Rủi ro thị trường thế chấp gia tăng trong môi trường lãi suất cao: CMHC

Lãi suất tăng cao đang đè nặng lên các chủ sở hữu nhà hiện tại - và tình trạng hỗn loạn hơn nữa sắp xảy ra

Cơ quan nhà ở quốc gia cho biết những rủi ro tiềm ẩn trong thị trường thế chấp Canada đang trở nên rõ ràng hơn khi người đi vay phải đối mặt với mức lãi suất tăng đột biến nhất trong hơn bốn thập kỷ.

Tania Bourassa-Ochoa, chuyên gia cấp cao về nghiên cứu nhà ở tại Tập đoàn Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC), nói với Canadian Mortgage Professional rằng báo cáo về ngành thế chấp nhà ở vừa được cơ quan này công bố đã nêu bật tác động của việc tăng lãi suất cho đến nay đối với khả năng hoàn trả khoản thế chấp của chủ sở hữu nhà.

Bourassa-Ochoa cho biết, cứ ba người đi vay thì có một người chứng kiến khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của họ tăng vọt kể từ khi Ngân hàng Trung ương Canada bắt đầu tăng lãi suất vào tháng 3 năm ngoái, với hơn 290.000 khoản thế chấp được gia hạn với các ngân hàng đặc quyền với lãi suất cao hơn trong nửa đầu năm 2023 .

Bà nói: “Chúng tôi có nhiều dấu hiệu hơn cho thấy những người có thế chấp ở Canada đang gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ, và vì vậy rất nhiều chỉ số này thực sự làm nổi bật tính dễ bị tổn thương của các chủ nhà ở Canada.”

Một cú sốc thậm chí còn lớn hơn dường như sắp xảy ra. Khoảng 45% trong tổng số các khoản thế chấp chưa trả xong trên toàn quốc – tổng cộng 2,2 triệu khoản thế chấp – dự kiến sẽ phải đối mặt với mức lãi suất cao hơn khi gia hạn vào năm 2024 và 2025, với các khoản thanh toán hàng tháng có khả năng tăng vọt thêm tới 40% so với mức hiện tại.

Đó là thực tế mà Bourassa-Ochoa cho rằng các chủ nhà cần phải chuẩn bị ngay từ bây giờ. “Đã có những dấu hiệu cho chúng ta thấy rằng người Canada đang gặp khó khăn hơn trong việc kiếm sống, và… một trong những điều mà chúng tôi thực sự muốn nêu bật trong phần này là các chủ nhà cần phải suy nghĩ về những gì sắp xảy ra đối với họ và bắt đầu suy nghĩ về các lựa chọn khác nhau có sẵn,” bà nói.

“Người tiêu dùng đã làm điều đó theo một số cách với thời gian khấu hao [dài hơn], với các lựa chọn của họ xung quanh các điều khoản lãi suất. Và sau đó họ đang trì hoãn việc mua sắm lớn, giảm dịch vụ tiêu dùng đối với những hàng hóa và dịch vụ không thiết yếu. Có rất nhiều thứ cần được xem xét vì đúng vậy, chi phí sẽ cao hơn đáng kể.”

Nợ quá hạn, nợ đọng gia tăng trong năm 2023

CMHC cho biết rằng việc đáp ứng các khoản thanh toán thế chấp theo truyền thống là ưu tiên hàng đầu của các chủ nhà ở Canada so với hầu hết các nghĩa vụ nợ khác – nhưng ngày càng nhiều người Canada đang phải đối mặt với những thách thức khi thực hiện các khoản thanh toán nợ khác đó.

Theo cơ quan này, tỷ lệ quá hạn từ 90 ngày trở lên đã tăng vọt đối với thẻ tín dụng, khoản vay mua ô tô, tín dụng tài sản nhà ở (HELOC) và hạn mức tín dụng, với toàn bộ một nửa số người nắm giữ thế chấp hiện đang gặp khó khăn để duy trì một số khoản thanh toán nhất định bao gồm cả các khoản thế chấp của họ.

Hơn nữa, các khoản nợ quá hạn ở giai đoạn đầu tiên và các khoản nợ quá hạn thế chấp ở giai đoạn thứ hai - từ mốc 30 đến 60 ngày và 60 đến 90 ngày - cũng đang gia tăng, Bourassa-Ochoa cho biết, trong khi CMHC cũng ghi nhận "một mức tăng nhẹ" trong các khoản nợ quá hạn đối với các giá trị thế chấp lớn hơn.

Cơ quan này cho biết tỷ lệ phần trăm các khoản thế chấp còn thiếu trong số những khoản có giá trị lớn nhất, từ 850.000 đô la trở lên, tăng nhẹ ba điểm cơ bản, với các khoản nợ đọng đã tăng đều đặn kể từ quý 3 năm 2022 trong nhóm các khoản thế chấp trên 400.000 đô la.

Rủi ro là gì khi lãi suất cao hơn kéo dài trong thời gian dài?

Ngân hàng Trung ương Canada đã giữ lãi suất ổn định trong hai quyết định gần đây nhất của mình, với suy đoán bắt đầu tăng cường rằng việc cắt giảm lãi suất có thể diễn ra vào một thời điểm nào đó trong năm 2024 - có thể là vào nửa cuối năm.

Tuy nhiên, phó thống đốc cấp cao của ngân hàng trung ương Carolyn Rogers đã cảnh báo vào tuần trước tại Vancouver rằng lãi suất có thể vẫn “cao hơn liên tục” so với mức mà người Canada có thể đã quen trong thời gian dài.

Bourassa-Ochoa cho biết, triển vọng về một môi trường lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn đặt ra câu hỏi về điều gì đang chờ đợi những người có thế chấp, những người vốn đã phải đối mặt với áp lực tài chính ngày càng tăng, cũng như những tác động đối với nền kinh tế rộng lớn hơn.

Bourassa-Ochoa cho rằng lãi suất cao kéo dài khó có thể giúp giảm bớt cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả vốn đã kìm hãm thị trường nhà ở quốc gia từ lâu - và khả năng tiếp tục thanh toán thế chấp cao đối với nhiều người đi vay có thể làm tăng mức độ rủi ro chung của nền kinh tế Canada.

“Hiện tại mọi thứ đều đắt hơn rất nhiều và các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn sắp xuất hiện trong hai năm tới – điều đó chắc chắn sẽ gây sức ép hơn nhiều đối với người dân Canada, khiến chúng ta rơi vào tình huống dễ bị tổn thương hơn một chút,” bà nói.

“Và khi người đi vay bị kéo căng quá mức, điều đó khiến họ có nguy cơ vỡ nợ cao hơn. Vì vậy, đây chắc chắn là một rủi ro quan trọng cần lưu ý.”

BẢN TIẾNG VIỆT CỦA THE CANADA LIFE