Vào năm 2023, Canada chứng kiến mức tăng dân số cao nhất kể từ năm 1957. Mặc dù nhập cư rất quan trọng đối với nền kinh tế và xã hội sôi động của đất nước, nhưng nói một cách đơn giản, nhiều người hơn đồng nghĩa với việc nhà ở đắt hơn. ​

Nhập cư có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế sôi động cũng như sức khỏe kinh tế và xã hội của Canada. Điều đó, hầu hết mọi người có thể đồng ý. Tuy nhiên, trong cơn bão khủng hoảng nhà ở không ngừng lan rộng khắp đất nước, câu hỏi lớn (gây tranh cãi) vẫn là: Bao nhiêu là quá nhiều? Các mục tiêu nhập cư kỷ lục của Canada trong những năm gần đây xuất hiện cùng lúc với thị trường thiếu nguồn cung đã dẫn đến chi phí nhà ở cao ngất ngưởng cho cả người thuê nhà và chủ nhà (và những người sắp trở thành chủ sở hữu nhà) của đất nước.

Trong trường hợp bạn bỏ lỡ, vào tháng 3, Cơ quan Thống kê Canada (StatCan) đã báo cáo rằng dân số Canada đã đạt mức cao kỷ lục 40,77 triệu người vào năm 2023 – nguyên nhân chủ yếu là do nhập cư tạm thời. Trên thực tế, dân số cả nước đã tăng 1,27 triệu người trong năm 2023, tăng 3,2% so với năm 2022. Đây là mức tăng dân số cao nhất của Canada kể từ năm 1957(!).

Theo StatCan, 97,6% mức tăng dân số của đất nước vào năm 2023 đến từ di cư quốc tế, cả nhập cư vĩnh viễn và tạm thời. Một dấu hiệu của thời đại, chỉ có 2,4% đến từ mức tăng tự nhiên. Điều này đánh dấu năm thứ hai liên tiếp tăng trưởng dân số được thúc đẩy bởi nhập cư tạm thời và là năm thứ ba liên tiếp Canada chứng kiến sự gia tăng ròng về số lượng cư dân không thường trú. Số liệu do StatCan công bố vào tháng 5 cho thấy dân số trong độ tuổi lao động của Canada đã tăng 411.400 người trong bốn tháng đầu năm 2024, con số đánh dấu mức tăng 47% so với cùng kỳ năm 2023.

Dữ liệu này, theo nhiều người, là nguyên nhân gây ra mối lo ngại nghiêm trọng. Điều này đặc biệt đúng trong thị trường nhà đất đang gặp khó khăn ở các trung tâm đô thị của đất nước. Ví dụ, ở Toronto, mức tăng dân số trong 4 tháng đầu năm cao hơn tới 67% so với cùng kỳ năm 2023.

Nói tóm lại, làn sóng nhập cư này chỉ làm trầm trọng thêm tình hình vốn đã mong manh về mặt nhà ở, theo cả các nhà phê bình và các nhà kinh tế hàng đầu của đất nước.

Nhập cư

“Vấn đề về khả năng chi trả ngày càng tồi tệ hơn”

Nhà kinh tế trưởng Douglas Porter của BMO nhấn mạnh rằng tốc độ tăng trưởng dân số cao vào năm 2023 của Canada diễn ra vào thời điểm nhu cầu nhà ở trong nước đang đạt đỉnh trên toàn quốc. Porter nói với STOREYS: “Đỉnh cao của thế hệ Millennial là khoảng 33 tuổi, hoặc ngay trong những năm thành lập hộ gia đình và xây dựng gia đình của họ. Vì vậy, với việc ngành xây dựng đang phát triển với tốc độ tối đa để đáp ứng nhu cầu trong nước, rõ ràng chúng ta không có cơ sở hạ tầng hoặc khả năng đáp ứng nhu cầu bổ sung do mức độ nhập cư lịch sử tạo ra. Điều đó được phản ánh trong vấn đề về khả năng chi trả ngày càng trở nên tồi tệ hơn.”

Porter cho biết điều đáng chú ý là sự gia tăng dân số trong năm qua chủ yếu là do cư dân không thường trú - hơn một nửa tổng số người di cư quốc tế - ví dụ như sinh viên và lao động nước ngoài tạm thời. Porter cho biết: “Kết quả không chỉ là giá bán lại vẫn ở mức cao mà giá thuê nhà cũng tăng cao ở nhiều thị trường, bao gồm cả các thành phố nhỏ hơn với các trường đại học. Điều đáng chú ý là việc giảm giá sẽ khuyến khích nguồn cung ít hơn; đồng thời, dòng người nhập cư tăng cao nhằm giảm bớt áp lực cung lao động ngay lập tức làm tăng thêm nhu cầu nhà ở mà họ đang cố gắng đáp ứng. Cơ sở hạ tầng hiện có và khả năng xây dựng của ngành rõ ràng không thể hỗ trợ mức nhu cầu không được kiểm soát, vì vậy câu hỏi hóc búa về khả năng chi trả vẫn tiếp tục.”

Porter cho biết sự tăng trưởng dân số mạnh mẽ của Canada chắc chắn là một nguồn hỗ trợ ổn định cho việc tăng giá nhà. Porter cho biết: “Trong ngắn hạn, thị trường nhà ở có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố mang tính chu kỳ như lãi suất, tỷ lệ thất nghiệp và tăng trưởng thu nhập. Nhưng về lâu dài, xu hướng nhân khẩu học có ảnh hưởng lớn nhất đến giá nhà. Bằng chứng từ 18 nền kinh tế phát triển lớn kể từ đầu thế kỷ này cho thấy giá nhà thực tế có mối tương quan chặt chẽ với tốc độ tăng trưởng dân số theo thời gian. Ví dụ, New Zealand, Australia và Canada là những quốc gia có dân số tăng nhanh nhất (ngoài Ireland) trong thời kỳ đó và giá nhà thực tế tăng nhanh nhất, trong khi Nhật Bản và Italy lại ở phía bên kia của quang phổ.”

Một ngành xây dựng đang ở mức công suất tối đa

Các báo cáo gần đây đã tiết lộ một thực tế ảm đạm khi nói đến tiến độ xây dựng nhà ở của Canada (hoặc thiếu tiến độ). Bất chấp lời tuyên bố thường xuyên từ tất cả các cấp chính quyền rằng chúng ta “cần phải có xẻng làm việc ngay” - cùng với các sáng kiến của chính phủ được khuyến khích nhiều nhằm “giảm bớt thủ tục hành chính” trong ngành xây dựng của Canada – việc phát triển nhà ở tràn lan vẫn chưa thực sự diễn ra.

Với mỗi báo cáo mới về mọi thứ, từ việc giảm giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng nhà ở cho đến các lớp băng đỏ cản trở, triển vọng đạt được các mục tiêu về nhà ở dường như ngày càng khó xảy ra (thật lòng mà nói, thậm chí có lẽ chỉ là một giấc mơ viển vông vào thời điểm này). Đừng quên rằng phí phát triển của Toronto đã tăng 20,7% so với mức trước đó vào ngày 1 tháng 5 năm nay.

Ngành công nghiệp này đang chịu áp lực rất lớn và không thể theo kịp nhu cầu cấp bách. Porter cho biết: “Cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả của Canada có thể là hậu quả không lường trước được của dòng vốn quốc tế kỷ lục đổ vào nhu cầu nhân khẩu học trong nước đang ở mức cao nhất, cả hai điều này đang kết hợp lại để gây áp lực lên ngành xây dựng vốn đã gần hết công suất.”

Trong một báo cáo gần đây, Nhà kinh tế trưởng Richard Hogue của RBC cho biết xây dựng nhà ở ở Canada phải tăng gấp đôi để đáp ứng nhu cầu. Điểm mấu chốt là đất nước cần sản xuất khoảng 320.000 đơn vị nhà ở hàng năm từ nay đến năm 2030 chỉ để đáp ứng nhu cầu mới trong khung thời gian đó, Hogue nói. Theo báo cáo, điều này có nghĩa là tốc độ xây dựng nhà ở sẽ cần phải tăng gần một nửa ở Canada mới có thể đáp ứng được tốc độ tăng trưởng dân số trong tương lai. Hogue viết: “Số lượng bàn giao cao hơn sẽ cần phải diễn ra trong thời gian tới dựa trên kỳ vọng của chúng tôi về mức tăng dân số cao nhất vào năm 2023-2024.”

Con dao hai lưỡi của nhập cư rộng rãi thực sự có thể giúp ích trên mặt trận cung ứng bằng cách thu hút nhiều người xây nhà và thợ có tay nghề vào đất nước. Ngành xây dựng Canada có rất nhiều công nhân già và rõ ràng là không thể bắt kịp nhu cầu. Trong nỗ lực giải quyết vấn đề này, tháng 5 năm ngoái, chính phủ liên bang đã đưa ra các biện pháp ưu tiên thợ mộc, thợ sửa ống nước và nhà thầu.

Ngành xây dựng không chỉ phải đối mặt với tình trạng thiếu lực lượng lao động, lãi suất cao liên tục còn khiến việc ra mắt căn hộ và doanh số bán nhà mới ở Canada bị trì hoãn. Vì vậy, các ngôi nhà không được xây dựng nhanh chóng như cần thiết. Richard Lyall, chủ tịch Hội đồng Xây dựng Dân cư Ontario (RESCON) nói với STOREYS vào tháng trước: “Cứ mỗi cần cẩu hạ xuống thì một cần cẩu sẽ không đi lên.” Lyall cho biết việc ra mắt và xây dựng các chung cư mới hầu như đã bị đình trệ.

Con đường phía trước

Do các biện pháp gần đây, vấn đề nhập cư đã có phần nới lỏng trong tương lai. Để đối phó với áp lực ngày càng tăng đối với nhà ở giá rẻ, chính phủ liên bang đã đưa ra các biện pháp vào tháng 1 nhằm hạn chế số lượng sinh viên quốc tế và cư dân không thường trú đến Canada dưới hình thức giới hạn hai năm.

Hogue nói với STOREYS: “Chúng tôi không mong đợi tổng số người nhập cư (thường trú và tạm thời) sẽ tăng cao hơn trong năm tới. Về bản chất, việc nhập cư thấp hơn cuối cùng sẽ giúp cải thiện khả năng chi trả nhưng có nhiều yếu tố khác sẽ có tác động lớn hơn.” Ông lấy những mức lãi suất khó chịu đó làm ví dụ.

Porter đồng ý: “Trong tương lai, kế hoạch hạ nhiệt những cư dân không thường trú sẽ giảm bớt một số áp lực. Tuy nhiên, chính phủ sẽ cần phải tuân thủ các kế hoạch này để thu hẹp khoảng cách giữa cung và cầu, điều này đã khiến giá thuê tăng với tốc độ nhanh nhất kể từ đầu những năm 1980s và giữ giá nhà ở mức sàn vững chắc.”

Porter cho rằng cần phải chú ý nhiều đến nhu cầu cũng như nguồn cung. Porter cho biết: “Từ lâu, chúng tôi đã lập luận rằng sự suy giảm nhanh chóng về khả năng chi trả trong những năm gần đây cũng giống như câu chuyện về nhu cầu cũng như câu chuyện về nguồn cung --- nếu không muốn nói là hơn thế. Chính sách cần phải có tác dụng trên cả hai mặt để cải thiện khả năng chi trả kém trong lịch sử mà chúng ta hiện đang phải đối mặt. Về phía cung, chúng tôi tin rằng một số bước được thực hiện bởi tất cả các cấp chính quyền sẽ hữu ích. Nhưng quan điểm cốt lõi của chúng tôi là ngành này sẽ gặp thách thức rất lớn trong việc tăng nguồn cung lên trên 250.000 đơn vị mới hoặc hơn một năm, thường là giới hạn trên khi bắt đầu sản xuất ở Canada.”

Vì vậy, cần phải tập trung vào việc hạ nhiệt phía cầu. Porter nói: “Điều đó bao gồm việc quản lý dòng dân cư đến để phù hợp với những gì có thể được cung cấp hợp lý. Về mặt đó, các bước gần đây của Ottawa nhằm đưa lượng nhập cư mới trở lại phù hợp với các chuẩn mực lịch sử (tức là gần 1% dân số) ít nhất là một bước đi đúng hướng --- giả sử họ có thể tuân thủ các kế hoạch mới.”

Giống như Hogue, Porter chỉ ra tác động tiềm ẩn của việc cắt giảm lãi suất tiếp theo: “Việc bắt đầu cắt giảm lãi suất có thể giúp giảm bớt căng thẳng về khả năng chi trả --- miễn là nó không tạo ra một tia lửa mới trong thị trường nhà đất, điều này thúc đẩy giá.”  Về xây dựng, chỉ có thể hy vọng rằng các biện pháp đẩy nhanh tốc độ phát triển gần đây của Trudeau sẽ có kết quả.

Hogue cho biết: “Chúng ta cần tăng nguồn cung nhà ở chủ yếu bằng cách xây dựng thêm, đặc biệt là những căn hộ có giá cả phải chăng hơn. Chúng ta được khuyến khích khi thấy sự đồng thuận giữa các nhà hoạch định chính sách về việc tập trung vào nguồn cung. Các kế hoạch nhà ở do chính quyền liên bang, một số tỉnh và nhiều thành phố công bố sẽ giúp giải phóng nguồn cung trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, trong thời gian tới, lãi suất cao và chi phí xây dựng/phát triển sẽ kìm hãm hoạt động xây dựng, như trường hợp hiện tại.”

© 2024 STOREYS

Bản tiếng Việt của The Canada Life