Thị trường nhà ở Canada đang chậm lại và nỗi lo sợ lớn nhất về bất kỳ sự suy thoái nào là các chủ sở hữu nhà mắc nhiều nợ sẽ buộc phải bán bất động sản, thúc đẩy một vòng xoáy đi xuống.

Capital Economics cho biết hiện họ đang nhận thấy những dấu hiệu cho thấy những rủi ro đó đang gia tăng.

Trọng tâm mối quan ngại của các nhà kinh tế là các khoản thế chấp được tái cấp vốn với những người cho vay phi ngân hàng.

Các ngân hàng đặc quyền phải đảm bảo rằng người đi vay đáp ứng được các bài kiểm tra sức chịu đựng thế chấp, nhưng những người cho vay thay thế lại ít bị quản lý hơn.

Capital cho biết dữ liệu của Cơ quan Thống kê Canada cho thấy tỷ lệ các khoản thế chấp phi ngân hàng trong quý 2 không cao hơn vào cuối năm 2021, trước khi Ngân hàng Trung ương Canada bắt đầu tăng lãi suất. Tỷ lệ các khoản thế chấp phi ngân hàng bị truy thu cũng ở mức bình thường.

Nhưng Capital cho biết nếu xem xét kỹ hơn sẽ thấy có lý do để lo ngại. Dữ liệu gần đây cho thấy lần đầu tiên số lượng các khoản thế chấp có bảo hiểm được tái cấp vốn với những người cho vay phi ngân hàng đã tăng lên đáng kể.

Điều này rất quan trọng vì người mua nhà cần bảo hiểm vỡ nợ ở Canada khi tỷ lệ khoản vay trên giá trị của họ cao hơn 80% và điều đó thường có nghĩa là họ đã căng thẳng tài chính để mua nhà.

Stephen Brown, phó giám đốc kinh tế Bắc Mỹ của Capital, cho biết: “Do đó, những người đi vay này có nhiều khả năng thất bại với quy định kiểm tra sức chịu đựng khi lãi suất thế chấp tăng.”

“Sự gia tăng trong việc tái cấp vốn thế chấp được bảo hiểm với những người cho vay thay thế cho thấy nhiều người đi vay không còn có thể vượt qua các bài kiểm tra căng thẳng tại nhà cung cấp ban đầu của họ nữa.”

Ông nói cho đến nay con số này còn nhỏ. Trong quý 2, 3.784 khoản thế chấp được bảo hiểm đã được tái cấp vốn lần đầu tiên với những người cho vay thay thế, khoảng 4,3% các khoản tái cấp vốn tại các tổ chức cho vay phi ngân hàng và khoảng 0,5% tổng số các khoản tái cấp vốn.

Capital cho biết có thể sẽ có nhiều người thế chấp có bảo hiểm gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn trong những tháng tới.

Brown cho biết vì giá nhà đã giảm 10% kể từ năm 2022, nên những chủ sở hữu nhà nắm giữ ít hơn 20% vốn sở hữu trong căn nhà của họ có thể nằm trong vùng âm hoặc cao hơn giới hạn cho vay theo giá trị là 95%.

Họ cũng sẽ tái cấp vốn với lãi suất cao hơn nhiều so với năm 2022. Lãi suất thế chấp cố định trong 5 năm ở mức gần 6% có nghĩa là tỷ lệ kiểm tra căng thẳng là gần 8%.

Brown cho biết: “Mặc dù những người cho vay phi ngân hàng đã can thiệp để giúp đỡ những người đi vay này vào đầu năm nay, nhưng hiện tại họ có thể ít có xu hướng làm như vậy hơn vì giá nhà giảm đang làm xói mòn thêm vốn chủ sở hữu của người đi vay và nền kinh tế đã bước vào suy thoái.”

Trong khi đó, người mua nhà đang đứng ngoài cuộc. Doanh số bán nhà đang suy yếu trên toàn quốc khi nhu cầu hạ nhiệt, kết quả ban đầu từ các hội đồng bất động sản địa phương cho tháng 10 đã được tiết lộ vào tuần trước.

Các nhà kinh tế của Ngân hàng Quốc gia Canada cho biết doanh số bán nhà ở Toronto, thị trường lớn nhất Canada, hiện đã giảm xuống mức chỉ thấy trong hai cuộc suy thoái vừa qua.

Các nhà kinh tế của RBC cho biết giá cũng đang bắt đầu giảm ở Ontario và British Columbia. Chỉ số giá nhà MLS ở Toronto đã giảm so với tháng trước trong ba tháng qua và tại Vancouver và Thung lũng Fraser, chỉ số này trong tháng 10 đã giảm lần đầu tiên kể từ tháng 3.

Hai nhà kinh tế Robert Hogue và Rachel Battaglia của RBC cho biết: “Chúng tôi dự đoán những xu hướng này sẽ tiếp tục tồn tại trong suốt thời gian còn lại của mùa thu.”

“Chúng tôi nghĩ người mua sẽ ở thế phòng thủ ở nhiều nơi ở Canada mặc dù họ có nhiều lựa chọn hơn. Lãi suất cao, các vấn đề về khả năng chi trả đang diễn ra và suy thoái kinh tế sắp xảy ra đang sẵn sàng gây ra những trở ngại lớn.”

© 2023 Financial Post

BẢN TIẾNG VIỆT CỦA THE CANADA LIFE