Nhà kinh tế học cho biết các kiểm tra căng thẳng thế chấp đang cản trở con đường sở hữu nhà

Nhà phân tích nhà ở cho thấy các chính sách hiện tại có thể gây hại nhiều hơn là có lợi

Theo nhà kinh tế tư vấn Will Dunning tại Toronto, các kiểm tra sức chịu đựng thế chấp nghiêm ngặt của Canada gây ra “tác hại nhiều hơn là có lợi.”

Dunning lập luận rằng các kiểm tra đã ngăn cản nhiều người Canada đưa ra những lựa chọn nhà ở có lợi và đã làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng nguồn cung nhà ở ở Canada.

Dunning nói với The Globe and Mail: “Những lỗi thiết kế trong các kiểm tra sức chịu đựng thế chấp có nghĩa là một số lượng lớn người Canada đang bị ngăn cản đưa ra những lựa chọn về nhà ở mà họ tin là có lợi nhất cho họ. Về mặt này, các kiểm tra sức chịu đựng thế chấp đang khiến tình hình chung trở nên tồi tệ hơn.”

Phân tích của Dunning cho thấy rằng tác động tích lũy của những thay đổi về quy định thế chấp kể từ năm 2012 đã dẫn đến việc giảm 10% số giao dịch mua nhà bán lại, có khả năng dẫn tới hàng trăm nghìn vụ bán nhà bị mất. Theo ước tính của ông, điều này cũng góp phần làm giảm 200.000 căn trong số lượng nhà ở mới được xây dựng, càng làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng nguồn cung nhà ở ở Canada.

Kiểm tra mà không tính đến tăng trưởng thu nhập

Các kiểm tra căng thẳng yêu cầu những người vay thế chấp mới phải đủ điều kiện ở mức lãi suất cao hơn 2% so với lãi suất thực tế trong hợp đồng. Ví dụ: người cho vay phải kiểm tra khoản thế chấp mới ở mức 7,5% mặc dù lãi suất hiện tại thông thường là 5,5%.

Tuy nhiên, kiểm tra không xem xét đến mức tăng trưởng thu nhập, điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng duy trì thanh toán thế chấp của người đi vay.

“Kiểm tra không xem xét đến một yếu tố quan trọng sẽ quyết định kết quả trong tương lai của người đi vay: thu nhập của họ sẽ tăng lên,” Dunning tuyên bố và lưu ý rằng cả Văn phòng Định chế các Tổ chức Tài chính (OSFI) lẫn Tập đoàn Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC) đều không công khai thừa nhận hoặc giải quyết vấn đề này.

Mặc dù lãi suất tăng mạnh trong hai năm qua, số người Canada gặp khó khăn về thế chấp vẫn hầu như không thay đổi. Theo Hiệp hội Ngân hàng Canada, tính đến tháng 12, chỉ có 0,18% người đi vay chậm thanh toán từ ba tháng trở lên.

“Tỷ lệ nợ đọng tiếp tục thấp không chứng tỏ rằng các kiểm tra sức chịu đựng thế chấp đang hoạt động. Thay vào đó, nó chứng tỏ rằng các kiểm tra sức chịu đựng cần phải kết hợp với tăng trưởng thu nhập,” Dunning giải thích, cung cấp dữ liệu cho thấy rằng trong khigia hạn thế chấp thông thường dẫn đến khoản thanh toán tăng 20,4%, thu nhập của người đi vay đã tăng 22,3%, khiến khoản thanh toán mới trở nên hợp lý hơn.

Dunning đề nghị sử dụng mức tăng 0,75 điểm trên lãi suất hợp đồng để mô phỏng đầy đủ mức tăng hai điểm trong lãi suất thế chấp trong 5 năm khi tính đến mức tăng trưởng thu nhập.

Tập trung sai vào loại rủi ro

Theo Dunning, các kiểm tra căng thẳng của khoản thế chấp nhắm vào sai loại rủi ro.

Chỉ dựa vào biến động lãi suất như một yếu tố dự đoán khả năng vỡ nợ thế chấp là không chính xác. Ông nói rằng dữ liệu lịch sử và phân tích thống kê chỉ ra rõ ràng rằng những thay đổi về lãi suất thế chấp có tác động tối thiểu đến nợ đọng. Mất việc làm hoặc giảm thu nhập khác là nguyên nhân chính dẫn đến vỡ nợ.

Dunning nói: “Tỷ lệ nợ đọng vẫn cực kỳ thấp vì tình hình việc làm ở Canada vẫn rất tốt và vì thu nhập tiếp tục tăng.”

Bản tiếng Việt của The Canada Life