Robert McLister: Ba sự lạc quan có thể đánh thức thị trường bất động sản Canada

Người ta nói rằng tin tốt thường đến theo bộ ba. Tôi không biết điều đó có đúng không hay nó đến từ cùng một trường phái khoa học như chiêm tinh học, nhưng điều đó đã xảy ra trong tuần trước với ngành thế chấp.

Đầu tiên, Ottawa đã công bố việc nới lỏng các quy tắc bảo hiểm thế chấp. Thứ hai, lạm phát đã làm các nhà kinh tế sửng sốt khi dưới mục tiêu hai phần trăm. Thứ ba, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tổ chức một bữa tiệc cho thị trường với mức cắt giảm lãi suất lớn.

Tất cả những điều trên đã diễn ra trong khoảng thời gian ngắn 75 giờ.

Sau đây là cái nhìn nhanh về cách ba sự lạc quan này có thể đánh thức thị trường bất động sản Canada.

Nới lỏng bảo hiểm thế chấp

Bất ngờ, chính phủ quyết định rằng thị trường bảo hiểm mặc định của Canada cần được kích thích. Bắt đầu từ ngày 15 tháng 12, đối với những người tìm kiếm thế chấp được bảo hiểm, chính phủ sẽ cho phép:

Tăng 50 phần trăm giá trị nhà tối đa được phép (tức là 1,5 triệu đô la thay vì 1 triệu đô la kể từ năm 2012)

Khấu hao trong 30 năm đối với người mua nhà mới

Khấu hao trong 30 năm đối với tất cả người mua nhà lần đầu

Biện pháp đầu tiên sửa chữa thực tế là giới hạn giá trị đối với nhà được bảo hiểm không theo kịp mức tăng 76 phần trăm giá trị nhà kể từ khi quy định được ban hành.

Biện pháp thứ hai tạo ra nhóm người mua nhà mới thanh khoản hơn, khuyến khích xây dựng mà Canada rất cần.

Thay đổi thứ ba cân bằng sân chơi cho những người mua nhà lần đầu không có sự hỗ trợ thanh toán trước từ gia đình.

Tất cả những sáng kiến này giúp đưa những cử tri trẻ tuổi có nhà sớm hơn. Nhưng tôi không hề hoài nghi và cho rằng việc tuyệt vọng bám víu quyền lực bằng cách ve vãn những người mua nhà bị tước quyền là nằm trong sách lược của chính phủ. Tôi chắc chắn rằng chỉ là một sự may mắn khi mọi nhà hoạch định chính sách nhà ở mà tôi từng nói chuyện trong những năm qua dẫn đến động thái này đều kiên quyết phản đối các biện pháp như vậy vì sợ tạo ra sự mất cân bằng hơn nữa trên thị trường nhà ở.

Trong mọi trường hợp, trong khi người ta có thể tranh luận về ưu và nhược điểm của các chính sách này, thì điều không thể phủ nhận là ngành thế chấp và bất động sản vừa trúng giải độc đắc.

Các bên cho vay dựa vào chứng khoán hóa được bảo hiểm để cấp vốn cho các khoản thế chấp ưu đãi đặc biệt đang cười toe toét, bao gồm các công ty lên sàn như First National Financial (TSX: FN) và MCAN Financial (TSX: MKP).

Lạm phát bất ngờ dưới mục tiêu

Trong nhiều tháng liền, Ngân hàng Trung ương Canada đã dự đoán rằng lạm phát sẽ đạt mục tiêu hai phần trăm vào cuối năm 2025. Nhưng vào thứ Ba, lạm phát bất ngờ chậm lại chỉ còn 1,95 phần trăm. Con số này nhanh hơn ba phần tư so với dự kiến.

Đột nhiên, Ngân hàng Trung ương Canada có nhiều tự do hơn để cắt giảm lãi suất mà không sợ lạm phát tái diễn. Và đó chính xác là những gì họ sẽ làm, với thị trường cược cắt giảm 200 điểm cơ bản trong lãi suất trong vòng 24 tháng, theo dữ liệu tỷ giá kỳ hạn từ CanDeal DNA.

Sự sụt giảm như vậy sẽ cắt giảm mạnh các khoản thanh toán, làm tăng sức hấp dẫn của việc mua nhà so với việc thuê nhà. Nó cũng sẽ cắt giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập của người vay, giúp việc đủ điều kiện thế chấp dễ dàng hơn đáng kể. Nhu cầu bổ sung do đó có thể giải quyết phần lớn lượng cung nhà hiện có đã tích tụ kể từ năm 2022.

Fed cắt giảm lãi suất mạnh mẽ

Chín trong số 10 nhà kinh tế dự kiến Cục Dự trữ Liên bang Mỹ sẽ cắt giảm lãi suất chỉ 25 điểm cơ bản vào thứ Tư tuần trước. Mặc dù nền kinh tế Mỹ đang trong "tình trạng tốt" (lời của Fed), nhưng thay vào đó, ngân hàng trung ương đã quyết định cắt giảm 50 điểm cơ bản. Rõ ràng, các nhà hoạch định chính sách của Mỹ lo ngại nền kinh tế mong manh hơn những gì được quảng cáo.

Về mặt lý thuyết, mức 50 điểm cơ bản cũng cho phép Ngân hàng Trung ương Canada cắt giảm nhiều hơn nữa, vì họ không phải lo lắng về chênh lệch lãi suất ngày càng lớn giữa Mỹ và Canada làm giảm giá đồng loonie. Và cả Ngân hàng Trung ương Canada và Fed sẽ đẩy nhanh việc cắt giảm lãi suất nếu họ thấy tỷ lệ thất nghiệp tăng tốc, điều mà tôi cho là có cơ hội cao hơn.

Kích thích bất động sản

Nhiều người chúng ta trong ngành phân tích nhà ở nghĩ rằng lãi suất giảm sẽ thúc đẩy bất động sản tăng giá hơn so với thực tế. Nhưng hầu hết những người muốn vay vốn đều không vượt qua được bài kiểm tra căng thẳng của chính phủ hoặc không thể trả trước số tiền tối thiểu.

Hơn nữa, lịch sử cho thấy những ngày đầu cắt giảm lãi suất thường không thúc đẩy được nhu cầu mua nhà. Thu nhập cần thời gian để bắt kịp, khả năng chi trả quay trở lại, nhập cư tăng nhu cầu, tỷ lệ thất nghiệp tăng lắng xuống, v.v.

Bộ ba sự kiện thế chấp tăng giá trong tuần trước sẽ thúc đẩy bất động sản tăng giá vào quý đầu tiên hoặc trước đó. Tuy nhiên, giống như mọi chính sách nới lỏng, một số người mua sẽ cố gắng hành động nhanh chóng và đánh bại đám đông — giống như chạy đến quầy tự chọn trước khi mở cửa.

Nhu cầu tăng đang dần cải thiện khả năng chi trả. Bất động sản đã điều chỉnh theo chiều ngang trong hai năm. Giá thấp hơn và thu nhập tăng đã âm thầm tạo nên điều kỳ diệu đằng sau hậu trường. Ví dụ, giá nhà trung bình hiện chỉ gấp 4,2 lần thu nhập gộp đối với các hộ gia đình có hai nguồn thu nhập kiếm được mức lương trung bình hàng tuần. Giảm từ mức 5,9 vào tháng 2 năm 2022.

Giá nhà có thể giảm trước khi tăng không? Về mặt lý thuyết thì chắc chắn là có, nhưng giá càng thấp thì người mua càng có nhiều cơ hội khi giá tăng trở lại. Những món quà mà thị trường bất động sản nhận được trong tuần trước  sẽ tiếp tục trong suốt năm 2025.

Robert McLister là một chiến lược gia thế chấp, nhà phân tích lãi suất và biên tập viên của MortgageLogic.news. Bạn có thể theo dõi anh ấy trên X tại @RobMcLister.

© 2024 Robert McLister/ Financial Post

Bản tiếng Việt của The Canada Life