Các nhà phát triển và ngân hàng hối hả cung cấp các giải pháp tài chính khi người mua chật vật để đảm bảo thế chấp

Thị trường căn hộ tiền xây dựng của Toronto đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng, với việc người mua từ bỏ các giao dịch mua của họ khi các đánh giá thấp hơn đáng kể so với giá hợp đồng ban đầu của họ.

Hậu quả từ doanh số bán căn hộ cao kỷ lục vào năm 2021 hiện đang diễn ra khi các tòa nhà gần hoàn thành, khiến nhiều người mua không thể, hoặc không muốn, thu hẹp khoảng cách tài chính.

Joe Baradziej là một trong những người mua đó. Trong thời kỳ bùng nổ bất động sản vào cuối năm 2020, ông đã đồng ý mua một căn hộ tiền xây dựng trị giá 2,195 triệu đô la ở Leaside, trung tâm Toronto, và đặt cọc 439.000 đô la, tương đương 20% giá mua. Căn hộ hai phòng ngủ của ông trong một tòa nhà sang trọng tám tầng được thiết lập để trở thành một khoản đầu tư chính hoặc ngôi nhà tương lai.

Nhưng đến mùa thu năm 2024, khi dự án gần hoàn thành, một đánh giá đã định giá căn hộ của ông chỉ ở mức 1,6 triệu đô la - thấp hơn 27% so với giá hợp đồng ban đầu của ông. Điều đó có nghĩa là ông sẽ phải chi trả khoản thiếu hụt 595.000 đô la để hoàn tất giao dịch.

Vì các tổ chức cho vay chỉ tài trợ dựa trên giá trị được đánh giá, Baradziej phải đưa ra một quyết định khó khăn: tìm thêm tiền, tái cấp vốn cho ngôi nhà hiện tại của mình, hoặc bỏ đi. Cuối cùng, ông đã chọn từ bỏ khoản tiền đặt cọc của mình.

"Vấn đề là toán học đơn giản," Baradziej nói với The Globe and Mail. "Bằng cách tôi bỏ đi, tôi đang tiết kiệm tiền."

Nhà phát triển, Gairloch, đã hợp tác với RBC để cung cấp một chương trình đánh giá chung, cho phép người mua đảm bảo tài chính dựa trên giá mua ban đầu của họ thay vì giá trị được đánh giá thấp hơn. Nhưng Baradziej đã từ chối.

"Tôi không thoải mái về tài chính khi nhận một khoản thế chấp dựa trên một giá trị mà tôi biết là không có thật," ông nói. "Tôi sẽ không làm điều đó."

Vấn đề lan rộng

Tình hình của Baradziej là một phần của xu hướng lớn hơn trên thị trường căn hộ của Toronto, nơi người mua tiền xây dựng đang phải đối mặt với sự thiếu hụt đánh giá nghiêm trọng. Nhiều người mua ở Toronto đã khóa các giao dịch mua tiền xây dựng nhiều năm trước hiện đang phải đối mặt với các đánh giá thấp hơn 10% đến 30% so với giá mua ban đầu của họ.

Theo Lorenzo Presutti, một thẩm định viên tại Sharp Appraisal, thị trường đã chứng kiến sự sụt giảm chưa từng có về giá trị tiền xây dựng.

"Tôi chưa từng thấy sự sụt giảm giá trị nhiều như vậy," Presutti, người đã thẩm định căn hộ Toronto trong hơn 20 năm, cho biết. Công ty của ông đã đánh giá khoảng 100 căn hộ tiền xây dựng vào năm 2024, tất cả đều cho thấy các xu hướng tương tự.

Vấn đề không chỉ giới hạn ở các căn hộ cao cấp. Trong một trường hợp, một căn hộ một phòng ngủ rộng 535 foot vuông tại 55 Charles St. East, được mua với giá 850.000 đô la vào tháng 1 năm 2020, đã được đánh giá chỉ ở mức 700.000 đô la khi tòa nhà được hoàn thành vào năm 2024.

Sự khác biệt giữa giá mua ban đầu và giá trị thị trường hiện tại đang tạo ra khoảng cách tài chính mà nhiều người mua không có khả năng chi trả. Nếu họ không hoàn tất giao dịch, họ sẽ mất tiền đặt cọc và thậm chí có thể phải đối mặt với hành động pháp lý từ các nhà phát triển vì vi phạm hợp đồng.

Tại sao giá căn hộ lại thấp?

Sự sụt giảm giá trị tiền xây dựng phần lớn là kết quả của sự thay đổi điều kiện thị trường. Kể từ năm 2021, Ngân hàng Trung ương Canada đã tích cực tăng lãi suất, làm nguội thị trường bất động sản và khiến việc tài trợ thế chấp trở nên đắt đỏ hơn đáng kể. Đồng thời, nhu cầu về căn hộ tiền xây dựng đã giảm mạnh, với các nhà đầu tư, những người từng thống trị lĩnh vực này, phần lớn đã rút lui do tiềm năng lợi nhuận yếu hơn.

Số lượng căn hộ chung cư hoàn thành ở khu vực Toronto và Hamilton đạt kỷ lục 29.800 vào năm 2024, theo Urbanation Inc., với nguồn cung thậm chí còn được dự kiến nhiều hơn vào năm 2025. Các nhà phát triển dự kiến sẽ hoàn thành xây dựng trên 30.793 căn hộ chung cư trong năm nay, tiếp tục làm ngập lụt thị trường với cung nhà vào thời điểm mà sự quan tâm của người mua đã giảm sút.

Nguồn cung ngày càng tăng đã gây áp lực giảm giá trị căn hộ, khiến nhiều người mua có tài sản trị giá thấp hơn nhiều so với những gì họ đã đồng ý trả ban đầu.

Các nhà phát triển, ngân hàng cung cấp giải pháp

Đối mặt với làn sóng vỡ nợ tiềm ẩn của người mua, các nhà phát triển đang làm việc với các tổ chức cho vay để cung cấp các giải pháp tài chính linh hoạt hơn. Gairloch, chẳng hạn, đã sắp xếp với RBC để cung cấp cho tất cả người mua trong tòa nhà của Baradziej một lựa chọn tài chính dựa trên đánh giá gắn liền với giá mua ban đầu của họ.

RBC đã đưa ra các lựa chọn đánh giá và tài chính cho tất cả người mua của họ trong tòa nhà dựa trên giá mua ban đầu của họ, theo Mike Rivait, giám đốc bán hàng và tiếp thị của Gairloch. Ông cũng tuyên bố rằng không có người mua nào khác trong tòa nhà gặp vấn đề với giá trị đánh giá hoặc tài chính.

RBC bảo vệ cách tiếp cận đánh giá của mình, nói rằng họ đánh giá các điều kiện thị trường tại các thời điểm cụ thể và theo dõi các xu hướng để đánh giá lại các đánh giá chung khi cần thiết.

"Chúng tôi liên tục theo dõi các điều kiện thị trường và có thể đánh giá lại một đánh giá chung khi có các trường hợp đảm bảo," Leah Robinson, phó chủ tịch chính sách tài chính vốn chủ sở hữu nhà và quản lý quy định của RBC, cho biết.

Tuy nhiên, một số người mua vẫn cảnh giác với việc nhận các khoản thế chấp vượt quá giá trị thị trường hiện tại của các căn hộ của họ.

Khi người mua tiền xây dựng vượt qua những thách thức này, một số người dựa vào sự giúp đỡ tài chính từ gia đình, tìm đến các tổ chức cho vay tư nhân hoặc cho thuê các căn hộ của họ mặc dù hoạt động thua lỗ. Ngay cả những người quản lý để hoàn tất giao dịch thường thấy rằng thu nhập cho thuê không đủ để trang trải các khoản thanh toán thế chấp và phí căn hộ, dẫn đến căng thẳng tài chính hơn nữa.

Các chuyên gia trong ngành tin rằng kỷ nguyên của căn hộ tiền xây dựng như một khoản đầu tư chắc chắn đã qua - ít nhất là bây giờ.

"Mua một căn hộ tiền xây dựng là một điều rất an toàn để làm," Damian Guiducci, giám đốc phát triển kinh doanh cho Home Value Inc. Appraisal, cho biết. "Bây giờ mọi thứ đã chạm tường, và đây là những hậu quả."

©2025 Canadian Mortgage Professional

Bản tiếng Việt của The Canada Life