Một cách tiếp cận ít tích cực hơn đang chiếm ưu thế, nhà môi giới gợi ý

Theo một nhà môi giới hàng đầu trong lĩnh vực này, cách tiếp cận thận trọng và bảo thủ có thể vẫn là ưu tiên hàng đầu của các tổ chức cho vay tư nhân hàng đầu của Canada khi nói đến thị trường năm 2024 trong bối cảnh môi trường kinh tế khó lường.

Daniel Vyner, nhà môi giới chính của DV Capital tại Toronto, nói với Canadian Mortgage Professional rằng những tháng gần đây có rất ít thay đổi về triển vọng của khu vực cho vay tư nhân, với chi phí đi vay cao và giá trị tài sản biến động góp phần lớn vào tình trạng bất ổn hiện tại.

Ông nói: “Tôi dự kiến sẽ có những điểm tương đồng [năm nay] liên quan đến việc những người cho vay thế chấp tư nhân tiếp tục bảo lãnh các khoản vay và cho vay bằng quan điểm bảo thủ.”

“Vẫn còn những ẩn số về mặt kinh tế. Chi phí sinh hoạt của người tiêu dùng cao ngất ngưởng. Chi phí vốn tư nhân vẫn giữ nguyên. Và vẫn còn những ẩn số liên quan đến việc định giá bất động sản, điều này làm tăng thêm dấu hỏi trong hoạt động bảo lãnh của người cho vay.”

Định giá bất động sản tiếp tục đặt ra thách thức trong năm 2024

Trong thị trường gập ghềnh hiện nay, có thể khó xác định giá trị của các khoản vay được cấp vốn cách đây một năm hoặc hơn - đặc biệt khi các đánh giá dựa vào dữ liệu bán hàng có thể so sánh được, thay vì dự báo chính xác giá trị nhà sẽ hướng tới đâu trong những tháng tới.

Trong những thời điểm không thể đoán trước, Vyner mô tả việc đặt câu hỏi về giá trị căn nhà là “thận trọng”, ngay cả khi bản chất của khoản thế chấp tư nhân nói chung là ngắn hạn – đặc biệt vì việc thoát khỏi thời hạn thế chấp đã được thỏa thuận không phải là điều dễ dàng đối với nhiều người đi vay hiện nay.

Ông nói: “Như chúng ta đã thấy, khá nhiều điều có thể xảy ra trong thời gian một năm, đặc biệt là khi đủ điều kiện cho vay truyền thống. Bài kiểm tra sức chịu đựng không kém phần khó khăn so với một năm trước và đặc biệt nếu những người cho vay thế chấp tư nhân khác cũng tích cực với các hoạt động cho vay thì chiến lược rút lui cũng không đơn giản hơn.”

“Về loại bất động sản, vị trí bất động sản và giá trị khoản vay (LTV), tôi nói rằng trong trường hợp thị trường không tăng trưởng, việc tăng cường giám sát bảo lãnh đương nhiên sẽ mang lại ít lựa chọn hỗ trợ hơn cho những chủ sở hữu nhà đang gặp khó khăn về tài chính, bao gồm cả những tình huống đáng lẽ được phê duyệt và cấp vốn khá dễ dàng trong thời gian trước.”

Vyner cho biết, bất chấp sự thận trọng tiếp tục đó, vẫn còn “dư thừa” vốn thế chấp tư nhân trong một thị trường cạnh tranh, được cung cấp bởi các tổ chức đầu tư thế chấp và một bộ phận các nhà đầu tư thế chấp tư nhân và được tạo điều kiện thông qua các nhà môi giới được cấp phép.

Ông nói: “Điều này nói lên nhu cầu rõ ràng và liên tục về vốn thế chấp tư nhân. Phần lớn, với sự chênh lệch biên giữa lãi suất và phí do hầu hết những người cho vay tư nhân cung cấp, người ta chú trọng nhiều hơn đến tính đơn giản của sản phẩm và thúc đẩy mối quan hệ.”

Liệu các khoản nợ quá hạn và tình huống bán có thể tăng lên trong năm nay không?

Theo Tập đoàn Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC), các khoản nợ quá hạn từ 60 ngày trở lên trong số các đơn vị đầu tư thế chấp hàng đầu đã tăng lên trong bốn quý liên tiếp từ quý 2 năm 2022 đến quý đầu tiên năm 2023,  mặc dù tỷ lệ này đạt đỉnh là 1,95% trong khoảng thời gian đó, thấp hơn so với quý ba năm 2021, khi chúng cao hơn gần 1%.

Cái gọi là tình huống bán, trong đó người cho vay buộc người đi vay chậm thanh toán phải bán nhà, cũng đang gia tăng ở Toronto trong những tháng gần đây.

Vyner nói: “Bởi vì những người cho vay đang bớt hung hăng hơn - đúng như vậy - với các hoạt động bảo lãnh phát hành của họ, nên có một phân khúc chủ sở hữu nhà đơn giản là không thể chuyển sang cho vay truyền thống. Tùy thuộc vào khoản vay theo giá trị hoặc đòn bẩy đối với ngôi nhà hoặc tài sản khác của họ, họ [không có lựa chọn nào khác].”

“Chúng không thể thay thế các khoản thế chấp phần lớn vì hai lý do: sự vắng mặt của một thị trường đang phát triển và sự quyết liệt của những người cho vay thế chấp tư nhân đã giảm bớt. Họ rất có thể không còn lựa chọn nào khác ngoài việc bán tài sản.”

Quy định tập trung vào không gian tư nhân vẫn tiếp tục

Về phía nhà môi giới, sự chú ý của cơ quan quản lý đối với không gian tư nhân đã được tăng cường trong thời gian gần đây, với việc Cơ quan Quản lý Dịch vụ Tài chính Ontario (FSRA) tăng gấp đôi sự tập trung vào sự phù hợp – các đại lý và môi giới  thế chấp đảm bảo các đề xuất của họ được đưa ra theo hướng tốt nhất cho khách hàng – vào năm 2024.

Điều đó đáng được hoan nghênh, Vyner nói. “Sự tuân thủ không phải là vai trò của một người trong công ty môi giới thế chấp,” ông nói: “Việc nâng cao nhận thức và giám sát quy định nên được các bên liên quan trong ngành hoan nghênh. Nó sẽ thúc đẩy niềm tin vào ngành và nó sẽ mang lại sự bảo vệ.”

“Nó sẽ cung cấp cho người tiêu dùng những nguồn lực bổ sung, đặc biệt là trong nền kinh tế và thị trường bất động sản hiện nay. Tuân thủ là điều tốt và việc có một cơ quan quản lý tích cực sẽ hữu ích cho tất cả các bên.”

© 2024 Canadian Mortgage Professional

Bản tiếng Việt của The Canada Life