Người thuê nhà chịu áp lực: Cơn sốt thị trường cho thuê nóng bỏng bao giờ mới tan?

Hãy hỏi những người thuê nhà trung bình và họ có thể cho bạn biết: Giá thuê nhà ở Canada đã tăng vọt trong những năm gần đây.

Dữ liệu mới nhất từ Rentals.ca và Urbanation cho thấy giá thuê trung bình cho tất cả các loại bất động sản trong tháng 5 đã lần đầu tiên tăng trên 2.200 đô la. Con số này tăng 9,3% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng tương tự được thấy vào tháng trước.

Tại một số thị trường có giá cả ít phải chăng nhất ở Canada, như Toronto và Vancouver, những căn hộ hai phòng ngủ hiện khiến người thuê phải trả hơn 3.000 CAD/tháng.

Và trong khi giá thuê vẫn thấp hơn nhiều so với mức đó ở hầu hết các thành phố bên ngoài Ontario và British Columbia, các thành phố như Edmonton và Regina đã ghi nhận mức tăng giá thuê trung bình hàng năm ở mức hai con số đối với các căn hộ một phòng ngủ trong tháng 5.

Giá thuê đề nghị trung bình đối với căn hộ hai phòng ngủ tại các thành phố trên khắp Canada từ tháng 5 năm 2024. Urbanation/Rentals.ca

Các nhà kinh tế nói chuyện với Global News cho biết những người thuê nhà ở Canada có lý do để hy vọng sau nhiều năm chịu áp lực gia tăng trong một thị trường thắt chặt.

Trong khi những nỗ lực thúc đẩy nguồn cung cho thuê và làm chậm tốc độ tăng trưởng dân số ở Canada sẽ giúp “ít nhất là ổn định” giá thuê tăng vọt ở một số vùng trên đất nước, các chuyên gia cảnh báo người thuê nhà sẽ không sớm phải trả ít hơn nhiều cho tiền thuê nhà.

Randall Bartlett, giám đốc cấp cao về kinh tế Canada tại Desjardins, cho biết: “Ngay cả khi (giá thuê) không còn tăng nhanh như vậy thì chúng vẫn sẽ ở mức cao.”

Giá thuê sẽ hướng về đâu? Phụ thuộc vào nơi bạn sống

Việc ổn định giá thuê mà các chuyên gia mong đợi đã được tiến hành ở một số thị trường.

Dữ liệu của Rentals.ca và Urbanation cho thấy giá thuê nhà trung bình trong ba tháng trên toàn quốc đã giảm 0,4% mặc dù đã tăng hàng tháng và hàng năm. Bản phát hành đã phân loại đây là sự “điều tiết” về giá thuê sau mức tăng mạnh vào năm ngoái.

Và trong khi Toronto và Vancouver vẫn nằm trong số những thành phố có giá thuê nhà đắt đỏ nhất, điều may mắn là tỷ lệ thay đổi hàng năm của các thành phố này đã bắt đầu giảm.

Căn hộ hai phòng ngủ ở Toronto và Vancouver đã giảm lần lượt 2,0% và 3,6% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 5, cả hai thành phố đều giảm nhẹ hàng tháng.

Montreal giữ vững vị trí ở giữa, với giá căn hộ một và hai phòng ngủ tăng ở một con số hàng năm nhưng vẫn rẻ hơn hàng trăm đô la so với mức của Toronto và Vancouver.

Những thị trường có giá cả phải chăng hơn như Saskatoon, Regina và Edmonton đang tiếp tục phải đối mặt với tình trạng giá thuê tăng vọt hàng năm, mặc dù chi phí hàng tháng của các thành phố này vẫn thấp hơn nhiều so với các thành phố ở Ontario và British Columbia.

Bartlett nói rằng giá thuê nhà có thể đã đạt đỉnh ở những thị trường đắt đỏ nhất Canada khi người thuê nhà tìm đến những thị trường mà họ thực sự có đủ khả năng chi trả.

Những người ở Ontario và B.C. đang ngày càng tìm cách rời khỏi thành phố để tìm nhà ở giá cả phải chăng hơn, cuộc thăm dò gần đây từ Angus Reid cho thấy. Gần 3 trong số 10 người Canada được khảo sát cho biết họ đang cân nhắc việc rời khỏi tỉnh bang của mình do khả năng chi trả về nhà ở.

Cuộc thăm dò từ Ipsos được thực hiện độc quyền cho Global News vào đầu năm nay cho thấy chỉ hơn một phần ba số người được hỏi (36%) sẽ tìm kiếm một căn hộ cho thuê mới vào năm 2024.

Cuộc khảo sát của Angus Reid cho thấy những người nhập cư gần đây đang xem xét lại nơi họ đã đến, với 2/5 cho biết họ đang cân nhắc việc chuyển đến một tỉnh khác hoặc rời khỏi đất nước hoàn toàn.

“Đó là lý do tại sao các thành phố như Moncton, Calgary và Halifax đang phát triển nhanh chóng, mặc dù chúng không nhất thiết phải là điểm nóng về lượng quốc tế đến,” nhà kinh tế Rachel Battaglia của RBC nói.

Cuộc khảo sát của Angus Reid cho thấy Alberta có giá cả tương đối phải chăng vẫn là điểm đến phổ biến nhất để người Canada tái định cư. Nhưng nhu cầu đó cũng là nguyên nhân khiến giá thuê tăng vọt ở những thị trường như Edmonton, Bartlett nói, nơi chứng kiến giá thuê trung bình cho căn hộ một giường tăng 16,4% trong tháng 5.

“Chúng tôi đang chứng kiến một làn sóng khổng lồ không chỉ những người di cư quốc tế đến Alberta mà còn từ phần còn lại của đất nước, khi những người Canada trẻ tuổi tìm kiếm những thảo nguyên có giá cả phải chăng hơn.”

Tốc độ xây dựng đang duy trì vững chắc

Một trong những lý do khiến giá thuê nhà tăng vọt cũng chính là lý do khiến nhiều chủ nhà phải trả nhiều tiền hơn cho khoản thế chấp của họ: lãi suất cao hơn từ Ngân hàng Trung ương Canada.

Bartlett lưu ý rằng trong khi những người Canada có khoản vay thế chấp thường gặp phải tình trạng tăng lãi suất trực tiếp hơn so với những người đi thuê nhà khi họ gia hạn vào môi trường có chi phí vay cao hơn vào cuối kỳ hạn, những áp lực này cũng tác động xuống nhóm người đi thuê nhà.

Ví dụ, chủ nhà phải đối mặt với áp lực tài chính khi khoản thế chấp của họ trở nên đắt đỏ hơn, điều này có thể khiến họ chuyển chi phí cao hơn sang người thuê nhà. Bartlett cho biết, ngoài mức giá cao hơn, chi phí cải tạo và tiện ích ngày càng tăng đã làm tăng thêm hóa đơn thuê nhà hàng tháng.

Ông nói: “Chắc chắn chi phí tổng thể cũng đã góp phần đẩy chi phí thuê nhà lên cao hơn.”

Lãi suất cao hơn cũng khiến việc thâm nhập vào thị trường nhà đất trở nên khó khăn hơn, khiến ngày càng có nhiều người thuê nhà tranh giành nguồn cung cho thuê khan hiếm tương tự.

Nhưng có một phần của phương trình vẫn được giữ vững bất chấp lãi suất cao hơn: tốc độ xây dựng các công trình cho thuê mới.

Theo một báo cáo từ Ngân hàng Hoàng gia Canada, số lượng khởi công nhà cho thuê vượt 80.000 căn trong cả năm 2022 và 2023, vượt xa mức trung bình trước đại dịch. Các nhà xây dựng đang trên đà vượt qua những mức đó vào năm 2024, RBC dự đóan.

Battaglia, tác giả của báo cáo, cho biết: “Đó không phải là một thành tích nhỏ.”

Bà nói với Global News rằng gần đây không thiếu những rào cản đối với việc khởi công. Chi phí vay cao có xu hướng ngăn cản các dự án mới giống như cách chúng có thể cản trở chủ nhà tiến hành cải tạo và Canada đang phải đối mặt với tình trạng thiếu lao động đáng chú ý trong ngành xây dựng do chi phí nguyên vật liệu tăng cao trên toàn cầu.

Bất chấp những rào cản này, Battaglia cho biết các ưu đãi từ chính phủ và dấu hiệu rõ ràng về nhu cầu liên tục trên thị trường cho thuê đang giúp thuyết phục các nhà xây dựng tăng cường nỗ lực của họ.

Với hy vọng tăng gấp đôi tốc độ xây dựng nhà ở Canada, ngân sách mới nhất của chính phủ liên bang đã đưa ra một loạt thông báo, bao gồm miễn thuế GST đối với nhà xây cho thuê và tăng nhanh trợ cấp chi phí vốn cho việc xây dựng căn hộ.

Ngoài những động thái đó, Battaglia lưu ý rằng chính quyền thành phố và tỉnh đã đưa ra các sáng kiến của riêng họ, chẳng hạn như các thành phố nới lỏng các hạn chế về quy hoạch để thu hút đô la nhà ở của liên bang.

Bà nói: “Thật tuyệt khi thấy những nỗ lực tập thể đó và chúng tôi cảm thấy rằng rõ ràng chúng đã được đền đáp.”

“Tất nhiên, còn nhiều việc phải làm, nhưng thật tuyệt khi thấy được sự tiến bộ đó.”

Tăng trưởng dân số sẽ ảnh hưởng đến giá thuê

Bất chấp sự tiến bộ về phía cung của phương trình, các chuyên gia như Bartlett chỉ ra rằng nhu cầu - số lượng người đang tìm kiếm căn hộ - là động lực chính cho chi phí thuê nhà trong tương lai.

Dân số Canada đã tăng vọt trong những năm gần đây. Theo Cơ quan Thống kê Canada, quốc gia này có thêm hơn 1,2 triệu người vào năm 2023, đánh dấu tốc độ tăng trưởng hàng năm nhanh nhất kể từ năm 1957. Nhập cư tạm thời chiếm 2% trong mức tăng trưởng 3,2%.

Desjardins dự đoán lạm phát cho thuê sẽ “chậm lại đáng kể” trong những tháng tới, Bartlett viết trong một báo cáo gần đây, phần lớn nhờ vào các kế hoạch đã nêu của Ottawa nhằm giới hạn mức cư dân không thường trú (NPR). Chính phủ liên bang đang tìm cách giảm tỷ lệ NPR xuống còn 5% dân số Canada trong ba năm tới, giảm từ mức 6,2% hiện tại.

Bartlett nói: “Nếu chính phủ liên bang thành công… điều đó sẽ giảm bớt áp lực lên thị trường cho thuê ở Canada vào thời điểm mà chúng tôi nhận thấy nguồn cung đang đến chưa từng có như trước đây.”

“Nếu chúng tôi nhận được một số hỗ trợ về phía cầu và các đơn vị bổ sung về phía cung, điều đó ít nhất sẽ giúp ổn định mức tăng giá ở Canada.”

Nhưng việc hạn chế dòng người di cư tạm thời hiện nay sẽ không giúp những người đang thuê nhà đang tìm nhà mới dễ dàng hơn nhiều, Battaglia lưu ý.

Bà lập luận, Canada cần “bơm thêm nguồn cung để giúp tái cân bằng” thị trường cho thuê, nhưng số căn hộ mới nhất sắp đưa vào hoạt động có thể sẽ được hấp thụ gần như ngay lập tức do nhu cầu tồn đọng đã tăng lên trong những năm gần đây.

Battaglia cho biết điều đó sẽ hạn chế tác động của bất kỳ căn hộ cho thuê mới nào lên giá cả trong tương lai gần.

“Chúng tôi nghĩ rằng những đợt bổ sung lớn vào nguồn cung nhà cho thuê sẽ giúp giảm bớt một số áp lực. Nhưng một lần nữa, chúng ta đang có một xuất phát điểm thực sự rất khó khăn,” bà nói.

“Vậy tôi có nghĩ rằng giá thuê sẽ giảm không? Khó có thể xảy ra, ít nhất là không phải ở cấp quốc gia.”

Bản tiếng Việt của The Canada Life