Các nhà cho vay, các nhà kinh tế cân nhắc về tác động của việc hạ lãi suất đối với việc gia hạn thế chấp

Quyết định gần đây của Ngân hàng Trung ương Canada về việc cắt giảm lãi suất chính sách thêm 50 điểm cơ bản xuống còn 3,25% đã định hình lại câu chuyện về khả năng chi trả thế chấp tại Canada. Mặc dù động thái này mang lại sự nhẹ nhõm cho nhiều người đi vay, các chuyên gia cho biết tác động sẽ khác nhau, với một số chủ nhà vẫn phải đối mặt với những thách thức tài chính đáng kể.

Lần cắt giảm lãi suất thứ năm này phản ánh sự thay đổi trong các ưu tiên của ngân hàng trung ương, chuyển từ kiểm soát lạm phát sang giải quyết những trở ngại kinh tế, bao gồm tăng trưởng tiền lương chậm lại và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng.

"Tăng trưởng tiền lương chậm lại và tỷ lệ thất nghiệp ở mức cao nhất trong bảy năm — không tính đến đại dịch — báo hiệu rằng nền kinh tế cần được hỗ trợ", nhà kinh tế trưởng của CPA Canada David-Alexandre Brassard cho biết. "Quyết định cắt giảm lãi suất ngay bây giờ sẽ mang lại sự nhẹ nhõm trước sự hỗn loạn về thuế quan tiềm tàng dưới thời chính quyền Trump".

Lần cắt giảm lãi suất lớn vào tháng 12 này diễn ra trong bối cảnh Canada đang vật lộn với sáu quý liên tiếp GDP bình quân đầu người giảm và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng.

"Với một đợt cắt giảm lớn, gây sốc khác trong sổ sách, Ngân hàng đã nói rõ rằng họ thấy có chỗ để đẩy nhanh việc cứu trợ mà không ảnh hưởng đến sự ổn định giá cả", Shannon Terrell, phát ngôn viên của NerdWallet Canada và chuyên gia tài chính cho biết. "Việc cắt giảm chắc chắn là phản ứng của Ngân hàng đối với các tín hiệu đau khổ rõ ràng trên thị trường việc làm. Đợt cắt giảm này phản ánh mối lo ngại ngày càng tăng rằng lãi suất cao mặc dù đã kiềm chế được lạm phát, có thể đã làm nền kinh tế quá nguội.

"Những tháng tới sẽ cho thấy liệu cách tiếp cận toàn diện này đối với việc nới lỏng tiền tệ có mang lại hiệu quả hay khiến nền kinh tế trượt dốc".

Hỗ trợ thế chấp

Đối với những người nắm giữ thế chấp, các đợt cắt giảm đã làm giảm bớt nỗi lo về một "cú sốc" gia hạn thế chấp lan rộng, vốn từng chi phối các dự báo kinh tế. Theo các nhà kinh tế Benjamin Tal và Katherine Judge của CIBC, kịch bản tăng thanh toán lan rộng phần lớn đã chuyển từ vấn đề kinh tế vĩ mô sang thách thức cụ thể hơn, nhắm mục tiêu vào người vay.

Tal và Judge ước tính rằng khoảng 40% các khoản thế chấp được gia hạn vào năm 2025 sẽ dẫn đến các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, trong khi 10% khác sẽ chứng kiến mức tăng dưới 10%. Tuy nhiên, 50% người đi vay còn lại dự kiến sẽ phải đối mặt với mức tăng trung bình 20% trong các khoản thanh toán.

"Cần tập trung vào không gian vi mô về tỷ lệ nợ quá hạn tiềm ẩn" thay vì khủng hoảng kinh tế vĩ mô, các nhà kinh tế của CIBC cho biết.

"Mặc dù việc cắt giảm lãi suất dự kiến sẽ làm giảm gánh nặng trả nợ cho những người thế chấp nói riêng, nhưng nó sẽ không đảo ngược được tình trạng tăng lãi suất", Li Zhang, người đứng đầu về kiến thức tài chính của CPA Canada cho biết thêm. "Khi mùa lễ đang đến gần, người dân Canada nên lập ngân sách và tuân thủ theo ngân sách, kiềm chế ham muốn chi tiêu quá mức bất chấp việc cắt giảm lãi suất".

Các đợt cắt giảm gần đây đã mang lại sự nhẹ nhõm ngay lập tức cho những người thế chấp lãi suất thả nổi, vì các ngân hàng Canada thường điều chỉnh lãi suất của họ theo ngân hàng trung ương. Đối với khoản thế chấp 600.000 đô la, các khoản cắt giảm tích lũy cho đến nay chuyển thành khoản tiết kiệm hàng tháng khoảng 630 đô la.

Tuy nhiên, những người đi vay thế chấp lãi suất cố định có thể không thấy được những lợi ích tương tự, vì các mức lãi suất này gắn liền với thị trường trái phiếu và không phải lúc nào cũng thay đổi theo các điều chỉnh của Ngân hàng Trung ương Canada.

Đối với nhiều người Canada, quyết định chuyển từ lãi suất thả nổi sang lãi suất cố định trước khi cắt giảm đã giúp giảm bớt căng thẳng về tài chính. TD Bank ước tính rằng 14% trong số 520 tỷ đô la thế chấp lãi suất thả nổi đã được trả trước hoặc chuyển đổi thành các khoản vay lãi suất cố định vào cuối năm 2022.

Điều kiện "nới lỏng"

Một số yếu tố đã góp phần làm giảm tỷ lệ người đi vay phải đối mặt với cú sốc thanh toán nghiêm trọng.

TD Bank lưu ý rằng nhiều chủ thế chấp đã chọn "trả trước cú sốc thanh toán" bằng cách chuyển từ thế chấp lãi suất thả nổi sang cố định, với 14% trong số 520 tỷ đô la thế chấp lãi suất thả nổi được trả trước hoặc tái cấp vốn thành lãi suất cố định vào cuối năm 2022.

Ngoài ra, "điều kiện tài chính thả nổi và sự cạnh tranh gia tăng giữa các bên cho vay" đã khiến lãi suất khả dụng thấp hơn dự kiến.

Ngoài ra, sự cạnh tranh giữa các bên cho vay đã khiến lãi suất thế chấp thấp hơn dự kiến. TD Bank báo cáo rằng lãi suất thả nổi đã giảm thêm 42 điểm cơ bản ngoài tác động dự kiến của các động thái của ngân hàng trung ương.

Môi trường cạnh tranh này, kết hợp với thu nhập tăng và cơ sở người vay được kiểm tra căng thẳng, đã giúp giảm thiểu rủi ro của các khoản thanh toán thế chấp cao hơn. Nhà kinh tế học Robert Kavcic của BMO chỉ ra rằng nhiều người vay đã được kiểm tra ở mức lãi suất khoảng 5,25% khi họ vay trong thời kỳ đại dịch, chuẩn bị cho họ đối mặt với mức lãi suất cao hơn hiện nay.

Việc cắt giảm lãi suất cũng trùng với những thay đổi chính sách sắp tới ở Ontario và British Columbia, nơi các yêu cầu thanh toán trước đối với những ngôi nhà có giá từ 1 triệu đến 1,5 triệu đô la sẽ giảm. Các biện pháp này dự kiến sẽ thúc đẩy hoạt động của thị trường nhà ở, đặc biệt là đối với những người có khả năng chi trả các khoản thế chấp.

"Lãi suất đang giảm xuống vài ngày trước khi người mua ở Ontario và BC nhận được những gì có thể là một bước tiến lớn — yêu cầu thanh toán trước thấp hơn đối với những ngôi nhà có giá từ 1 triệu đến 1,5 triệu đô la", người phát ngôn của NerdWallet, Clay Jarvis cho biết. "Không phải tất cả người mua đều có khả năng chi trả các khoản thế chấp phát sinh, nhưng những người có khả năng sẽ chớp lấy cơ hội".

Bất chấp những xu hướng tích cực này, những rủi ro tiềm ẩn vẫn còn. Kavcic cảnh báo rằng tình trạng thất nghiệp gia tăng hoặc sự gián đoạn kinh tế bất ngờ có thể thách thức chiến lược nới lỏng của Ngân hàng Trung ương Canada.

"Nếu người dân Canada có việc làm, họ sẽ trả tiền thế chấp trước, nhưng những vấn đề sâu sắc hơn sẽ xuất hiện khi mất việc làm", ông cho biết.

© 2024  Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life