Ontario đạt đến “Điểm Khủng hoảng” khi khả năng chi trả nhà ở ảnh hưởng đến các cộng đồng thuộc mọi quy mô

Phòng Thương mại Ontario (OCC) cho biết trong một báo cáo mới rằng khả năng chi trả nhà ở đã đạt đến “điểm khủng hoảng” ở tỉnh đông dân nhất Canada.

Các vấn đề về khả năng chi trả trong và xung quanh Khu vực Greater Toronto Area đã được biết đến từ khá lâu, nhưng OCC cho biết đây không còn chỉ là vấn đề đô thị nữa mà nó “hiện đang ảnh hưởng đến các cộng đồng thuộc mọi quy mô trên toàn tỉnh.”

“Mặc dù những thách thức về nguồn cung nhà ở và khả năng chi trả khác biệt đang củng cố lẫn nhau: khi những người có thu nhập trung bình cao bị loại khỏi thị trường bất động sản, họ ngày càng chiếm giữ nhà cho thuê trên thị trường lâu hơn, góp phần làm cho tỷ lệ nhà trống thấp và giá thuê tăng,” báo cáo viết. “Điều này gây thêm áp lực giảm đối với nguồn cung hạn chế của các lựa chọn nhà ở phi thị trường, giá cả phải chăng hơn, trong đó danh sách chờ có thể lên tới 12 năm trên toàn tỉnh, càng làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng vô gia cư.”

Khi người lao động phải vật lộn để mua nhà ở, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thu hút và giữ chân nhân tài — một hiện tượng ngày càng trầm trọng hơn do tình trạng thiếu lao động đang diễn ra và lực lượng lao động già đi. Đặc biệt, lĩnh vực xây dựng đã chứng kiến sự gia tăng số lượng việc làm tuyển dụng, OCC lưu ý. Mặc dù Ontario đang trải qua những tổn thất kỷ lục do di cư giữa các tỉnh, nhưng lượng nhập cư dự kiến sẽ tăng hơn gấp đôi vào năm 2025, khiến cho điều kiện nhà ở ngày càng thắt chặt.

OCC đã đưa ra một danh sách các khuyến nghị cho cả chính phủ và các nhà lãnh đạo ngành để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở cấp tỉnh. Trong số đó có ưu tiên người nhập cư được đào tạo trong các ngành nghề có tay nghề cao, khuyến khích và thúc đẩy nghề nghiệp có tay nghề cao trong nước và hỗ trợ xây dựng nhà ở cho cả học sinh sau trung học và người cao niên.

Như một ví dụ về cách khuyến khích việc làm, OCC nêu bật mô hình Nhà ở Catalyst hiện đang được theo đuổi ở khu vực Muskoka, Parry Sound, Almaguin và Algonquin Park, nhằm mục đích thu hút người lao động bằng cách cung cấp nhà ở cho thuê với giá thấp hơn thị trường, cũng như cơ hội việc làm, kỹ năng sống và đào tạo hiểu biết về tài chính trong hai năm, trong thời gian đó những người tham gia sẽ làm việc trong ngành du lịch khu vực.

Đối với việc xây dựng nhà ở, OCC cho biết việc đảm bảo có sự kết hợp giữa các loại nhà ở trong chuỗi liên tục là rất quan trọng để đáp ứng nhu cầu của người dân Ontario.

Báo cáo viết: “Hiện tại, các mục tiêu phát triển nhà ở và đòn bẩy chính sách không phản ánh đầy đủ các thành phần và thu nhập hộ gia đình khác nhau, cũng như không tính đến các áp lực kinh tế xã hội bên ngoài, chẳng hạn như chi phí sinh hoạt tăng cao.”

Tuy nhiên, một rào cản là dường như có một vấn đề khi nói đến định nghĩa “giá cả phải chăng.” Nó có thể thay đổi từ cơ quan chính phủ này sang cơ quan chính phủ khác, và thậm chí từ chương trình này sang chương trình khác trong cùng một cấp chính quyền. Tiêu chí được sử dụng rộng rãi nhất có xu hướng là "nhà ở có chi phí dưới 30% thu nhập hộ gia đình trước thuế," nhưng một số chính sách nhà ở nhất định sử dụng định giá dựa trên thị trường, chẳng hạn như 80% giá thuê trung bình trên thị trường. Vì điều này, “nhà ở được coi là ‘giá cả phải chăng’ ngày càng nằm ngoài tầm với của các hộ gia đình có nhu cầu,” OCC viết. Việc thiết lập một định nghĩa chung có tính đến các biến thể khu vực về tỷ giá thị trường và chi phí sinh hoạt sẽ là một phần của giải pháp.

Mặc dù việc xây dựng thêm nhà ở “missing middle” chắc chắn là cần thiết, nhưng cần phải chú ý nhiều hơn đến phân khúc nhà ở thấp hơn, OCC cho biết. Và cũng quan trọng như việc xây dựng nhà ở mới, việc bảo tồn nguồn cung hiện có là rất quan trọng.

Để đạt được những điều này, OCC đề xuất nhiều khuyến khích hơn để xây dựng nhà ở dọc theo chuỗi liên tục nhà ở dưới hình thức các dòng tài trợ chuyên dụng, tín dụng thuế và miễn trừ. Ngoài ra, tất cả các cấp chính quyền nên xây dựng chiến lược mua lại nhà cho thuê để bảo toàn nguồn cung hiện có, cũng như tận dụng quỹ đất công dư thừa để phát triển nhà ở giá rẻ.

Báo cáo cũng nhấn mạnh tiềm năng chuyển đổi và trang bị thêm cho các tòa nhà hiện tại khi văn phòng trống tiếp tục gia tăng trên toàn quốc. Hoạt động này vẫn chưa thành công ở Ontario — mặc dù Thành phố London gần đây đã công bố kế hoạch xem xét một chương trình khuyến khích — nhưng nó đã đạt được một số thành công ở Calgary, nơi một số văn phòng ở trung tâm thành phố đã được chuyển đổi thành khu dân cư, bổ sung thêm 700 đơn vị nhà ở mới vào khu vực.

Ngay cả khi chính phủ áp dụng những thay đổi này, vấn đề ngày càng gây chú ý là số lượng nhà mới khởi công giảm ở Ontario — điều mà chính chính quyền tỉnh dự đoán sẽ tiếp tục giảm trong vài năm tới. Hiện tại, có 1,25 triệu ngôi nhà tiềm năng trong kế hoạch phát triển của Ontario, nhưng CMHC ước tính rằng sẽ cần thêm 1,85 triệu ngôi nhà để khôi phục khả năng chi trả. Để giải quyết vấn đề này, đổi mới sẽ là chìa khóa. OCC gợi ý rằng các nhà lãnh đạo chính phủ và ngành đều hỗ trợ phát triển các công nghệ và kỹ thuật mới, chẳng hạn như xây dựng mô-đun và nhà ở in 3D, cả hai đều có thời gian xây dựng ngắn hơn nhiều so với các phương pháp xây dựng truyền thống.

Nhưng trước khi có thể bắt đầu xây dựng, các nhà phát triển cần phải có được sự chấp thuận và các quy trình ứng dụng phát triển chậm chạp đã trở thành một cái gai đối với các nhà phát triển trong một thời gian khá dài, với nhiều lời kêu gọi đại tu hệ thống. OCC lưu ý rằng trung bình phải mất 10-11 năm để từ khi lập kế hoạch đến khi hoàn thành và khuyến nghị tất cả các cấp chính quyền xem xét các quy trình của họ và kết hợp các công nghệ hợp lý hóa mới như cấp phép điện tử.

Thật thú vị, OCC cũng khuyến nghị mở rộng quy hoạch - điều mà chính phủ Ford đã thu nhỏ lại vào năm ngoái. Theo luật mới được phê duyệt vào tháng 11, mức trần 5% đã được đặt cho số lượng đơn vị giá cả phải chăng có thể được yêu cầu theo phân vùng, với thời hạn khả năng chi trả tối đa là 25 năm. Điều này hoàn toàn trái ngược với chính sách phân vùng của Thành phố Toronto, được thông qua vào năm 2021, kêu gọi 22% đơn vị nhà ở giá rẻ vào năm 2030 với thời hạn khả năng chi trả tối thiểu là 99 năm.

Báo cáo cho biết: “Việc cung cấp nhà ở giá rẻ sẽ yêu cầu sự phát triển, phê duyệt và tham vấn kịp thời và có ý nghĩa, mật độ hóa nhẹ nhàng tận dụng môi trường xây dựng và đầu tư vào việc mở rộng, bảo trì, sửa chữa, khả năng phục hồi và thích ứng với khí hậu của các tài sản đô thị để hỗ trợ tăng mật độ và đảm bảo các cộng đồng thịnh vượng, hoàn chỉnh.”

Bản tiếng Việt của The Canada Life