cho thế chấp ngược vẫn là trả nợ (khoảng bốn trong năm), sau đó là chi phí sinh hoạt, cải tạo và thu nhập như lương hưu.
Rủi ro là gì?
Không phải ai cũng có thể vay thế chấp ngược. Ví dụ, Ziomecki cho biết những người đang có kế hoạch bán nhà tương đối sớm có lẽ không nên vay thế chấp bằng giá trị tài sản thế chấp của mình. Những người đã gặp khó khăn trong việc duy trì nhà cửa nên cân nhắc rằng họ có nguy cơ vỡ nợ nếu bất động sản xuống cấp.
Hannah McVean, một nhà lập kế hoạch tài chính được chứng nhận tại Objective Financial Partners Inc., cho biết những người lớn tuổi đang chấp nhận rủi ro bằng cách vay thêm nợ thế chấp, ngay cả khi đó là thông qua thế chấp ngược.
Bà cảnh báo rằng tình hình tài chính của mỗi người có thể khác nhau và họ nên tìm hiểu tất cả các lựa chọn của mình trước khi cam kết thế chấp ngược.
McVean cho biết: "Những người đã nghỉ hưu thường không có người phụ thuộc để chu cấp, chi phí thường thấp hơn và thời hạn vay ngắn hơn. Vì những lý do đó, tôi cho rằng nợ thế chấp ít rủi ro hơn nhiều với người lớn tuổi hơn so với người trẻ tuổi hơn."
Mặt khác, một cá nhân ở độ tuổi 55, độ tuổi sớm nhất mà một người có thể đủ điều kiện để thế chấp ngược, vẫn có thể sống thêm 40 năm nữa và trải qua những thay đổi đáng kể về tình hình tài chính của họ, McVean cảnh báo.
Bà lưu ý rằng lãi suất của sản phẩm này thường cao hơn lãi suất của thế chấp truyền thống, vì vậy mặc dù người vay không bắt buộc phải trả các khoản thanh toán thường xuyên, họ vẫn có thể phải đối mặt với một hóa đơn lớn khi họ bán hoặc chuyển ra khỏi nhà.
McVean cho biết, những bậc cha mẹ đang có kế hoạch để lại nơi cư trú chính của mình cho con cái khi họ qua đời cũng có thể không muốn thế chấp ngược đối với bất động sản đó, vì họ sẽ mất một phần vốn chủ sở hữu của mình cho ngân hàng.
Cuối cùng, giá trị nhà tăng có lợi cho người vay thế chấp ngược, với giá trị vốn chủ sở hữu còn lại trong nhà cũng tăng lên. Nhưng điều này không phải lúc nào cũng đúng.
Bà cảnh báo rằng "Sự tăng trưởng về giá trị bất động sản ở Canada — người Canada có xu hướng coi đây là điều hiển nhiên, nhưng thực tế có thể không phải vậy."
“Với giá trị tài sản ròng của một gia đình phụ thuộc rất nhiều vào giá trị bất động sản, bạn chỉ muốn chắc chắn rằng sẽ không có bất kỳ hậu quả ngoài ý muốn nào xảy ra.”
¹ Khi người đi vay không thể thực hiện các nghĩa vụ thanh toán nợ theo hợp đồng, người cho vay có quyền sở hữu tài sản thế chấp và bán chúng. Tuy nhiên, số tiền thu được có thể không đủ để thanh toán cho khoản vay ban đầu, hay còn gọi là hiện tượng underwater mortgages.
© 2024 Financial Post
Bản tiếng Việt của The Canada Life
