Cơ quan quản lý tăng cường giám sát trong bối cảnh rủi ro gia hạn tăng cao

Cơ quan quản lý tài chính của Canada đang nêu lên những lo ngại về cú sốc thanh toán thế chấp, cảnh báo rằng một số lượng đáng kể người vay có thể phải đối mặt với mức tăng mạnh khi thế chấp của họ được gia hạn trong những năm tới.

Trong Triển vọng Rủi ro Hàng năm mới nhất, Văn phòng Giám sát các Tổ chức Tài chính (OSFI) lưu ý rằng hơn một phần ba (36%) thế chấp của Canada sẽ đến hạn gia hạn vào cuối năm 2026.

Mặc dù Ngân hàng Trung ương Canada đã giảm lãi suất tổng cộng 200 điểm cơ bản kể từ tháng 6 năm 2024, OSFI cho biết nhiều chủ nhà vẫn phải đối mặt với các khoản thanh toán cao hơn đáng kể so với lãi suất thế chấp ban đầu của họ.

Cơ quan quản lý chỉ ra rằng những người vay thế chấp lãi suất cố định và những người giữ thế chấp lãi suất biến đổi với các khoản thanh toán cố định đặc biệt dễ bị tổn thương vì ban đầu họ được hưởng lợi từ lãi suất thấp lịch sử. OSFI nhấn mạnh rằng những người vay thế chấp lãi suất biến đổi thanh toán cố định có thể thấy mức tăng đặc biệt mạnh trong các khoản thanh toán hàng tháng khi gia hạn.

Equifax Canada nhấn mạnh những lo ngại tương tự, lưu ý rằng 6% người Canada gia hạn thế chấp vào năm 2024 đã thấy các khoản thanh toán hàng tháng tăng từ 500 đô la trở lên. Ở Ontario và British Columbia, tình hình thậm chí còn rõ rệt hơn, với khoảng 10% người vay trải qua mức tăng thanh toán ở mức độ này.

Equifax báo cáo, các khoản vỡ nợ thế chấp cũng bắt đầu tăng, với số dư quá hạn tăng 43% so với cùng kỳ năm trước vào cuối năm 2024. Mặc dù tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp trên toàn quốc vẫn ở dưới mức trước đại dịch, OSFI dự kiến các khoản vỡ nợ sẽ tăng thêm khi chủ nhà điều chỉnh theo các khoản thanh toán tăng lên. Các khu vực có giá trị tài sản cao và nợ thế chấp cao, chẳng hạn như Khu vực Đại Toronto và Khu vực Đại Vancouver, có thể phải đối mặt với căng thẳng đặc biệt.

Thêm vào những áp lực này là tình trạng dư cung trên thị trường căn hộ chung cư. Tình trạng tồn đọng của các dự án căn hộ chung cư đã hoàn thành trùng hợp với nhu cầu suy yếu từ các nhà đầu tư và chủ nhà, làm trầm trọng thêm sự không chắc chắn về kinh tế xung quanh lĩnh vực nhà ở.

OSFI cũng cảnh báo rằng chủ nghĩa bảo hộ thương mại tiềm năng của Mỹ và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng có thể làm xấu đi tình hình, khiến nhiều người vay gặp khó khăn hơn trong việc trả nợ.

OSFI cho biết: "Những thay đổi đối với môi trường kinh tế, chẳng hạn như tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và sự không chắc chắn do chủ nghĩa bảo hộ thương mại tiềm năng của Mỹ gây ra, có thể dẫn đến việc các phân khúc dễ bị tổn thương hơn của thị trường không thể trả nợ thế chấp của họ."

Để chống lại những rủi ro ngày càng tăng này, OSFI cho biết họ đã tăng cường giám sát các hoạt động cho vay thế chấp.

Cơ quan quản lý giải thích: "Chúng tôi liên tục theo dõi hồ sơ rủi ro của các hoạt động cho vay thế chấp dân cư của các tổ chức thông qua phân tích nâng cao và một khung kiểm tra mạnh mẽ để đảm bảo người cho vay thế chấp tuân thủ các tiêu chuẩn bảo lãnh thận trọng [và] các hoạt động quản lý danh mục và tài khoản."

Một bước quan trọng mà OSFI đã thực hiện là thực thi giới hạn tỷ lệ khoản vay trên thu nhập (LTI) đối với thế chấp không được bảo hiểm. Cụ thể, họ giới hạn phần danh mục thế chấp không được bảo hiểm của người cho vay được phép vượt quá 4,5 lần thu nhập của người vay, nhằm ngăn chặn đòn bẩy hộ gia đình quá mức.

OSFI giải thích: "Nỗ lực này đã cải thiện khả năng giám sát của OSFI đối với sự tập trung rủi ro trong không gian cho vay thế chấp, cũng như khả năng giảm thiểu sự tập trung rủi ro đó của chúng tôi."

Ngoài ra, cơ quan quản lý gần đây đã điều chỉnh chính sách của mình về gia hạn thế chấp. Người vay thế chấp không được bảo hiểm không còn cần phải đáp ứng Tỷ lệ Đủ điều kiện Tối thiểu (kiểm tra căng thẳng) khi chuyển người cho vay để gia hạn thẳng. Mục đích là cung cấp sự linh hoạt hơn và giúp người vay đảm bảo các điều khoản gia hạn cạnh tranh mà không có thêm rào cản về điều kiện, đặc biệt quan trọng trong bối cảnh các khoản thanh toán tăng lên.

Ngoài những lo ngại về bất động sản, OSFI nhấn mạnh những rủi ro đáng kể khác đối với sự ổn định tài chính của Canada, bao gồm các mối đe dọa an ninh mạng gia tăng và căng thẳng địa chính trị. Rủi ro tín dụng bán buôn, do sự không chắc chắn về kinh tế và những thách thức về tài trợ từ sự biến động thị trường tiềm ẩn, cũng được nhấn mạnh là những lĩnh vực chính cần theo dõi.

© 2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life