Số lượng nhà không thế chấp ở Vancouver chỉ ra một điều: Tiền nước ngoài

Chủ sở hữu của một công ty môi giới thế chấp lớn ở Canada cho biết thực tế là một nửa số chủ nhà ở Vancouver đang tận hưởng cuộc sống không thế chấp cho thấy bản chất độc đáo của thị trường Vancouver.

Ron Butler, nhà môi giới thế chấp lâu năm, có trụ sở tại Toronto, cho biết: “Điều đó thực sự nhấn mạnh thực tế là có rất nhiều vốn nước ngoài ở Vancouver. Để thấy những nơi hoạt động với từ 38% đến 43% không cần thế chấp là điều khá bình thường. Nếu chúng ta đến Cincinnati hoặc Denver, đó có thể là nơi chúng ta sẽ tìm thấy một nơi nào đó trong loạt tài sản đó mà không cần thế chấp. Nhưng khi bạn đạt 50, rõ ràng là có quá nhiều giao dịch mua bằng tiền mặt.”

Dữ liệu gần đây do nhà phân tích Andy Yan của Vancouver công bố cho thấy gần 50% chủ sở hữu nhà ở Vancouver không thanh toán bằng thế chấp, bao gồm cả HELOC, dựa trên dữ liệu điều tra dân số năm 2021. Yan, giám đốc Chương trình Thành phố của Đại học Simon Fraser, đã xem xét tỷ lệ ở các thành phố có dân số hơn 100.000 cư dân trên khắp Canada.

Khoảng 43% chủ sở hữu nhà ở Toronto là không thế chấp, và sự khác biệt 5,5% so với Vancouver là rất lớn, Butler nói.

Đối với một thành phố có thu nhập hộ gia đình thấp hơn, sự khác biệt không có ý nghĩa gì trừ khi dòng tài sản toàn cầu được xem xét. Thu nhập hộ gia đình trung bình ở Toronto là 84.000 đô la, theo dữ liệu điều tra dân số năm 2021 của Cơ quan Thống kê Canada. Thu nhập hộ gia đình của Vancouver là 82.000 đô la. Calgary có mức cao nhất, ở mức 98.000 đô la, nhưng thành phố đó chỉ có tỷ lệ không thế chấp là 35%.

Điều kỳ lạ vẫn là một trong những khu phố đắt đỏ nhất Vancouver, khu biệt thự lâu đời có tên là Shaughnessy, có tỷ lệ không thế chấp khoảng 61%.

Nó cũng có tỷ lệ nghèo 16%, theo điều tra dân số năm 2016, trong một hồ sơ của Thành phố Vancouver về khu vực lân cận. Tỷ lệ nghèo so sánh thu nhập khả dụng với chi phí cho các nhu cầu cơ bản. Mười sáu phần trăm dân số của Shaughnessy có thu nhập hộ gia đình thấp hơn mức cho phép. Và nếu chúng ta xem xét nhân khẩu học, những người nhập cư mới hoặc cư dân không thường trú chiếm tỷ lệ nghèo cao nhất ở Shaughnessy, ở mức 35%. Giá bán trung bình của một ngôi nhà ở Shaughnessy là 3,7 triệu đô la, theo báo cáo thị trường nhà ở Zolo cho tháng 2 năm 2023.

Butler nói: “Vancouver là ngoại lệ, không nghi ngờ gì nữa. Bạn có thể nói rằng rất nhiều người giàu sống ở Shaughnessy - thôi, thế là chưa đủ.”

Ông nói: “Sẽ có một số cư dân mua nhà từ nhiều thập kỷ trước với giá tương đối thấp và đã xoay sở để trả hết các khoản thế chấp của họ. Nhưng Butler lập luận rằng Vancouver không có văn hóa công ty có trụ sở chính như Toronto hoặc Calgary, hoặc cơ sở sản xuất của Ontario hoặc Quebec để biện minh cho quyền sở hữu nhà đáng kể như vậy.

“Có nhiều trụ sở công ty hơn ở Calgary, nơi bạn tìm thấy các công ty lớn, có vốn hóa lớn. Khi bạn nghĩ về Toronto, đây là thủ đô tài chính của đất nước này theo nhiều cách… Và đây là vấn đề: nếu có rất ít ngôi nhà được thế chấp ở Rosedale, nơi có tất cả các ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty luật và các CEO sinh sống, thì đó sẽ là loại hợp lý. Nhưng những người sống ở Shaughnessy này là ai?”

Butler cho biết niềm tin chung của các nhà môi giới thế chấp là tỷ lệ quyền sở hữu không thế chấp thường rơi vào khoảng 37% đến 42%. Seattle ở mức bình thường là 37%, theo dữ liệu điều tra dân số của trang web nhân khẩu học Data USA. San Francisco ở mức 29% và Los Angeles cũng vậy. New York là 33%.

Hầu hết các khu vực đô thị của B.C, bao gồm Langley, Richmond, Burnaby và Kelowna đều nằm trong phạm vi dự kiến.

Ở Hoa Kỳ, có vẻ như những vùng đất giàu có nhất, độc quyền nhất dường như có tỷ lệ thế chấp cao nhất, đây cũng có thể là một chỉ báo về sự giàu có mới mà nhóm nhân khẩu học đang làm việc trẻ tuổi có được. Tại Thung lũng Silicon ở Atherton, California, với thu nhập hộ gia đình trung bình là 250.000 đô la và giá trị tài sản trung bình là 2 triệu đô la, chỉ 28% là không có thế chấp, theo dữ liệu điều tra dân số năm 2020 của Data USA.

Tỷ lệ quyền sở hữu không thế chấp cao nhất là ở các khu dân cư đắt đỏ nhất của Vancouver, hơn 60% ở Oakridge, Kerrisdale, Point Grey và Shaughnessy.

Butler nói: “Nếu đây không phải là một dấu hiệu rõ ràng về dòng tiền nước ngoài đổ vào bất động sản nhà ở của Canada, thì tôi không biết đó là gì. Nó đơn giản như vậy."

Giáo sư Patrick Condon của Đại học B.C, Chủ tịch James Taylor về cảnh quan và môi trường có thể sống được, từ lâu đã khẳng định rằng mặc dù việc xây dựng nhà ở trong thành phố đã tăng gấp ba lần trong 60 năm qua, đây vẫn là một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất trên thế giới. Đó là một thị trường rõ ràng không bị chi phối bởi thu nhập địa phương.

Về tỷ lệ đáng ghen tị của quyền sở hữu hoàn toàn, ông nói rằng có ba yếu tố tác động, bao gồm cả dòng tiền toàn cầu.

“Nhiều chủ sở hữu tuổi đã cao giúp họ có thời gian để trả hết khoản thế chấp và việc sử dụng hết vốn chủ sở hữu tích lũy được trong một ngôi nhà đã có từ lâu cho phép họ 'di chuyển lên' hoặc thu hẹp quy mô trong khu vực, do đó trả bằng tiền mặt, " ông nói. “[Thứ ba] tất nhiên là tiền toàn cầu đầu tư vào những gì đã được coi là một khoản đầu tư đúng đắn trong nhiều thập kỷ, đặc biệt là gần đây, vào bất động sản Vancouver. Họ trả bằng tiền mặt nhưng thường bằng vốn đòn bẩy nhận được từ những người không biết ở đâu. Tôi cũng đoán rằng ba yếu tố này tồn tại ở đây ở mức độ cao hơn bất kỳ khu vực vùng thống kê đô thị nào khác của Canada, [có lẽ] cả Hoa Kỳ nữa.”

Butler và các nhà phê bình khác cho biết vấn đề là những người đủ giàu để mua một ngôi nhà trị giá hàng triệu đô la nhưng lại khai báo thu nhập thấp không đóng góp phần thuế công bằng của họ.

Ông nói, họ có thể nhận được trợ cấp của chính phủ khi khai báo thu nhập thấp, chẳng hạn như giảm giá GST và HST và tín dụng thuế trẻ em. Ông tin rằng chính phủ nên mạnh tay hơn với những hình phạt lớn hơn đối với những chủ sở hữu để nhà trống. Đồng thời, Canada có thể xem xét Lệnh Quản lý Tài sản không giải thích được của Vương quốc Anh, cho phép tịch thu các tài sản dường như có được thông qua hoạt động tội phạm. Nghĩa vụ chứng minh thuộc về chủ sở hữu để chứng minh rằng tài sản đã được mua hợp pháp.

Vấn đề khác là sự chênh lệch của cải đang khiến toàn bộ thị trường mất cân bằng. Mua đầu cơ làm tăng giá nhà, đẩy cư dân có thu nhập thấp và trung bình ra khỏi thành phố.

“Đối với tôi, đó là một điều rất có ý nghĩa,” Butler nói. Các nhà hoạch định chính sách chỉ cần nhắm mắt và giả vờ như họ không nhìn thấy nó.”