Người mua nhà lần đầu hiện có thể nộp đơn xin thế chấp trong 30 năm. Đó có phải là điều tốt không?

Các khoản thế chấp được khấu hao trong 30 năm được công bố trong ngân sách liên bang năm 2024 có hiệu lực vào thứ Năm.

Những người mua nhà lần đầu mua nhà mới xây hiện có thể đủ điều kiện để thế chấp trong 30 năm, giúp họ có thêm năm năm để trả hết khoản thế chấp được bảo hiểm. Đối với các khoản thế chấp khác yêu cầu bảo hiểm vỡ nợ, giới hạn khấu hao trong 25 năm vẫn được áp dụng.

Phó Thủ tướng Chrystia Freeland đã ca ngợi những thay đổi này như một cơ hội để "khôi phục sự công bằng giữa các thế hệ" cho những người trẻ tuổi đang cố gắng thâm nhập vào thị trường nhà ở.

Trong khi một số người cho rằng những thay đổi này sẽ dẫn đến việc thanh toán thế chấp hàng tháng thấp hơn, mở ra thị trường nhà ở cho những người mua nhà trẻ tuổi đang phải vật lộn với khả năng chi trả, một số nhà phân tích thế chấp đã cảnh báo rằng các quy tắc mới sẽ không áp dụng cho nhiều người — và chúng có thể khiến bạn tốn kém hơn về lâu dài.

Sau đây là những người đủ điều kiện để áp dụng các quy tắc mới và ý nghĩa của chúng.

Ai đủ điều kiện?

Các khoản thế chấp được bảo hiểm mở rộng dành riêng cho những người:

Là người mua nhà lần đầu.

Đang mua nhà mới xây mà không phải là cư dân trước đó.

Chưa từng sống trong nhà hoặc nơi cư trú do vợ/chồng hiện tại hoặc bạn đời chung sống như vợ chồng sở hữu — trừ khi họ mới kết thúc cuộc hôn nhân hoặc quan hệ.

Có khoản thế chấp tỷ lệ cao, tức là các khoản vay vượt quá 80 phần trăm giá mua nhà.

Để đủ điều kiện nhận khoản thế chấp được bảo hiểm, người mua phải mua nhà dưới 1 triệu đô la và dành ít hơn 20 phần trăm giá mua nhà để thanh toán trước.

Theo Khảo sát Thế chấp của Người tiêu dùng năm 2024 của CMHC, đã có sự thay đổi sang thời hạn khấu hao dài hơn vào năm 2023, với 29 phần trăm số người được khảo sát chọn thời hạn khấu hao là 25 năm trở lên.

Giới hạn của biện pháp này là gì?

Penelope Graham, chuyên gia về thế chấp tại RateHub.ca, một tổ chức phân tích dữ liệu tài chính và bất động sản, cho biết các quy tắc mới là "nỗ lực tốt đẹp" nhắm vào nhóm người mua nhà — chủ yếu là thế hệ Z và thế hệ thiên niên kỷ — những người rất cần hỗ trợ khả năng chi trả.

"Tôi nghĩ rằng biện pháp này sẽ rất hạn chế về đối tượng thực sự áp dụng khi bạn tính đến mức giá, loại nhà thực sự đủ điều kiện và loại thế chấp mà bạn thực sự có thể nhận được theo tiêu chí đó", Graham nói với CBC News.

Bà lưu ý rằng những ngôi nhà tiền xây dựng ở các thị trường như Toronto và Vancouver — đặc biệt là nhà biệt lập — có giá hơn 1 triệu đô la, điều này sẽ khiến người mua không đủ điều kiện thế chấp được bảo hiểm. Những người sống ở các thị trường đắt đỏ sẽ bị hạn chế mua chung cư hoặc mở rộng tìm kiếm của họ sang các khu vực có giá cả phải chăng hơn.

Nhà môi giới thế chấp tại Toronto, Ron Butler cho biết chính sách này "có thể sẽ không tạo ra tác động" vì có rất ít người đủ điều kiện. Ông nói thêm rằng hiệu quả của biện pháp này sẽ khác nhau tùy theo khu vực.

"Nếu bạn sống ở Prairies, bạn sống ở vùng Đại Tây Dương của Canada, điều này có thể có lợi hơn. Điều này gần như hoàn toàn không khả thi ở hầu hết Ontario, hầu hết British Columbia và chắc chắn là cả Montreal", ông nói.

Liệu biện pháp này có giúp người mua nhà lần đầu tiết kiệm tiền không?

Liệu biện pháp này có giúp người mua nhà lần đầu tiết kiệm tiền hay không cũng tùy thuộc vào cách bạn nhìn nhận vấn đề.

"Lợi ích chính khi kéo dài thời gian khấu hao là bạn sẽ có các khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn trong ngắn hạn", Graham cho biết, điều này giúp một cá nhân đủ điều kiện để được thế chấp nhiều hơn và do đó chi tiêu nhiều hơn cho một ngôi nhà. "Điều này đảm bảo rằng họ có thêm một chút tiền trong túi hàng tháng".

Tuy nhiên, xét về mặt dài hạn, bạn có thể phải trả nhiều hơn cho khoản thế chấp của mình do lãi suất đi kèm với thời gian khấu hao dài hơn.

Một phân tích của RBC cho thấy với khoản thanh toán thế chấp gốc là 150.000 đô la, thời gian khấu hao 30 năm sẽ giảm chi phí thế chấp hàng tháng chỉ hơn 75 đô la, so với thời hạn 25 năm.

Nhưng người đó sẽ phải trả thêm hơn 20.000 đô la tổng chi phí lãi suất do gia hạn thêm năm năm.

"Đó là một sự đánh đổi quan trọng mà người đi vay nên biết", Graham cho biết.

Người mua nhà lần đầu nên cân nhắc những chi phí nào khác?

Tổng công ty Nhà ở Thế chấp Canada, là một trong những nhà cung cấp bảo hiểm vỡ nợ thế chấp chính tại Canada, cho biết họ sẽ tính phí bảo hiểm 0,2 phần trăm cho những người sử dụng biện pháp này.

Ngoài ra, trong khi một số nhà xây dựng có thể linh hoạt để thích ứng với chương trình mới, thì phần lớn các nhà phát triển xây dựng nhà mới đều yêu cầu đặt cọc trước từ 15 đến 20 phần trăm, Butler cho biết.

"Họ muốn bạn đưa cho họ số tiền đó — trong một khoảng thời gian tương đối nhanh, khoảng sáu tháng đến một năm — để họ có thể tiến hành dự án", ông lưu ý.

Graham cho biết đó là số tiền lớn phải trả trước, đặc biệt là đối với người mua nhà lần đầu trẻ tuổi. "Vì vậy, điều đó có thể chứng minh là một rào cản khác đối với bất kỳ ai thực sự muốn sử dụng chương trình này".

Bà cho biết "Chúng ta vẫn phải chờ xem chương trình này sẽ được đón nhận đến mức nào và liệu nó có thực sự có tác động hay không".

Bản tiếng Việt của The Canada Life