Thay đổi quy tắc thế chấp của CMHC khiến các nhà xây dựng và nhà đầu tư rơi vào tình trạng lấp lửng

Các nhà phê bình cho rằng sửa đổi có thể gây nghi ngờ về các dự án nhà ở theo kế hoạch.

Một sự thay đổi chính sách đột ngột của Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) đã khiến các nhà xây dựng và nhà đầu tư bất động sản phải chật vật, khi cơ quan này tiến hành chặn việc gộp mua nhà ở một gia đình theo chương trình Bảo hiểm Khoản vay Thế chấp Chọn lọc (MLI Select). Các nhà phê bình cho rằng sự thay đổi bất ngờ có thể gây nguy hiểm cho hàng triệu đô la trong các dự án nhà ở theo kế hoạch.

Vào cuối tháng Hai, CMHC đã thông báo cho các bên cho vay rằng họ sẽ không còn phê duyệt các đơn đăng ký MLI Select trừ khi có ít nhất năm đơn vị cho thuê trong cùng một tòa nhà và trên cùng một lô đất. Trước đây, các nhà đầu tư có thể gộp các bất động sản liền kề dành cho một gia đình, bán biệt lập và nhà phố vào một đơn đăng ký duy nhất.

Mô hình tài chính này đã giúp bảo hiểm 206.157 đơn vị nhà ở, tạo ra 47 tỷ đô la "khối lượng được bảo hiểm" trong ba quý đầu năm 2024.

Phản ứng dữ dội của ngành

Các nhà đầu tư và nhà môi giới thế chấp cho biết sự thay đổi diễn ra mà không có sự tham vấn, khiến nhiều giao dịch bị mắc kẹt. Tawfiq Abdulsamad, một nhà đầu tư ở Edmonton, cho biết ông đã bị bất ngờ sau khi CMHC từ chối đơn đăng ký của ông để tài trợ cho ba ngôi nhà riêng biệt có căn hộ tầng hầm—tổng cộng sáu đơn vị cho thuê—theo MLI Select.

Abdulsamad nói với Globe and Mail: "Tôi nghe từ những người khác đã mua sản phẩm riêng biệt trong quá khứ rằng CMHC chỉ bắt đầu từ chối mà không nói gì," lưu ý rằng ông sẽ không mua những bất động sản này nếu ông biết tài chính truyền thống là lựa chọn duy nhất của mình.

Việc từ chối có nghĩa là Abdulsamad phải tìm kiếm tài chính thay thế, yêu cầu trả trước 20% hoặc cho vay tư nhân tốn kém.

Jake Steinman, Giám đốc điều hành của Meta Realty, cho biết công ty của ông có ít nhất 10 giao dịch bao gồm 100 đơn vị—trị giá từ 35 triệu đến 40 triệu đô la—hiện đang gặp nguy hiểm. Ông ước tính có tới 50 triệu đô la tiền đặt cọc đã được trả cho các bất động sản có thể không đảm bảo được tài chính tương đương.

Steinman nói: "Không ai từng nghĩ CMHC sẽ rút đi tấm thảm."

Sự biện minh của CMHC

CMHC phủ nhận các hạn chế mới cấu thành một sự thay đổi chính sách, gọi đó là một sự "làm rõ".

Người phát ngôn của CMHC, Monique LaPlante, cho biết: "Chúng tôi đã thấy sự gia tăng nhẹ về độ phức tạp của các dự án, nơi các bất động sản có ít hơn năm đơn vị nhà ở đang được gộp lại. Sự làm rõ của chúng tôi nhằm mục đích cung cấp sự hiểu biết nâng cao về những kỳ vọng của chúng tôi."

Một số chuyên gia trong ngành tin rằng CMHC đang cố gắng ngăn chặn các nhà đầu tư thương mại lớn thống trị thị trường.

Nadeem Keshavjee, chủ tịch của GreenBirch Capital Inc., cho biết: "Hồ sơ điển hình của một người mua từ 5 đến 10 đơn vị là họ có xu hướng là những nhà đầu tư đã có đầu tư vào nhà ở một gia đình hoặc nhà song lập. Đây thường là lần đầu tiên họ tham gia vào một khoản thế chấp thương mại."

Tác động đến nhà ở

Các nhóm ngành cảnh báo các hạn chế mới sẽ làm chậm quá trình phát triển nhà ở cho thuê. Scott Fash, Giám đốc điều hành của Hiệp hội BILD Alberta, cho biết sự thay đổi này sẽ hạn chế người mua và giảm xây dựng cho thuê vào năm 2025 và chỉ trích cách xử lý sự thay đổi của CMHC, lập luận rằng các đơn đăng ký hiện tại nên được miễn trừ.

Bản tiếng Việt của The Canada Life