Các chủ nhà ở Canada đang vật lộn với chi phí thế chấp ngày càng tăng đã trở thành một vấn đề nghiêm trọng đến mức chính phủ của Thủ tướng Justin Trudeau đang kêu gọi các ngân hàng nới lỏng cho họ.

Nick Kyprianou, giám đốc điều hành của RiverRock Mortgage Investment Corp., đang áp dụng cách tiếp cận cứng rắn hơn.

Các tập đoàn đầu tư thế chấp – hay MIC – như công ty của Kyprianou đang phải đối mặt với một tình huống khó khăn. Chi phí đi vay tăng cao đã gây khó khăn cho nhiều chủ sở hữu nhà, một vấn đề nghiêm trọng hơn đối với những người đi vay ở MIC vì các khoản vay của họ thường có lãi suất từ 10% trở lên. Nhưng các công ty này không có nguồn lực như các ngân hàng lớn của Canada, có nghĩa là MIC thường lập luận rằng họ không thể để những khách hàng kéo dài thời gian bỏ qua các khoản thanh toán trong thời gian dài và phải hành động nhanh hơn để ngăn chặn thua lỗ.

Vì vậy, ngay khi ai đó trễ thanh toán, công ty của Kyprianou sẽ liên hệ để xem liệu họ có thể quay lại đúng hướng hay không. Nếu câu trả lời là không, họ sẽ đưa ra tối hậu thư: Bán ngay hoặc chúng tôi sẽ bán cho bạn.

Ông nói: “Năm ngoái chúng tôi đã bước ra khỏi cổng một cách cực kỳ tích cực. Khi mọi người gặp rắc rối, chúng tôi nói: ‘Nhìn này, bạn không đủ khả năng chi trả. Hãy xem qua ngân sách của bạn. Được rồi, hãy bán nhà đi. Hãy cùng nhau giải quyết vấn đề này vì cuối cùng bạn sẽ chẳng nhận được gì cả.'”

CHI PHÍ NHÀ Ở

Đó là loại áp lực mà chính phủ của Trudeau đang yêu cầu các ngân hàng giảm thiểu. Điều lệ Thế chấp Canada của ông, được công bố vào tháng trước, đã phác thảo những hướng dẫn mà các ngân hàng nên sử dụng để giúp người vay giữ nhà sau đợt tăng lãi suất lịch sử. Với chi phí nhà ở cao đang trở thành một trong những thách thức lớn nhất của chính phủ, chính phủ đang tìm cách tránh tình trạng tịch thu nhà hàng loạt.

Nhưng các MIC như RiverRock của Kyprianou được chính quyền cấp tỉnh giám sát thay vì chính quyền liên bang, khiến Trudeau không có đòn bẩy nào để khiến họ tuân theo các hướng dẫn mới. Và Kyprianou lập luận rằng những người cho vay tư nhân quá dễ dãi với những người vay quá hạn sẽ có nguy cơ phá sản.

“Tôi nghĩ không phải tất cả MIC sẽ tồn tại được,” ông nói. “Tôi không nghĩ họ chủ động xử lý những người gặp rắc rối. Tôi nghĩ họ đang thụ động, hy vọng tình hình sẽ tốt hơn và thị trường sẽ giải quyết được sai lầm của họ.”

Có những dấu hiệu cho thấy số lượng nhà đăng bán mới trên toàn quốc tăng vọt kể từ đầu năm một phần là do doanh số bán bị ép buộc bởi MIC. Và vị thế của họ nằm ngoài quy định của liên bang thậm chí có thể đẩy thêm nhiều người đi vay vào vòng tay của họ.

Mặc dù họ chỉ chiếm khoảng 1,7% thị trường thế chấp quốc gia, nhưng những người cho vay thay thế như vậy đã chứng kiến mức tăng trưởng hai con số trong những năm gần đây. Điều đó một phần là do họ không phải thực hiện bài kiểm tra sức chịu đựng thế chấp bắt buộc của liên bang, buộc người vay ngân hàng phải chứng minh rằng họ có đủ thu nhập để xử lý khoản vay nếu lãi suất tăng.

Với lãi suất hiện đang ở mức cao nhất trong hơn 20 năm, nhiều người đi vay không thể vượt qua ngưỡng đó và thay vào đó, nhiều người đang chuyển sang MIC. Theo một báo cáo gần đây của Canada Mortgage & Housing Corp, tài sản tại 25 tập đoàn đầu tư thế chấp lớn nhất Canada đã tăng 7,1% trong quý đầu tiên so với một năm trước đó, so với mức tăng 6% của toàn ngành. Sự tăng trưởng liên tục này có nghĩa là sẽ có thêm nhiều người Canada phải đối mặt với loại doanh nghiệp cho vay ít khoan dung hơn nhiều này trong những năm tới.

Matthew Gibson, một luật sư bất động sản có trụ sở tại Hamilton, Ontario, cho biết: “Cuộc khủng hoảng tài chính chung mà người dân Canada đang cảm thấy đang đẩy họ đến với những người cho vay thay thế.”

Ông cho biết số lượng các hoạt động thế chấp được thực hiện qua bàn của ông từ các công ty này đã tăng gấp ba lần so với năm ngoái.

Ông nói: “Bạn cần phải hiểu một ngân hàng lớn, vì tài sản của họ, vì quy mô của họ, vì sự an toàn của họ theo những cách khác, có thể hành động chậm hơn. Do tính dễ bị tổn thương của những người cho vay tư nhân về việc thiếu nguồn lực mà các ngân hàng lớn có, nên sẽ không hợp lý khi kêu gọi họ khoan dung cho người chưa trả tiền trong sáu tháng như Ngân hàng TD hoặc RBC.”

KHÔNG TRẢ ĐÚNG HẠN

Nhưng hành động đó thường gây đau đớn cho người mất nhà. Kể từ năm 2018, Jared Gage đã phải gánh khoản thế chấp thứ hai từ một người cho vay tư nhân cho ngôi nhà của anh  ở Kitchener, một thành phố nhỏ cách Toronto khoảng một giờ rưỡi.

Vợ chồng anh cần tiền sau khi một số khoản đầu tư khác thất bại. Trong khi lãi suất là 19% hàng năm - được trả theo tháng - công việc của anh tại một nhà máy Toyota ở địa phương và vợ anh là y tá có nghĩa là họ có thể xoay sở được.

Nhưng trong hai năm qua, lạm phát tăng cao. Với tất cả các chi phí khác của gia đình đột ngột tăng lên, họ đã không trả đúng hạn khoản thế chấp thứ hai vào tháng 11 năm 2022. Vào tháng 1, người cho vay, New Haven Mortgage Corp., cho biết họ đang bắt đầu một thủ tục bán. Giờ đây, gia đình bốn người đã hạ cấp từ căn nhà bốn phòng ngủ mà họ sống từ năm 2008 xuống chung cư ba phòng ngủ.

Gage nói: “Thật đáng sợ khi bạn không biết liệu mình có mái che trên đầu hay không.”

Anh đặt câu hỏi tại sao cả người cho vay, luật sư bất động sản hay người môi giới thế chấp đều không cảnh báo anh về việc phải gánh một khoản vay lãi suất cao như vậy trong thời gian dài, hoặc nói rõ điều gì có thể xảy ra nếu anh không trả đúng hạn.

Anh nói: “Chúng tôi đã đồng ý với điều đó, chúng tôi đã không xem xét nó, cuối cùng thì đó là lỗi của chúng tôi. Nhưng không có ai thực sự quan tâm đến bạn cả.”

Nhiều người cho vay thay thế cung cấp các khoản vay có kỳ hạn ngắn hơn, thường là nợ một năm hoặc hai năm, có nghĩa là người đi vay của họ nằm trong số những người đầu tiên phải đối mặt với tác động của đợt tăng lãi suất lịch sử trong hai năm qua.

Điều đó có nghĩa là phần lớn các khoản vay của các công ty đầu tư thế chấp bị chậm thanh toán. Theo dữ liệu của CMHC, MIC có gần 0,9% số tiền thế chấp bị truy thu vào cuối quý đầu tiên. Đối với các ngân hàng đặc quyền, nợ thế chấp còn nợ chỉ chiếm 0,15%.

Một loạt hướng dẫn gần đây của chính phủ Trudeau về cơ bản đã khuyến khích các ngân hàng giữ khoản nợ này ở mức thấp. Đối với một số người cho vay, điều đó có nghĩa là cho phép khách hàng cắt giảm, hoặc thậm chí ngừng hoàn toàn việc trả nợ gốc hàng tháng, giúp người đi vay có thời gian trả nợ lâu hơn.

Những người khác đang cho phép những người nắm giữ thế chấp lãi suất thả nổi giảm các khoản thanh toán lãi, gộp số tiền đó vào tiền gốc để về cơ bản làm cho khoản thế chấp lớn hơn. Trong tất cả các trường hợp đó, về mặt kỹ thuật, điều đó có nghĩa là người vay không trễ khoản thanh toán nào.

Nhưng mặc dù những chiến lược này có thể đồng nghĩa với việc giúp mọi người giữ được ngôi nhà, nhưng chúng cũng vấp phải sự chỉ trích từ những người chỉ trích cho rằng chúng có nguy cơ khiến chủ nhà phải gánh khoản nợ vĩnh viễn. Một số người đi vay hiện đang phải đối mặt với thời gian trả dần kéo dài hơn 35 năm, điều đó có nghĩa là họ có thể không có cách nào trên thực tế để trả hết nợ trừ khi lãi suất giảm hoặc giá trị tăng lên.

Và mức độ cấp bách càng tăng cao khi giá đã giảm 12% kể từ mức đỉnh năm 2022. Nếu giá trị của một ngôi nhà giảm xuống dưới số tiền thế chấp, người cho vay có thể không lấy lại được toàn bộ số tiền của họ và người đi vay sẽ không còn gì sau khi bán được nhà. Mỗi lần lỡ trả lãi chỉ làm cho hố sâu hơn.

Trong tình huống này, giá cả tăng trở lại có thể cứu cả người cho vay và người đi vay, và đó có thể là điều mà các ngân hàng Canada đang hy vọng. Tuy nhiên, đối với những người cho vay thay thế không thể hoặc sẽ không giữ lại, các lựa chọn là tìm cách tịch thu tài sản thế chấp, theo đó họ sẽ tiếp quản tài sản hoặc buộc người đi vay phải bán theo thủ tục, trong đó ít nhất họ có thể giữ lại bất kỳ khoản tiền bán thêm nào sau khi khoản vay được trả hết.

NHÀ BỊ BUỘC PHẢI BÁN

Khó có thể có được con số chính xác về số lượng bán thủ tục đang diễn ra. Nhưng có những dấu hiệu cho thấy áp lực từ những người cho vay thay thế ít nhất là một phần lý do khiến thị trường nhà đất chứng kiến nhiều ngôi nhà được rao bán hơn trong những tháng gần đây. Mức trung bình động trong ba tháng của danh sách mới đã tăng 21% trong tháng 11 so với tháng 3, với sự gia tăng tập trung ở Ontario, tỉnh có những người cho vay thay thế hoạt động tích cực nhất.

Tại Toronto, thành phố lớn nhất Canada, số lượng nhà rao bán đề cập đến thuật ngữ “quyền bán” hoặc “thế chấp” đã tăng lên khoảng 1% trong tổng số từ mức dưới 0,3% một năm trước, theo dữ liệu tổng hợP của nhà môi giới bất động sản địa phương Daniel Foch.

Foch cho biết, số liệu đó có thể đã vượt quá tổng số thủ tục quyền bán đang diễn ra, vì không phải mọi danh sách đều đề cập đến nguyên nhân. Và dữ liệu không bao gồm những chủ sở hữu nhà đã bị đe dọa về quyền bán và đang tự hành động trước khi người cho vay bắt đầu thủ tục pháp lý.

Foch cho biết: “Có rất nhiều quyền bán mềm đang diễn ra. Buộc bán là một lựa chọn thực tế.”

© 2023 Bloomberg News

Bản tiếng Việt của The Canada Life