TD Bank dự đoán thuận lợi ngắn hạn từ các quy định mới, nhưng khả năng chi trả dài hạn có thể làm xói mòn sự phục hồi của thị trường nhà ở
Theo một phân tích mới của TD Economics, những thay đổi mới về quy định thế chấp liên bang dự kiến sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở của Canada trong ngắn hạn, nhưng triển vọng dài hạn cho thấy khả năng chi trả có thể bị ảnh hưởng.
Nghiên cứu do nhà kinh tế Rishi Sondhi của TD thực hiện, dự đoán rằng doanh số bán nhà và giá nhà sẽ tăng 2-4% vào cuối năm 2025, do các chính sách mới này thúc đẩy.
Những thay đổi về quy định sắp tới, có hiệu lực vào giữa tháng 12, bao gồm tăng giá tối đa cho các khoản thế chấp được bảo hiểm từ 1 triệu đô la lên 1,5 triệu đô la và kéo dài thời gian khấu hao lên 30 năm đối với người mua lần đầu và người mua nhà mới.
Các chính sách này được thiết kế để giúp người mua ở các thị trường có giá cao dễ tiếp cận nhà ở hơn. Tuy nhiên, Sondhi cho biết mặc dù chúng sẽ tạo ra "luồng gió phụ" cho thị trường, nhưng chúng sẽ không gây ra sự bùng nổ nhà ở.
Sondhi viết rằng: “Đến cuối năm 2026, tình trạng xói mòn khả năng chi trả do các chính sách này gây ra sẽ làm giảm mức tăng ban đầu đối với doanh số bán và khiến giá chỉ cao hơn một chút so với mức giá ban đầu.”
Nói cách khác, sự cứu trợ tạm thời có thể bị lu mờ bởi các vấn đề về khả năng chi trả trong tương lai.
Tác động “bị hạn chế”
Phân tích nhấn mạnh rằng khả năng chi trả vẫn là vấn đề quan trọng trong thị trường nhà ở của Canada, do sự kết hợp của nhiều yếu tố bao gồm tăng trưởng dân số, tốc độ xây dựng chậm và lạm phát.
Mặc dù lạm phát đã bắt đầu hạ nhiệt, chi phí nhà ở vẫn tiếp tục là yếu tố đóng góp đáng kể vào mức lạm phát chung, với nhà kinh tế học Randall Bartlett của Desjardins lưu ý rằng lạm phát nhà ở vẫn là động lực lớn nhất của lạm phát tiêu đề.
Chính sách cho phép thời hạn khấu hao 30 năm nhằm mục đích giúp người mua nhà lần đầu dễ tiếp cận hơn với quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, báo cáo của TD cho rằng tác động của chính sách này có thể bị hạn chế vì chỉ áp dụng cho các khoản thế chấp được bảo hiểm, hiện chỉ chiếm 20% thị trường thế chấp.
Sondhi lưu ý rằng mặc dù tỷ lệ này có thể tăng sau những thay đổi về chính sách, nhưng tác động chung có thể bị “hạn chế.”
“Hơn nữa, chỉ có 20% khoản thế chấp được phát hành trong năm nay thuộc lĩnh vực được bảo hiểm, mặc dù chúng tôi thừa nhận khả năng tỷ lệ này có thể tăng sau những thay đổi về chính sách này”, ông nói thêm.
Các thị trường giá cao được hưởng lợi nhiều nhất
Việc tăng trần thế chấp được bảo hiểm lên 1,5 triệu đô la dự kiến sẽ có tác động lớn nhất đến các thị trường giá cao như Khu vực Đại Toronto (GTA) và Vancouver.
Tại GTA, nơi giá nhà trung bình vào khoảng 1,2 triệu đô la, nhiều người mua có thể được hưởng lợi từ mức trần mở rộng. Tuy nhiên, tại Vancouver, nơi giá nhà thường vượt quá 1,5 triệu đô la, tác động có thể bị hạn chế hơn.
Báo cáo của TD cũng chỉ ra rằng giá nhà cao hơn sẽ đòi hỏi thu nhập hộ gia đình cao hơn để đủ điều kiện vay thế chấp với khoản thanh toán trả trước tối thiểu. Ví dụ, người mua nhà trị giá 1,05 triệu đô la sẽ cần thu nhập hộ gia đình khoảng 170.000 đến 180.000 đô la để đáp ứng các yêu cầu đủ điều kiện tiêu chuẩn, một rào cản đối với nhiều người mua lần đầu.
"Điều này sẽ khó khăn đối với nhiều người mua nhà lần đầu", báo cáo cho biết.
Thời điểm ban hành các quy tắc mới này và tác động của chúng đối với hoạt động thị trường có thể khác nhau. Một số người mua có thể trì hoãn việc mua nhà cho đến khi các chính sách mới có hiệu lực, làm chậm quá trình tăng doanh số. Mặt khác, việc cắt giảm lãi suất thêm nữa có thể thúc đẩy hoạt động đáng kể hơn so với dự kiến hiện tại.
Tuy nhiên, phân tích của Sondhi cũng chỉ ra những rủi ro tiềm ẩn. Ông đã trích dẫn một nghiên cứu của Ngân hàng Trung ương Canada cho thấy những người đi vay có tỷ lệ cho vay trên giá trị cao có nhiều khả năng phải đối mặt với tình trạng chậm trả. Ngoài ra, việc kéo dài thời hạn thế chấp thông qua thời gian khấu hao dài hơn có thể dẫn đến căng thẳng tài chính lớn hơn cho chủ nhà theo thời gian.
© 2024 Canadian Mortgage Professional
Bản tiếng Việt của The Canada Life
