Liệu những thay đổi này chỉ là che đậy những vết nứt?

Các quy định mới nhằm mục đích tăng khả năng chi trả thế chấp cho người dân Canada sẽ có hiệu lực vào Chủ Nhật (ngày 15 tháng 12) – nhưng trong khi những quy định đó có thể có một số tác động đối với những người đi vay ở mức biên, thì vẫn có những lời kêu gọi chính phủ liên bang tập trung vào việc đẩy mạnh xây dựng nhà ở và cải thiện tình trạng thiếu hụt nhà ở kinh niên của đất nước.

Những thay đổi về luật sẽ chứng kiến việc khấu hao trong 30 năm được cung cấp cho tất cả những người mua nhà lần đầu và người dân Canada mua bất động sản mới xây, và tăng giá trần thế chấp được bảo hiểm lên 1,5 triệu đô la – khiến những ngôi nhà đắt tiền hơn đủ điều kiện để trả trước thấp hơn 20%.

Nhưng những điều chỉnh đó không giải quyết được tận gốc rễ của cuộc khủng hoảng nhà ở Canada, theo nhà môi giới Ryan La Haye của Planiprêt - Groupe RLH tại Laval, người đã nói với Canadian Mortgage Professional rằng chúng không làm gì để cải thiện cuộc khủng hoảng nguồn cung đã kìm hãm thị trường từ lâu.

"Vấn đề là không có đủ nhà ở", ông nói. "Và tôi không thấy bất kỳ chính sách nào trong số này giúp ích cho vấn đề đó. Chúng chỉ giống như miếng băng dán trên vết thương đã không được điều trị trong thời gian dài đến mức nó đang mưng mủ.

"Và vì vậy, bây giờ chính phủ đang ném ra rất nhiều kẹo. Đây là tin tốt cho các nhà môi giới thế chấp vì điều đó có nghĩa là nhiều người sẽ đủ điều kiện hơn - nhưng nhiều người sẽ đủ điều kiện hơn trong một thị trường không có đủ nhà ở ở hầu hết các khu vực trên khắp Canada. Tôi không chắc đây có phải là tin tốt cho người dân Canada hay không."

TD Economics ước tính khả năng thiếu hụt hơn 300.000 đơn vị nhà ở trên toàn quốc trong giai đoạn 2023-2025 với tốc độ xây dựng nhà dự kiến sẽ chậm lại sau năm nay.

Một báo cáo mới của cơ quan nhà ở quốc gia Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) cũng đã làm sáng tỏ cuộc khủng hoảng khả năng chi trả đang đè nặng lên những người mua tiềm năng, đặc biệt là ở những thị trường đắt đỏ nhất là Toronto và Vancouver.

Khấu hao kéo dài khó có thể thay đổi cuộc chơi

Trong khi động thái mở rộng các tùy chọn khấu hao cho người mua mới có thể cải thiện đôi chút khả năng chi trả cho một số người, La Haye đặt câu hỏi liệu nó có đáp ứng được mô tả của chính phủ về "cuộc cải cách thế chấp táo bạo nhất trong nhiều thập kỷ" hay không.

Những người mới tham gia thị trường và những người cảm thấy áp lực từ lãi suất cao hơn sẽ thấy nhẹ nhõm hơn với tùy chọn đó. Ông cho biết: "Nhưng một lần nữa, có rất nhiều khiếu nại và ồn ào xung quanh nó - nhưng khi nói đến vấn đề, hầu hết mọi người hoàn toàn ổn với việc trả thêm số tiền".

"Ngay cả khi là 300 đô la một tháng, nó vẫn ảnh hưởng đến ngân sách của họ, nhưng theo quan điểm 'Tôi sẽ không đến Hawaii trong năm nay' hoặc 'Tôi sẽ không thể đến nhà hàng đó hai lần một tháng'", ông cho biết.

"Họ sẽ ổn thôi. Việc thế chấp sẽ dao động và điều đó sẽ tốn kém hơn là điều bình thường. Vì vậy, việc khấu hao trong 30 năm - mọi người vui vẻ chấp nhận vì nó sẽ giúp họ giảm ngân sách. Nhưng nhìn chung, họ không thực sự cần nó. Họ có thể bóp được.”

Việc loại bỏ bài kiểm tra căng thẳng tại thời điểm gia hạn sẽ tác động như thế nào đến thị trường?

Cơ quan quản lý ngân hàng của Canada gần đây cũng đã bãi bỏ yêu cầu người đi vay phải kiểm tra căng thẳng đối với các khoản thế chấp không được bảo hiểm chuyển đổi tại thời điểm gia hạn, một động thái mà nhiều người tin rằng sẽ làm tăng tính cạnh tranh giữa các bên cho vay và thúc đẩy việc giảm lãi suất thế chấp.

Tuy nhiên, La Haye cho biết điều này khó có thể chứng minh được sự thúc đẩy đáng kể trong việc thúc đẩy nhiều doanh nghiệp hơn đến với các nhà môi giới. "Điều này có thể giúp ích cho một số người, nhưng một lần nữa, việc giữ chân khách hàng lại rất mạnh mẽ và rất quyết liệt - và họ không bảo lãnh khi giữ chân khách hàng".

Ông cho biết, nếu khách hàng không có nhu cầu thế chấp nào khác và chỉ muốn gia hạn, "trong hầu hết các trường hợp, bên cho vay sẽ thấp hơn một phần tư điểm nếu không muốn nói là nửa điểm so với mức chúng tôi cung cấp. Vì vậy, tôi không chắc [thay đổi] này thậm chí có giúp ích cho các nhà môi giới ở một mức độ nhất định hay không".

Theo La Haye, khả năng tồn tại của thị trường chuyển đổi gia hạn đối với các nhà môi giới đã giảm "đáng kể" trong thời gian gần đây, với việc khởi tạo có nhiều khả năng sẽ đóng vai trò là động lực chính thúc đẩy hoạt động kinh doanh trong tương lai. “Chỉ là một sự thay đổi sạch sẽ để có mức giá tốt hơn – Tôi không thấy một nhà môi giới nào can thiệp vào đó,” ông nói. “Tôi không thấy giá trị gia tăng nào cả.”

© 2024 Canadian Mortgage Professional

Bản tiếng Việt của The Canada Life