Đây là một chặng đường dài mà thị trường nhà đất của Canada đã trải qua. Trong thời kỳ đại dịch, lãi suất thấp kỷ lục đã giúp đẩy lượng nhà bán và giá cả lên cao chóng mặt. Sự sụt giảm diễn ra sau khi Ngân hàng Trung ương Canada bắt đầu tăng lãi suất vào tháng 3 cũng gây kinh ngạc không kém.
Điều đáng ngạc nhiên là vào tháng 7, các nhà kinh tế của RBC đã dự đoán đây sẽ là một đợt điều chỉnh lịch sử.
Gần đây, các nhà kinh tế học của CIBC là Benjamin Tal và Katherine Judge đã xem xét kỹ hơn về việc thiết lập lại thị trường nhà đất của Canada. Phân tích của họ bao gồm một số kỷ lục được thiết lập trong thời kỳ suy thoái này và một số điều bạn có thể không biết.
Kỷ lục đáng ngạc nhiên
Doanh số bán nhà đã giảm trong tám tháng liên tiếp trước khi tháng 10 mang lại một bước tăng nhẹ. Nhóm nghiên cứu của CIBC cho biết đây không chỉ là khoảng thời gian doanh số giảm kỷ lục dài nhất mà còn là mức giảm mạnh nhất. “Và nó vẫn chưa thực sự kết thúc.”
Định giá theo quan điểm
Giá cũng đang thiết lập kỷ lục. Với giá trung bình của một ngôi nhà ở Canada giảm 20% kể từ tháng 2, mức điều chỉnh đã là cao nhất trong lịch sử, Tal và Judge cho biết. Nhưng đó cũng là vấn đề bạn nhìn nó như thế nào. Khi sự sụt giảm được xem xét từ góc độ giá đã tăng cao như thế nào trước khi điều chỉnh, thì đợt giảm này là đợt giảm nhẹ nhất trong năm đợt suy thoái nhà ở kể từ năm 1981.
Cách bạn đo lường giá cả cũng tạo nên sự khác biệt. Tal và Judge nói rằng chỉ số giá nhà trung bình có thể đánh lừa vì nó tính trung bình tất cả các mức giá và không tính đến thành phần của doanh số bán hàng. Nếu nhiều đơn vị rẻ hơn được bán thì nó có thể dẫn đến sự sụt giảm trong chỉ số ngay cả khi giá đang tăng.
Họ thích chỉ số tổng hợp của Hiệp hội Bất động sản Canada (CREA) tập trung vào sự thay đổi giá của các tài sản tương tự. So sánh hai thước đo cho thấy gần một nửa trong số 20% giảm giá trung bình kể từ tháng 2 là do thành phần doanh số bán hàng — phản ánh doanh số bán nhà đắt tiền thấp hơn. Các nhà kinh tế cho biết, điều đó được hỗ trợ bởi thực tế, với những ngôi nhà biệt lập có giá giảm nhiều nhất và căn hộ condo có giá giảm ít nhất.
Người bán vẫn bên lề
Việc thiếu các rao bán mới là một điều khác khiến cho tình trạng suy thoái nhà ở này trở nên khác biệt. CIBC cho biết hàng quỹ nhà sẵn có hiện ở mức gấp đôi so với thời kỳ đại dịch, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức trước COVID. Toronto và Vancouver hiện đã trở lại mức trước đại dịch nhưng quỹ nhà vẫn ở dưới mức trung bình dài hạn.
Các nhà kinh tế cho biết người bán tiếp tục ngồi bên lề và hầu như không có bất kỳ dấu hiệu bán tháo nào cho đến nay. Họ cho biết: “Cho đến nay, hành vi bất thường của quỹ nhà trong khoảng thời gian này đã có tác dụng hạn chế mức giảm giá.”
Không có chỗ trống
Tal và Judge cho biết doanh số bán nhà có thể đang chậm lại nhưng thị trường cho thuê chưa bao giờ thắt chặt hơn. Họ cho biết với ước tính có khoảng 700.000 người đến Canada trong năm nay “nhu cầu về các đơn vị cho thuê đang ở mức cao kỷ lục”.
Và các lực lượng thị trường đang làm việc để làm cho nó chặt chẽ hơn. Trong năm qua, chi phí sở hữu một ngôi nhà đã tăng nhanh hơn nhiều so với chi phí thuê một căn nhà, làm giảm nhu cầu của nhà đầu tư trên thị trường căn hộ, một nguồn cho thuê chính.
Nhóm nghiên cứu CIBC ước tính rằng khoảng một phần ba các nhà đầu tư trên thị trường này đã ở trong vùng dòng tiền âm trước đại dịch. Những con số đó sẽ tăng lên khi lãi suất tăng lên.
“Thêm vào đó là sự sụt giảm đáng chú ý gần đây trong hoạt động bán trước căn hộ condo và sự chậm trễ/hủy bỏ các dự án xây dựng có mục đích do chi phí leo thang, và bạn có một công thức chắc chắn cho một thị trường cho thuê thậm chí còn thắt chặt hơn vào năm 2023,” họ nói.
Trở lại cân bằng
Phần lớn thị trường nhà ở Canada, 60%, dự kiến sẽ được cân bằng vào năm 2023 khi doanh số bán và giá giảm. Điều này xuất phát từ triển vọng thị trường nhà ở của Re/Max Canada được công bố hôm thứ Ba và dựa trên phân tích của các nhà môi giới trên toàn quốc.
Re/Max cho biết Greater Toronto Area, Greater Vancouver Area, Calgary, Regina và Winnipeg đã ở trong các thị trường cân bằng “trong cái được gọi là sự phát triển lành mạnh.” Ottawa, Montreal và Halifax tiếp tục là thị trường của người bán.
© 2022, Financial Post
© 2022 Bản tiếng Việt của The Canada Life
