CMHC cho hay lãi suất cao tiếp tục đè nặng thị trường
Theo cơ quan nhà ở quốc gia, nợ thế chấp nhà ở đã có mức tăng trưởng hàng năm chậm nhất ở Canada trong 23 năm do người đi vay tiếp tục phải đối mặt với lãi suất cao và thách thức về khả năng chi trả.
Tập đoàn Nhà và Thế chấp Canada (CMHC) cho biết trong báo cáo ngành thế chấp nhà ở mới nhất được công bố hôm thứ Tư, số nợ thế chấp nhà ở trên toàn quốc đã tăng 3,4% trong tháng 2 so với cùng kỳ năm ngoái, nâng tổng số nợ lên 2,16 nghìn tỷ đô la.
Tuy nhiên, cơ quan này cảnh báo rằng thời gian chậm lại này có thể “chỉ tồn tại trong thời gian ngắn” khi thị trường nhà ở dự kiến sẽ nóng trở lại trong những năm tới và giá nhà trung bình trên toàn quốc cũng có khả năng sẽ tăng thêm.
Không có gì ngạc nhiên, nghiên cứu của CMHC cho thấy tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp đang gia tăng trong bối cảnh lãi suất và chi phí đi vay cao kéo dài – nhưng theo tiêu chuẩn lịch sử, chúng vẫn ở mức thấp, cơ quan này cho biết, ở mức 0,17% trong quý 4 năm 2023 (tăng nhẹ so với mức 0,14% trong quý 3 năm 2022).
CMHC đã ghi nhận sự thay đổi trong sở thích của người đi vay đối với các khoản thế chấp có lãi suất cố định ngắn hạn trong thời gian gần đây khi người Canada chú trọng đến sự an toàn của chi phí đi vay cố định đồng thời để mắt đến khả năng lãi suất thấp hơn trong tương lai.
Cơ quan này cho biết, xu hướng đó vẫn tiếp tục tồn tại trong nghiên cứu mới nhất, với việc những người đi vay tiếp tục hướng tới những lựa chọn đó “bất chấp những người cho vay đưa ra mức chiết khấu lớn đối với các khoản thế chấp có lãi suất cố định, thời hạn 5 năm.”
CMHC chỉ ra: “Hành vi của cả người cho vay và người đi vay đều cho thấy kỳ vọng rằng lãi suất sẽ giảm trong những năm tới.”
Hồ sơ rủi ro của những người cho vay thay thế ngày càng tăng
Theo báo cáo, những người cho vay thay thế lớn nhất của Canada đã chứng kiến tài sản thuộc quyền quản lý bị thu hẹp trong các quý liên tiếp – và rủi ro trong hoạt động cho vay của họ đã tăng lên so với năm 2022.
Vào mùa thu năm 2023, CMHC cho biết 25 tổ chức đầu tư thế chấp (MIE) lớn nhất đất nước đã chứng kiến sự gia tăng khi lãi suất cao đẩy nhiều người đi vay ra khỏi không gian thông thường – nhưng xu hướng đó đã mờ nhạt, với những tổ chức đó chứng kiến tài sản được quản lý giảm 2,1% vào quý 4 năm 2023 ngay cả khi tổng nợ thế chấp ở Canada tăng 3,5%.
CMHC cho biết, tỷ lệ vỡ nợ và tịch thu nhà cao hơn ở cả phân khúc nhà ở một gia đình và nhà ở nhiều gia đình trong quý 4, trong khi tỷ lệ thế chấp đầu tiên của họ giảm - “do đó làm tăng khả năng bị tổn thất do rủi ro vỡ nợ gia tăng.”
Tuy nhiên, những người cho vay thay thế cũng nhận thấy các thước đo rủi ro khác được cải thiện, với sự ổn định vẫn duy trì ở tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) trung bình đối với các khoản thế chấp mới. Lãi suất cho vay và lợi suất của nhà đầu tư tăng lên, trong khi tỷ lệ nợ trên vốn ít thay đổi và các MIE tiếp tục chứng kiến giá cổ phiếu của họ được cải thiện.
Đáng chú ý, phân tích của CMHC cho thấy khi người đi vay có chiến lược rút lui thành công khỏi không gian cho vay thay thế, điều đó thường phụ thuộc vào khả năng bán nhà của họ. Vào năm 2023, chỉ 46% người vay thay thế có thể chuyển trở lại người cho vay thông thường, với 54% bán tài sản của họ.
Đó là một sự thay đổi rõ rệt so với chỉ 5 năm trước, khi 68% người vay trong không gian thay thế đã quay trở lại những người cho vay thông thường thành công và chỉ 32% phải bán nhà của họ.
Rủi ro nợ thế chấp nói chung tiếp tục tăng
CMHC cho biết, trong bối cảnh lãi suất tăng cao trong những năm gần đây, rủi ro thị trường thế chấp nói chung “có thể đã tăng hơn gấp đôi” - và việc tăng lịch trả nợ từ 30 lên 40 năm sẽ ít có tác động đến việc giảm rủi ro đó.
Theo cơ quan này, các mô phỏng khám phá triển vọng đó cho thấy việc khấu hao kéo dài sẽ chỉ cải thiện một chút về mức độ rủi ro tổng thể.
“Liên quan đến sự gia tăng lãi suất gần đây, việc kéo dài lịch trình trả dần ít ảnh hưởng đến các khoản thanh toán hàng tháng,” cơ quan này cho biết. “Với lãi suất hiện tại, việc tăng thời gian trả dần từ 30 lên 40 năm sẽ chỉ làm giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng chỉ 5%.”
“Việc tăng lịch trình trả dần sẽ có hiệu quả hơn trong việc giảm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng khi lãi suất thấp.”
Chủ nhà ngày càng dựa vào tiền tiết kiệm trong môi trường khó khăn
Trong một báo cáo nghiên cứu kèm theo báo cáo của CMHC, phó kinh tế trưởng của cơ quan nhà ở này, Tania Bourassa-Ochoa, cho biết người Canada dường như đang hao mòn tiền tiết kiệm để trả các khoản thế chấp – đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình.
Bourassa-Ochoa cho biết, trong khi những người Canada có thu nhập cao ghi nhận số tiền tiết kiệm ròng trong quý 4, “mặt khác, các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn đang phải dùng tiền tiết kiệm hàng tháng của họ”. “Sự gia tăng chi phí, chủ yếu liên quan đến nhà ở cũng như các hàng hóa và dịch vụ thiết yếu khác, đã vượt xa mức tăng thu nhập được ghi nhận của các gia đình có thu nhập thấp.”
Bà nói thêm, vào cuối năm 2024, nợ thế chấp có thể sẽ trở lại mức trước đại dịch - nhưng “điều kiện thị trường lao động thuận lợi hơn” vào năm tới sẽ hạn chế mức tăng đó.
Bourassa-Ochoa viết: “Như chúng tôi dự đoán lãi suất sẽ giảm trở lại, năm 2025 sẽ được đánh dấu bằng sự thúc đẩy hoạt động kinh tế. Động lực kinh tế này sẽ giúp giảm khả năng mất việc làm, điều có thể dẫn đến nhiều khoản nợ thế chấp hơn.”
© 2024 Canadian Mortgage Professional
Bản tiếng Việt của The Canada Life
