Bất chấp sự chậm lại tổng thể, vẫn có những điểm sáng đáng nói, với một số bất động sản dưới mốc 1 triệu đô la "nhận được rất nhiều sự quan tâm."

Lisa Bednarski nói rằng có lẽ đã sáu năm kể từ khi cô thấy một mùa xuân "bình thường" theo quan điểm của mình cho thị trường nhà ở Khu vực Đại Toronto.

Bednarski, một nhà môi giới và đại diện bán hàng của BREL Team, chỉ ra rằng năm 2020 đã mang đến đại dịch toàn cầu, và để đáp lại, Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) đã cắt giảm lãi suất chính sách từ 1,75% xuống 0,25%, gây ra một giai đoạn mua bán điên cuồng. Sau đó, vào tháng 3 năm 2022, ngân hàng trung ương đảo ngược hướng đi, chọn cái sẽ là lần tăng lãi suất đầu tiên trong số 10 lần, khiến thị trường ảm đạm khi nó hấp thụ các tác động. Nó vẫn chưa phục hồi kể từ đó.

"Thông thường, trong kịch bản đêm chào giá, khi bạn có một ngôi nhà và bạn biết rằng nhu cầu sẽ vượt quá nguồn cung, chúng tôi sẽ có 70 lượt xem. Và từ 70 lượt xem, chúng tôi có thể nhận được từ 7 đến 12 lời chào giá. Bây giờ, những bất động sản tương tự đang có 40 lượt xem và nhận được từ hai đến ba lời chào giá. Tôi sẽ nói rằng khối lượng về cơ bản là một nửa," Bednarski nói. "Việc giảm lãi suất chắc chắn đã khiến mọi người xôn xao, nhưng họ vẫn không có động lực."

Đầu tháng này, Hiệp hội Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB) báo cáo rằng chỉ có 4.037 giao dịch bán nhà trong tháng Hai, thấp hơn 27,4% so với mức năm trước. Theo mùa, doanh số bán giảm 28,5% so với tháng 1 năm 2025. Trong khi đó, 12.066 niêm yết mới xuất hiện trực tuyến trong tháng (tăng 5,4% so với cùng kỳ năm ngoái), đưa tỷ lệ bán trên niêm yết mới lên 33% và đặt thị trường vững chắc vào lãnh thổ của người mua.

Mọi thứ dự kiến sẽ vẫn có lợi cho người mua khi năm tiến triển, với TRREB dự báo một thị trường "nguồn cung dồi dào" và tăng trưởng giá vừa phải trong năm 2024.

"Cơ sở của chúng tôi là khoảng 76.000 giao dịch trong GTA. Vì vậy, đó là mức thấp so với quan điểm lịch sử hàng năm, và chắc chắn thấp hơn nhiều so với kỷ lục mà chúng ta đã thấy vào năm 2021, nơi chúng ta có hơn 120.000 giao dịch," Nhà phân tích Thị trường Chính của TRREB, Jason Mercer, nói. "Và có một lý do cho điều đó, rõ ràng. Trước hết, chúng ta vẫn đang thấy chi phí vay tăng cao, và ngay cả với việc Ngân hàng Trung ương Canada cắt giảm mà chúng ta đã thấy trong nửa cuối năm 2024 và quý đầu tiên của năm 2025, cuộc thăm dò của chúng tôi cho thấy rằng vẫn còn rất nhiều người mua nhà tiềm năng cần thấy nhiều cứu trợ hơn — cứu trợ trị giá 100, 200 điểm cơ bản."

Theo Mercer, TRREB đã dự đoán rằng sẽ có "hai hoặc ba" lần cắt giảm nữa từ BoC vào cuối mùa xuân, tại thời điểm đó GTA sẽ thấy sự tăng tốc trong doanh số bán nhà vào nửa cuối năm 2025.

"Tất nhiên, yếu tố không chắc chắn là về thuế quan thực tế và tiềm năng, và có rất nhiều sự không chắc chắn hơn trên thị trường hiện nay. Những thuế quan này, hoặc thuế quan tiềm năng, sẽ tập trung vào các ngành công nghiệp tập trung ở Nam Ontario," ông nói. "Và do đó, bất chấp chi phí vay thấp hơn khi chúng ta tiến triển trong năm, mọi người sẽ cần chắc chắn rằng họ sẽ giữ được việc làm của mình và có khả năng thấy thu nhập của họ tăng lên theo thời gian. Ở giai đoạn này, mọi người đang có thái độ chờ xem."

"Người mua không muốn bắt dao rơi"

Bạn nên bắt đầu thấy những dấu hiệu của một thị trường mùa xuân lành mạnh vào tháng Một, Mercer nói, với khối lượng bán tăng lên theo tháng cho đến cuối tháng Sáu. "Bạn thấy nhiều người quan tâm đến việc niêm yết nhà của họ để bán, bạn thấy nhiều người tìm mua," ông nói thêm. "Thời tiết là một chuyện, nhưng cũng có những gia đình muốn ổn định trong ngôi nhà mới của họ trước khi bắt đầu năm học tiếp theo. [...] Trong bất kỳ năm nào, bất kể bạn đang ở đâu trong chu kỳ kinh tế, bạn sẽ có nhiều người có suy nghĩ đó hơn."

Mặc dù suy nghĩ đó vẫn còn đó, những người có mong muốn mua đang vững chắc dưới sự kìm kẹp của 'điều gì sẽ xảy ra.' Đại lý bất động sản và nhà môi giới của TMG The Mortgage Group Victor Tran nói rằng nỗi sợ hãi áp đảo giữa những người mua tiềm năng là "sợ trả quá nhiều."

"Mỗi ngày, nguồn cung bất động sản đang tăng đều đặn, giá cả đang giảm dần ở một số thị trường và rất nhiều người mua về cơ bản không muốn bắt dao rơi," ông nói.

"Giả sử ai đó mua một căn hộ chung cư với giá 500.000 đô la và họ đặt số tiền tối thiểu xuống 5%, tức là 25.000 đô la, khoản thế chấp sẽ là 475.000 đô la, không bao gồm phí bảo hiểm mặc định CMHC. Sau khi bạn thêm phí bảo hiểm, nó sẽ đưa số dư thế chấp lên 494.000 đô la, vì vậy họ gần như ở mức 100% giá trị của tài sản. Và nếu giá trị tài sản giảm, như 1% hoặc 2% trong tháng tới, điều này là có thể, dựa trên những gì đang xảy ra trên thế giới, thì tài sản có giá trị thấp hơn nhiều so với số tiền họ nợ."

Mặc dù Tran thừa nhận rằng lãi suất thế chấp, cả cố định và biến đổi, đã giảm trong "sáu, bảy tháng qua," ông cũng lưu ý rằng lãi suất gấp đôi so với năm năm trước và vẫn còn một chặng đường dài trước khi hầu hết mọi người có thể đủ khả năng tham gia hoặc di chuyển trong thị trường nhà ở.

"Và chắc chắn, CMHC và các công ty bảo hiểm thế chấp đã sửa đổi hướng dẫn bảo hiểm thế chấp của họ, vì vậy bây giờ bạn có thể mua một ngôi nhà với số tiền đặt cọc dưới 20% lên đến 1,5 triệu. Nhưng vẫn rất khó để đủ điều kiện cho loại khoản vay đó dựa trên thu nhập trung bình ở Toronto, chẳng hạn," ông nói. "Và ngay cả khi họ có thể đủ điều kiện, thì việc vay một khoản vay trị giá một triệu đô la trong thế giới ngày nay vẫn thực sự đáng sợ."

"Những đợt hoạt động bùng nổ"

Trong khi nói chung, Heather Kennedy, Nhà môi giới của Royal LePage's Key Advantage Team, đồng ý rằng thị trường đã yên tĩnh bất thường, cô nói rằng cô đang thấy "những đợt hoạt động bùng nổ" và bằng chứng cho thấy nhu cầu vẫn còn sống động và tốt. Kennedy, người chuyên về Aurora và Newmarket và các khu vực khác của Vùng York, chỉ ra 95 Pinnacle ở Aurora và 148 Donald Stewart Crescent ở East Gwillimbury — những danh sách trong mạng lưới của cô gần đây đã nhận được nhiều lời chào giá, "mặc dù họ không sử dụng chiến lược ngày chào giá."

"Ngay cả trong thị trường chậm hơn hiện tại, tôi đã thấy một số ngôi nhà bán được giá cao hơn giá chào bán. Chúng có xu hướng ở mức khoảng 1,3 triệu đô la trở xuống, có nhóm người mua lớn hơn do khả năng chi trả," cô ấy nói thêm. "Ví dụ, đã có một vài ngôi nhà ở khu vực Bristol-London của Newmarket. Một ngôi nhà ở 315 Exeter được niêm yết với giá 1.199.888 đô la và được bán với giá 1.250.000 đô la. Một ngôi nhà ở 213 Hampton Court được niêm yết với giá 998.000 đô la và được bán với giá 1.126.800 đô la."

"Những ngôi nhà đang được bán là những ngôi nhà nổi bật. Nghĩa là những ngôi nhà được dàn dựng đẹp mắt, chụp ảnh chuyên nghiệp [và] quay video, được quảng cáo rộng rãi với quảng cáo in và kỹ thuật số trên mạng xã hội," Kennedy tiếp tục nói. "Người mua rất thông thái và nghiên cứu trực tuyến của họ với các nền tảng như HouseSigma và Zolo. Nếu ngôi nhà trông đẹp, người mua sẽ đến rất đông, nhưng nếu không, họ sẽ không đến."

Trong khi đó, Bednarski, người chuyên về phía tây của Toronto, nói rằng bất cứ thứ gì dưới mốc 1 triệu đô la "đang nhận được rất nhiều sự quan tâm."

"Đó là những người mua rất, rất, rất lần đầu tiên. Những người mua bước lên, họ gặp khó khăn hơn, bởi vì họ sẽ không kiếm được nhiều tiền từ ngôi nhà hiện tại của mình. [...] Tôi có khách hàng ngay bây giờ, họ sống trong một ngôi nhà phố chung cư và họ muốn mua một ngôi nhà, nhưng họ muốn một giá trị đô la nhất định cho ngôi nhà phố chung cư của họ trước khi họ bắt đầu tìm kiếm," cô nói.

"Và tôi tiếp tục nói với họ rằng đó là con dao hai lưỡi. Đến lúc bạn nhận được những gì bạn muốn cho ngôi nhà phố của bạn, thị trường sẽ thay đổi và bạn sẽ khó có được ngôi nhà bạn muốn hơn. Nếu bạn là người mua bước lên và bạn mất 5% khi bán một triệu đô la, nhưng tiết kiệm 5% khi mua hai triệu đô la, điều đó thực sự có ý nghĩa kinh tế, nhưng không phải ai cũng sẵn sàng nghe điều đó."

Trong mọi trường hợp, Bednarski nói rằng những gì chúng ta đang thấy là những dấu hiệu rõ ràng của nhu cầu bị dồn nén. Chỉ vì mọi người không mua, không có nghĩa là họ không cần hoặc không muốn mua. "Mọi người yêu nhau và chia tay, sinh con, ly hôn, cha mẹ họ chuyển đến sống cùng họ, con cái họ chuyển ra ngoài — tất cả những điều đó kích hoạt các giao dịch bất động sản vẫn đang diễn ra khi thị trường yên tĩnh. Vì vậy, khi thị trường bùng nổ, nó sẽ giống như một nút thắt cổ chai của người mua và người bán," cô ấy nói. "Tôi chỉ không biết khi nào điều đó sẽ xảy ra."

© 2025 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life