Ngày càng nhiều người mua nhà ở nông thôn bỏ qua các ngân hàng lớn để tìm đến các tổ chức cho vay thay thế

Các ngân hàng lớn gặp khó khăn trong việc cạnh tranh ở các thị trường nông thôn, nơi tính linh hoạt và chuyên môn địa phương là quan trọng nhất

Thị trường thế chấp của Canada đang chứng kiến sự phân chia ngày càng lớn giữa người mua nhà lần đầu ở thành thị và nông thôn. Trong khi người mua ở thành thị phần lớn vẫn gắn bó với các ngân hàng lớn nhất của đất nước, thì ngày càng nhiều người mua ở nông thôn đang lựa chọn các tổ chức cho vay không phải ngân hàng, chẳng hạn như các hiệp hội tín dụng, các ngân hàng nhỏ hơn hoặc các tổ chức cho vay chuyên biệt (monoline lenders).

Dữ liệu từ Teranet, một nền tảng thông tin bất động sản, cho thấy sở thích thế chấp của người mua ở Ontario là tương tự: 65% người mua ở thành thị và 62% người mua ở nông thôn đã chọn một trong năm ngân hàng lớn (Big Five) vào năm 2011. Nhưng kể từ đó, một khoảng cách đáng chú ý đã mở ra.

Đến năm 2023, chỉ có 48% người mua ở các thị trấn nhỏ và nông thôn chọn một tổ chức cho vay thuộc nhóm Big Five, trước khi phục hồi nhẹ lên 55% trong nửa đầu năm 2024.

Trong khi đó, người mua ở thành thị - những người ở các thành phố như Toronto, Ottawa và London - tiếp tục ưa chuộng các ngân hàng lớn nhất của Canada, với 60% đến 65% liên tục lựa chọn khoản thế chấp từ Big Five. Con số này đã tăng lên 71% vào đầu năm 2024.

Các chuyên gia cho biết người mua ở nông thôn phải đối mặt với những thách thức khác với những người ở thành thị, và các tổ chức cho vay không phải ngân hàng thường được trang bị tốt hơn để xử lý những nhu cầu đó.

Một lý do là, các ngân hàng lớn có xu hướng "e ngại" các khoản thế chấp đối với những bất động sản nông thôn khó bán hơn, theo David McVay, một nhà tư vấn ngành ngân hàng.

“Bất động sản nông thôn khó thẩm định hơn bất động sản thành thị, bởi vì khả năng bán của chúng thấp hơn nhiều,” McVay nói với The Globe & Mail. “Đôi khi bạn có thể bán một bất động sản ở thị trường thành thị trong vòng vài ngày, trong khi bất động sản nông thôn có thể mất khá nhiều thời gian vì không có sự luân chuyển hoặc nhu cầu như vậy.”

Tính linh hoạt là chìa khóa

Tính linh hoạt là một lý do quan trọng khác khiến người mua ở nông thôn tìm kiếm ngoài các ngân hàng lớn. Trong khi người mua ở thành thị thường không gặp khó khăn trong việc đáp ứng các tiêu chí cho vay nghiêm ngặt của các ngân hàng lớn nhất Canada, người mua ở nông thôn đôi khi cần nhiều không gian hơn để đủ điều kiện - và đó là nơi các hiệp hội tín dụng và các tổ chức cho vay không phải ngân hàng vào cuộc.

“Nếu bạn cần tính linh hoạt về tỷ lệ nợ cao hơn để đủ điều kiện, hoặc bạn muốn tỷ lệ cho vay trên giá trị tốt hơn, bạn có thể không nhận được điều đó từ một ngân hàng lớn,” Robert McLister, chiến lược gia thế chấp và phân tích lãi suất, cho biết. “Bạn có thể cần sử dụng một tổ chức cho vay chuyên biệt hơn. Và trong trường hợp đó, với một chút phụ phí bạn trả cho lãi suất, bạn sẽ có khả năng nhận được nhiều tính linh hoạt hơn.”

Đặc biệt, các hiệp hội tín dụng được biết đến với việc làm việc với người mua ở nông thôn và hiểu thị trường địa phương tốt hơn các ngân hàng lớn.

Yếu tố bảo hiểm thế chấp

Một lý do quan trọng khác cho sự phân chia này là bảo hiểm thế chấp, điều này có thể làm cho các tổ chức cho vay không phải ngân hàng cạnh tranh hơn ở các vùng nông thôn, nơi giá nhà thấp hơn.

Ở các thành phố, nơi bất động sản thường có giá trên 1 triệu đô la, người mua không đủ điều kiện nhận bảo hiểm thế chấp, điều này hạn chế các lựa chọn cho các tổ chức cho vay không phải ngân hàng. Nhưng ở các thị trấn nhỏ hơn và vùng nông thôn, nơi nhà ở thường rẻ hơn, người mua thường đủ điều kiện nhận lãi suất được bảo hiểm mặc định.

“Thực tế là… các tổ chức cho vay chuyên biệt (monoline lenders) không thể cạnh tranh trong lĩnh vực thế chấp không được bảo hiểm,” David Larock, một nhà môi giới thế chấp ở Toronto, cho biết. “Điều đó đang hạn chế các lựa chọn cho những người mua bất động sản đắt nhất và nhận các khoản thế chấp lớn nhất.”

Sự hiện diện tại địa phương

Sự tiện lợi và quen thuộc cũng đóng một vai trò. Ở các cộng đồng nhỏ hơn, các chi nhánh ngân hàng lớn ít phổ biến hơn, trong khi các hiệp hội tín dụng thường có sự hiện diện mạnh mẽ hơn tại địa phương. Điều này có thể khiến các hiệp hội tín dụng trở thành một lựa chọn tự nhiên cho những người mua lần đầu.

“Các chi nhánh ngân hàng thường ít có sẵn hơn ở các cộng đồng nhỏ hơn, trong khi các hiệp hội tín dụng phổ biến hơn,” Alex Leduc, giám đốc điều hành của công ty môi giới thế chấp trực tuyến Perch, cho biết.

Đối với một số người mua ở nông thôn, các ngân hàng lớn của Canada vẫn cung cấp hợp đồng tốt nhất. Richard và Hayley Clark, những người gần đây đã chuyển từ Toronto đến Portuguese Cove, một cộng đồng nông thôn gần Halifax, đã làm việc với một nhà môi giới thế chấp để đảm bảo khoản thế chấp của họ.

“Chúng tôi có tín dụng tốt và đủ tiền tiết kiệm cho khoản trả trước,” Richard Clark nói. Nhà môi giới của họ nhận thấy ưu đãi tốt nhất là với một ngân hàng thuộc Big Five, với điều kiện họ mở một tài khoản ngân hàng để thực hiện thanh toán.

Trong khi các ngân hàng lớn của Canada vẫn thống trị thị trường thế chấp với 77% thị phần, theo McVay and Associates, các hiệp hội tín dụng và các tổ chức cho vay khác nắm giữ tổng cộng 23%, phần lớn trong số đó đến từ các cộng đồng nhỏ hơn và nông thôn.

Bản tiếng Việt của The Canada Life