Rủi ro vỡ nợ thế chấp khiến những nhà cho vay phi ngân hàng ở Canada được chú ý

Những nhà cho vay nhỏ, được quản lý lỏng lẻo ở Canada, những người đã tận dụng cơn bùng nổ nhà ở do đại dịch để cung cấp các khoản thế chấp với lãi suất cao, hiện đang có dấu hiệu căng thẳng khi chi phí sinh hoạt tăng đột biến đẩy một số chủ nhà đến nguy cơ vỡ nợ.

Thị trường thế chấp trị giá 2 nghìn tỷ đô la Canada (1,5 nghìn tỷ đô la Mỹ) của Canada bị chi phối bởi nhóm ngân hàng lớn "Big Six" bao gồm Ngân hàng Hoàng gia Canada và Ngân hàng TD.

Nhưng đối với nhiều người Canada không thể vượt qua bài kiểm tra nghiêm ngặt để đủ điều kiện vay tiền mua nhà, từ lâu đã có một lựa chọn khác: những người cho vay tư nhân cung cấp các khoản thế chấp ngắn hạn với lãi suất cao hơn vài điểm phần trăm so với lãi suất mà các ngân hàng lớn tính.

Một nhóm nhỏ của nhóm người cho vay này - Công ty Đầu tư Thế chấp (MIC) - đã mọc lên như nấm trong ba năm qua, thực hiện các giao dịch rủi ro hơn, khi chi phí đi vay thấp kỷ lục đã thúc đẩy nhu cầu thế chấp ở đỉnh điểm bùng nổ thị trường nhà ở vào năm 2022.

Nhưng khi thị trường bất động sản ở Canada suy yếu trong năm qua trong khi chi phí sinh hoạt và lãi suất tăng, người tiêu dùng gặp khó khăn trong việc thanh toán hàng tháng, buộc nhiều MIC phải bán tài sản với giá rẻ để bù đắp khoản lỗ khi chủ nhà vỡ nợ và giá bất động sản giảm.

Dean Koeller, chủ tịch Hiệp hội Nhà Cho vay Thế chấp Thay thế Canada, cho biết: “Hoàn toàn hợp lý khi các quỹ thế chấp thay thế ngày nay đang gặp một số căng thẳng do thị trường của chúng ta đang thích nghi với một trạng thái bình thường mới.”

Dữ liệu từ Tập đoàn Nhà ở và Thế chấp Canada cho thấy gần 1% các khoản thế chấp từ những người cho vay tư nhân đã quá hạn trong quý 3 năm 2023 so với tỷ lệ 0,15% của toàn ngành.

Dữ liệu cho thấy thị phần của các khoản thế chấp mới được gia hạn bởi các tổ chức cho vay tư nhân trong quý đầu tiên của năm 2023 đã tăng lên 8% từ mức 5,3% trong năm 2021, trong khi thị phần của các khoản cho vay của các ngân hàng lớn giảm xuống 53,8% từ 62%.

Dữ liệu do công ty môi giới thế chấp thương mại LandBank Advisors có trụ sở tại Toronto cung cấp cho Reuters cũng cho thấy một số căng thẳng mà các nhà cho vay tư nhân đang phải đối mặt.

LandBank Advisors đã nghiên cứu hơn 1.000 khoản thế chấp được phát hành từ năm 2020 đến tháng 1 năm 2024 và nhận thấy khoảng 90% người mua nhà buộc phải bán nhà vì vỡ nợ ở Khu vực Greater Toronto Area, thị trường bất động sản lớn nhất Canada, đã vay thế chấp từ các tổ chức cho vay tư nhân.

MIC tạo ra hơn một nửa số khoản thế chấp trong số 90% được đưa vào bán tháo.

Tính đến thời điểm hiện tại của năm 2024, khoảng 50 rao bán bắt buộc như vậy ở khu vực Greater Toronto Area đã được ghi nhận, so với 558 vụ vào năm 2023 và 92 vụ vào năm 2020.

Tình trạng báo động

Để đối phó với sự gia tăng lãi suất kể từ tháng 3 năm 2022, Văn phòng Định chế Các Tổ chức Tài chính - cơ quan quản lý các ngân hàng lớn của đất nước - năm ngoái đã chỉ đạo các ngân hàng nắm giữ nhiều vốn hơn để trang trải cho các khoản nợ không trả được.

Nhưng những người cho vay tư nhân, do chính quyền tỉnh giám sát, phải đối mặt với ít quy định hơn và không giống như các ngân hàng lớn, không yêu cầu khách hàng thực hiện các bài kiểm tra thế chấp bắt buộc của liên bang để đảm bảo họ có thể thanh toán ngay cả khi lãi suất tăng.

Giám đốc Văn phòng Định chế Các Tổ chức Tài chính Peter Routledge, mà cơ quan của ông không trực tiếp giám sát những người cho vay tư nhân, cho biết trong tháng này rằng "sự gia tăng đột ngột của các khoản cho vay không được kiểm soát" sẽ là một vấn đề nhưng cho đến nay lĩnh vực này vẫn chưa phát triển theo cách gây lo ngại.

Cơ quan Quản lý Dịch vụ Tài chính (FSRA), cơ quan giám sát các công ty môi giới thế chấp, đã bắt đầu các chiến dịch bảo vệ người tiêu dùng khỏi các khoản thế chấp có phí cao, không đủ khả năng chi trả, đồng thời ban hành hướng dẫn mới và các yêu cầu cấp phép chặt chẽ hơn đối với các công ty môi giới thế chấp.

Jonathan Gibson tại LandBank Advisors cho biết: “Nhiều MIC đã mở cửa cách đây ba hoặc bốn năm. Vấn đề là họ đã mở cửa… khi giá trị ở mức cao nhất và khi bạn nhìn vào sổ sách của họ, rất nhiều sổ sách của họ chìm trong nước.”

“MIC đang bị mắc kẹt hoặc ngày càng trở nên kén chọn hơn.”

Tuy nhiên, một số nhà cho vay tư nhân có vốn tốt và có kinh nghiệm hơn nhìn thấy cơ hội M&A bằng cách giải cứu những người cho vay đang gặp khó khăn, các nhà điều hành ngành cho biết.

Jesse Bobrowski, phó chủ tịch phát triển kinh doanh tại Calvert Home Mortgage Investment Corporation, cho biết công ty của ông đang tìm kiếm các thương vụ mua lại hoặc sổ cho vay để mua.

Bobrowski nói: “Chắc chắn chúng tôi đang tìm cách mở rộng thị phần của mình.”

Bản tiếng Việt của The Canada Life