Báo cáo Chuyên sâu về Đất Cao tầng GTA mới nhất của Bullpen Research cho quý 1 năm 2024 nêu bật những thách thức mà các nhà phát triển căn hộ trong khu vực phải đối mặt khi họ phải đối mặt với một phần doanh số bán thấp nhất trong thế kỷ này.
Khu vực Greater Toronto (GTA) thực sự không trải qua nhiều hoạt động sôi nổi trên mặt trận xây dựng mới. Richard Lyall, chủ tịch Hội đồng Xây dựng Dân dụng Ontario (RESCON), cho biết: “Mỗi cần cẩu hạ xuống thì một cần cẩu không đi lên.” Thực tế theo đúng nghĩa đen này đánh dấu sự thay đổi so với hoạt động xây dựng chung cư rầm rộ trong những năm gần đây đã mang lại cho Toronto danh hiệu khét tiếng là “Thủ đô Cần cẩu của Bắc Mỹ.”
Nói tóm lại, Lyall cho biết việc ra mắt và xây dựng các căn hộ mới hầu như đã bị đình trệ - và không quá khó để hiểu tại sao. “Nếu bạn nhìn vào tất cả các con số hiện tại, chúng ta đang gặp khó khăn sâu sắc về mặt kinh tế; Năng suất giảm, thu nhập thực tế giảm, chúng tôi không thể xây nhà ở cho tầng lớp trung lưu và những người mua nhà lần đầu không còn nữa,” Lyall thẳng thắn nói. “Chúng tôi sắp chạm đáy. Nhưng chúng tôi vẫn chiếm giữ một trong những khu vực bất động sản tốt nhất trên hành tinh và có rất nhiều người muốn ở đây, vì vậy nếu chúng ta có thể cùng nhau hành động để giải quyết một số vấn đề mang tính hệ thống, chúng ta thực sự có thể thành công. Vấn đề chỉ là khi nào điều đó sẽ xảy ra.”
Với mỗi báo cáo ảm đạm gần đây về mọi thứ, từ mức giảm trong giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng nhà ở cho đến các rào cản quan liêu, triển vọng đạt được các mục tiêu về nhà ở dường như ngày càng khó xảy ra (thậm chí có lẽ chỉ là một giấc mơ viển vông vào thời điểm này). Bất chấp tuyên bố rộng rãi từ tất cả các cấp chính quyền rằng chúng ta cần “có thêm nhiều xẻng thực hiện,” các nhà phát triển chung cư của GTA đang phải đối mặt với nhiều rào cản ngăn cản điều này thành hiện thực – từ chi phí vay cao ngất trời đến các quy định hạn chế. Đừng quên rằng phí phát triển của Toronto đã tăng 20,7% so với mức trước đó vào ngày 1 tháng 5 năm nay.
Báo cáo Chuyên sâu về Đất Cao tầng GTA Q1-24 mới nhất của Bullpen Research nêu bật những thách thức mà các nhà phát triển chung cư trong khu vực phải đối mặt. Nó nhấn mạnh rằng, trong ba tháng qua, thị trường căn hộ chung cư mới ở GTA đã trở nên tồi tệ như thế nào, với hoạt động bán phản ánh mức thấp trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2009.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của báo cáo là giá đất ở GTA đã tăng 22% - một con số thống kê không mang lại nhiều sự yên tâm cho những người xây nhà trong khu vực. Theo báo cáo, trong Quý 1-2024, giá đất ước tính trung bình ở GTA là 106 đô la một foot vuông có thể xây dựng (pbsf), con số này thể hiện mức tăng 22% so với quý đầu tiên của năm 2023, khi giá là 87 đô la pbsf. Sự gia tăng này một phần là do quy mô tài sản trung bình nhỏ hơn trong quý đầu tiên.
Theo báo cáo, trong Q1-2022, đất GTA có giá 112 đô la pbsf, cao hơn 5% so với Q1-2024. Trước đó, từ năm 2018 đến năm 2021, giá đất trong Quý 1 hàng năm dao động từ mức thấp 103 đô la bpsf vào năm 2020 đến mức cao nhất là 119 đô la bpsf vào năm 2019. Giá đất năm 2018 là 106 đô la bpsf cũng giống như năm 2024. Dữ liệu này, tuy nhiên, phải được xem xét bằng con mắt phê phán và thận trọng.
Ben Myers cho biết: “Giá mỗi foot vuông có thể xây dựng tăng, nhưng giá tuyệt đối giảm do các bất động sản nhỏ hơn được bán trung bình trong Quý 1-2024, phản ánh thực tế rằng nhiều giao dịch đất đai là các bất động sản bổ sung được thêm vào các tổ hợp hiện có.” Chủ tịch kiêm chủ của Bullpen Research & Consulting Inc. Myers gọi mẫu giao dịch là “rất nhỏ” và có thể không đại diện cho điều kiện chung của thị trường.
“Điều quan trọng cần nhắc lại trong báo cáo này là giá đất trung bình có thể dao động theo năm và theo quý do nhiều yếu tố, bao gồm vị trí địa lý, quy mô tài sản và tình trạng quy hoạch của việc bán đất tại thời điểm mua bán cùng với động lực thị trường rộng lớn hơn,” báo cáo viết. Do đó, nó nhấn mạnh rằng “cần phải phân tích kỹ lưỡng dữ liệu bán đất riêng lẻ” để xác định xem những thay đổi về giá trị đất trong một khung thời gian nhất định có phải là kết quả của những thay đổi trong thành phần giao dịch hay thực sự chỉ ra những biến động trên thị trường.
Lyall nói về số liệu thống kê giá trị đất đai trong báo cáo: “Những con số đó luôn khó đọc. Bất cứ điều gì trong ngắn hạn – như hàng quý – đều biến động khá nhiều, tùy thuộc vào những gì đang diễn ra trên thị trường và ai đang mua, vì vậy tôi sẽ không lo lắng quá nhiều về điều đó. Có một câu chuyện lớn hơn về những gì đang xảy ra khi nói đến các hoạt động xây dựng mới. Tôi không nghe thấy điều gì đặc biệt tích cực cả.”
Cho dù số liệu thống kê Q1 tạo tiền đề cho những gì có hay không, thì thực tế vẫn là mọi thứ, thành thật mà nói, không hề tuyệt vời. Báo cáo nhấn mạnh một thực tế không thể bỏ qua là thị trường đất mật độ cao đang có xu hướng giảm. Báo cáo cho biết: “Nợ đất đắt đỏ, người bán không muốn giảm giá và nhiều người cho vay đang làm việc với người đi vay để tránh gặp khó khăn. Khi bạn kết hợp những yếu tố đó với sự sụt giảm đáng kể về nhu cầu thị trường đối với căn hộ chung cư mới, sự thận trọng sẽ chiếm ưu thế.”
Người ta hy vọng rằng việc giảm lãi suất đã được dự đoán từ lâu sẽ có tác dụng giải cứu, dù chỉ một chút. Tuy nhiên, trong nền kinh tế này, việc giảm lãi suất có thể là chưa đủ. Lyall nói: “Vấn đề của chúng ta sâu xa hơn nhiều so với lãi suất. Khả năng chi trả là 30% tổng thu nhập và hiện tại chúng ta đang ở mức trên 60%, vì vậy chúng ta vẫn chưa đạt được mục tiêu. Khi mọi người bắt đầu tìm kiếm các định nghĩa khác nhau về khả năng chi trả, bạn biết rằng mình đang gặp vấn đề.”
Myers nói: Sẽ phải mất một thời gian mới thấy được sự thay đổi có ý nghĩa. Bullpen dự báo khoảng 10.000 doanh số bán căn hộ mới ở GTA vào năm 2024 – mức thấp nhất kể từ đầu những năm 2000s.
Myers cho biết: “Bullpen dự đoán rằng năm 2024 sẽ đánh dấu năm thấp nhất về doanh số bán căn hộ mới ở GTA trong hai thập kỷ qua. Sự suy thoái này được dự đoán sẽ kéo dài hơn so với những gì được quan sát trong năm 2009 và 2013. Để kích thích sự quan tâm đáng kể của nhà đầu tư đối với thị trường chung cư mới, cần phải cắt giảm lãi suất nhiều lần và tăng trưởng bền vững về giá bán lại, điều mà chúng tôi không mong đợi sẽ xảy ra cho đến năm 2025. Do đó, các nhà phát triển phải áp dụng cách tiếp cận chiến lược cho kế hoạch ra mắt của mình, đặc biệt nếu họ bị hạn chế về tính linh hoạt trong việc giảm mục tiêu doanh thu. Người mua hiện đang mong đợi các giao dịch và ưu đãi đáng kể, điều quan trọng là các nhà phát triển phải điều hướng các nhu cầu này một cách cẩn thận.”
Vì vậy, Myers cho biết ông hy vọng giá đất vẫn ở mức thấp trong tương lai gần. “Sẽ cần phải có sự gia tăng đáng kể trong hoạt động hấp thụ bán căn hộ mới, các động thái tiếp theo của các cấp chính quyền khác nhau để miễn thuế HST đối với các căn hộ chung cư hoặc giảm phí phát triển để giảm chi phí và cho phép các nhà phát triển đáp ứng giá trị của nhà cung cấp đất kỳ vọng,” Myers nói.
Lyall cho biết các cuộc trò chuyện với các đồng nghiệp trong ngành thường dự đoán rằng ngành này sẽ có sự phục hồi đáng kể vào năm 2027 hoặc 2028. “Tôi không nghĩ sẽ mất nhiều thời gian như vậy,” ông nói. “Tôi nghĩ chúng ta thông minh hơn so với thời điểm cuối những năm 1980s và đầu những năm 1990s, khi chúng ta gặp phải vụ sụp đổ cuối cùng.” Ông vẫn tích cực rằng sự thay đổi được đặt ra trong tương lai gần sẽ thúc đẩy động lực xây dựng.
Lyall nói: “Một dấu hiệu tích cực mà tôi đang xem xét là tất cả các cấp chính quyền đã cam kết thực hiện các mục tiêu về nhà ở này.” Nhưng chúng ta đang đi theo hướng ngược lại. Lyall nói: “Chúng ta đang gặp phải một bức tường và điều đó sẽ buộc phải thay đổi. Tôi biết Thị trưởng Chow muốn xây nhà, bà ấy muốn nó được thực hiện nhanh chóng và muốn mọi thứ tiến triển. Bộ trưởng Nhà ở Ontario Paul Calandra gần đây đã đưa ra Dự luật 185 và điều đó phần lớn mang tính tích cực.”
Tuy nhiên, hiện tại, các nhà phát triển căn hộ mới - giống như vô số người mua nhà lần đầu - vẫn đang đứng ngoài cuộc. Báo cáo cho biết: “Các nhà phát triển ngày càng do dự trong việc triển khai các dự án mới do thị trường không chắc chắn và thiếu tự tin trong việc đạt được các mục tiêu bán hàng trước khi xây dựng của họ. Có một số nhà phát triển lớn chốt giao dịch trên các khu đất có mật độ cao trong quý đầu tiên, nhưng nhiều trong số đó là các khu đất được khởi công trong điều kiện thị trường thuận lợi hơn và có thu nhập.”
Theo báo cáo, khu vực này cũng chứng kiến quy mô và giá trị tài sản giảm. Các tài sản được giao dịch trong khu vực trong quý đầu tiên của năm có diện tích trung bình là 0,83 mẫu Anh, gần bằng một nửa mức trung bình dài hạn là 1,62 mẫu Anh và điều mà báo cáo cho biết đã góp phần khiến giá bán trung bình thấp hơn là 17,1 triệu đô la trong Quý 1-2024, so với mức trung bình dài hạn là 24,7 triệu đô la. Báo cáo nêu rõ rằng sự không chắc chắn của thị trường và chi phí vận chuyển cao hơn có nghĩa là các nhà phát triển đang tránh xa các dự án lớn hơn, nhiều giai đoạn.
Nói chung, thị trường căn hộ mới của GTA vẫn đứng yên. Lyall nói: “Các nhà phát triển đang thận trọng. Có nhiều cơ hội tốt hơn trong lĩnh vực nhà cho thuê và một số căn hộ nhất định đang được chuyển đổi thành nhà cho thuê. Một tác động tích cực là chính quyền liên bang và tỉnh bang đồng ý cắt giảm thuế HST đối với các dự án cho thuê mới và chúng tôi cần làm điều tương tự đối với những người mua nhà lần đầu và hiện chúng tôi đang ủng hộ điều đó. Chúng tôi có nhu cầu về nhà ở đến mức nếu bạn có thể đạt được một mức giá nhất định thì dự án của bạn đã kín chỗ.”
© 2024 Storeys
Bản tiếng Việt của The Canada Life
