Mua nhà ở Canada sẽ dễ hơn hay khó hơn vào năm 2025?

Đó là một vài năm khó khăn đối với người Canada muốn lần đầu sở hữu nhà khi các vấn đề về giá nhà quá cao vẫn tiếp diễn trên khắp đất nước.

Nhưng khi bước sang năm 2025, một số người mua tiềm năng có thể tìm thấy cơ hội thông qua những thay đổi trong quy tắc thế chấp và chi phí vay thấp hơn, trong khi một số khu vực của thị trường nhà ở Canada chứng kiến sự cạnh tranh — và giá cả — tăng lên.

"Tôi nghĩ những người mua nhà lần đầu sẽ quay trở lại thị trường một cách mạnh mẽ," chủ tịch Re/Max Canada, Christopher Alexander, nói với Global News.

"Và chúng ta cũng nên mong đợi một năm doanh số bán mạnh mẽ hơn nhiều."

Những thay đổi về thế chấp sẽ giúp việc mua nhà dễ dàng hơn

Một trong những thay đổi lớn có thể thúc đẩy việc mua nhà trong năm mới đã có hiệu lực vào cuối năm 2024: Các động thái của Ottawa nhằm mở rộng khả năng tiếp cận các khoản thế chấp được bảo hiểm và thời gian trả nợ 30 năm.

Giờ đây, những người mua nhà lần đầu hoặc những người mua nhà mới xây (với kế hoạch sinh sống ở đó) có thể vay thế chấp để trả trong 30 năm, thay vì 25 năm thông thường. Người mua có thể sẽ phải trả nhiều chi phí lãi hơn trong suốt thời gian vay, nhưng việc đủ điều kiện vay thế chấp sẽ dễ dàng hơn một chút và các khoản thanh toán hàng tháng sẽ dễ quản lý hơn một chút.

Một thay đổi khác là mức trần giá để vay thế chấp được bảo hiểm tăng lên 1,5 triệu đô la, từ mức 1 triệu đô la trước đó. Điều này rất quan trọng vì các khoản thế chấp được bảo hiểm cho phép những người muốn mua nhà đặt cọc ít hơn 20% giá trị tài sản trả trước, giảm nhu cầu tiết kiệm trước khi mua đối với những ngôi nhà trị giá lên đến 1,5 triệu đô la.

Elliott Chun, một nhà môi giới bất động sản tại Partners Real Estate ở Vancouver, nói với Global News tháng này rằng các quy tắc mới là một "bước ngoặt" cho người mua ở thị trường địa phương của ông, nơi nhiều ngôi nhà nằm trong giới hạn giá mới cho các khoản thế chấp được bảo hiểm.

Ví dụ, thay vì phải đặt cọc 300.000 đô la để vay thế chấp cho một ngôi nhà trị giá 1,5 triệu đô la, các quy tắc mới có thể cho phép người mua đặt cọc chỉ 125.000 đô la — rút ngắn nhiều tháng tiết kiệm trong kế hoạch của người muốn mua nhà.

Đối với những người mua trẻ tuổi đang hy vọng lần đầu mua nhà ở một thành phố đắt đỏ hơn như Vancouver, Chun nói rằng các quy tắc thế chấp mới đang trao cho những người trước đây bị giới hạn chỉ mua được căn hộ chung cư khả năng mua một ngôi nhà phố với đủ giường cho một gia đình đang phát triển.

"Nó thực sự đang mở ra cánh cửa đó," Chun nói.

Một số chuyên gia cũng đã cảnh báo rằng việc mở ra một tầng lớp nhà mới cho người mua tiềm năng sẽ đẩy giá lên cao hơn, làm mất đi bất kỳ sự tăng cường khả năng chi trả ngắn hạn nào.

Có những thay đổi thế chấp khác có thể ảnh hưởng đến công thức đủ điều kiện cho chủ sở hữu hiện tại.

Văn phòng Giám sát các Tổ chức Tài chính (OSFI) đã thông báo vào cuối năm 2024 rằng người Canada gia hạn khoản thế chấp không được bảo hiểm sẽ không phải vượt qua tỷ lệ đủ điều kiện tối thiểu, hoặc kiểm tra căng thẳng, đối với việc chuyển đổi trực tiếp người cho vay khi gia hạn. Động thái này nhằm mục đích thúc đẩy cạnh tranh bằng cách giúp người Canada dễ dàng chuyển đổi người nắm giữ khoản thế chấp của họ và khuyến khích người cho vay cạnh tranh với lãi suất tốt hơn.

Triển vọng về lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada

Lãi suất chuẩn của Ngân hàng Trung ương Canada là một trong những trở ngại lớn nhất đối với những người muốn mua nhà trong những năm gần đây, nhưng năm 2024 đánh dấu một bước ngoặt trong chi phí vay.

Ngân hàng trung ương đã cắt giảm lãi suất chính sách của mình năm lần vào năm ngoái, với hầu hết các nhà kinh tế dự kiến sẽ có thêm nhiều đợt cắt giảm nữa vào năm 2025, mặc dù với tốc độ chậm hơn một chút.

Nhưng John Pasalis, chủ tịch của Realosophy Realty ở Toronto, nói với Global News rằng người mua không nên mong đợi nhiều cắt giảm hơn nữa về lãi suất thế chấp cố định trong năm nay.

Lãi suất thế chấp cố định chủ yếu được định giá bởi thị trường trái phiếu, về cơ bản là đặt cược vào việc lãi suất chính sách của Ngân hàng Trung ương Canada sẽ đi về đâu trong hai đến năm năm tới.

Trừ khi ngân hàng trung ương cắt giảm mạnh hơn một vài lần cắt giảm một phần tư điểm đã được định giá vào thị trường, Pasalis cảnh báo rằng các khoản thế chấp cố định có thể sẽ không giảm nhiều hơn nữa xuống dưới phạm vi từ giữa đến thấp của bốn phần trăm, nơi chúng hiện đang ổn định.

Ông nói thêm rằng lãi suất biến đổi, liên quan trực tiếp hơn đến các quyết định của Ngân hàng Trung ương Canada, sẽ tiếp tục giảm trong năm mới. Nhưng với việc các lãi suất đó vẫn cao hơn so với các lãi suất cố định trên thị trường, các lựa chọn biến đổi cũng sẽ không mang lại nhiều chiết khấu vào năm 2025.

"Những gì bạn thực sự trả cho khoản thế chấp của mình sẽ không thay đổi nhiều ... Tôi không nghĩ chúng ta sẽ thấy một sự khác biệt lớn," Pasalis nói.

Ông cũng cảnh báo rằng giá trị nhà ở không giảm nhiều kể từ năm 2025, hạn chế khả năng chi trả tổng thể trên thị trường.

"Giá nhà vẫn cao, ngay cả khi bạn đang trả bốn phần trăm cho khoản thế chấp của mình."

Giá nhà sẽ tăng bao nhiêu vào năm 2025?

Alexander nói thêm rằng có thể có một tác động tâm lý từ lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada về mức độ sôi động của thị trường nhà ở năm 2025. Ông nói rằng với việc người Canada kỳ vọng Ngân hàng Trung ương sẽ cắt giảm lãi suất nhiều hơn trong năm nay, họ có thể chờ đợi lâu hơn một chút với hy vọng có được lãi suất thế chấp thấp nhất có thể trước khi ký hợp đồng.

"Đó là một tình huống khó khăn bởi vì lãi suất càng giảm, thị trường sẽ càng cạnh tranh hơn," Alexander nói. "Và sẽ đến một giai đoạn mà nó trở nên cạnh tranh trở lại. Lượng cung sẵn có sẽ bắt đầu cạn kiệt và chúng ta sẽ lại thấy áp lực tăng giá."

Triển vọng nhà ở năm 2025 của Re/Max Canada được công bố vào cuối tháng 11 dự đoán giá nhà trung bình sẽ tăng 6% trong năm nay.

Đối với thị trường nhà riêng lẻ, giá dự kiến sẽ tăng 7,0% hàng năm lên hơn 900.000 đô la. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư được dự báo sẽ tăng 3,5% so với năm trước lên 605.993 đô la.

Pasalis cho biết những người tìm mua căn hộ chung cư vào năm 2025 có thể sẽ có thời gian thuận lợi hơn so với những người tìm mua nhà riêng lẻ. Đó là bởi vì phần lớn các dự án nhà ở hoàn thành đưa ra thị trường trong vài năm tới sẽ là các căn hộ chung cư, trong khi nguồn cung và nhu cầu dự kiến sẽ vẫn khan hiếm đối với nhà riêng lẻ.

"Những người mua lần đầu tìm mua một căn hộ chung cư có thể có nhiều lựa chọn hơn ngày nay so với vài năm trước. Vì vậy, đó có thể là một hướng đi trong tương lai," ông nói.

Các kế hoạch của Ottawa nhằm hạn chế mức độ nhập cư trong hai năm tới cũng được dự kiến sẽ tạo thêm áp lực giảm giá thuê ở các thành phố lớn nhất của Canada, nhưng Pasalis lưu ý rằng điều này cũng có thể ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư.

Khi các chủ nhà nhận thấy họ không thể tăng dòng tiền của mình để bù đắp cho chi phí thế chấp cao, họ có thể có động lực bán các căn hộ chung cư của mình, đưa thêm nguồn cung ra một thị trường vốn đã yếu, ông lập luận.

"Điều đó sẽ làm giảm tình trạng thiếu nhà ở của chúng ta, về lý thuyết sẽ tạo một chút áp lực giảm giá thuê và có thể là giá nhà trong khoảng một năm tới," Pasalis nói.

Thị trường nhà ở năm 2025 sẽ sôi động đến mức nào?

Mức độ cạnh tranh của thị trường nhà ở Canada khi bước vào mùa xuân thường bận rộn có thể phụ thuộc vào tình hình tài chính của các hộ gia đình Canada.

Nền kinh tế Canada đã trì trệ khi bước sang năm 2025, và sự không chắc chắn xung quanh các tranh chấp thương mại bị đe dọa với Hoa Kỳ là một trong những rủi ro chính có thể khiến triển vọng kinh tế của đất nước — và do đó, việc làm của người Canada — bị ảnh hưởng trong năm mới.

Nếu tình trạng sa thải gia tăng và tỷ lệ thất nghiệp của Canada tiếp tục tăng, điều đó sẽ hạn chế bất kỳ sự phục hồi tiềm năng nào trong hoạt động nhà ở, Alexander lưu ý.

Mặc dù ông dự kiến tốc độ hoạt động mạnh hơn so với năm 2024, nhưng ông cảnh báo không nên mong đợi một sự tăng vọt như đã thấy trong những ngày đầu của đại dịch COVID-19 vì người Canada tiếp tục đối mặt với những thách thức về khả năng chi trả.

Ngay cả với việc Ngân hàng Trung ương Canada gần đây cắt giảm lãi suất, một phần đáng kể lãi suất thế chấp của Canada dự kiến sẽ được gia hạn với lãi suất cao hơn vào năm 2025. Pasalis cho biết mặc dù ông không dự kiến bất kỳ cuộc "bán tháo" nhà trên diện rộng nào vì hầu hết các hộ gia đình đều điều chỉnh theo sự khó chịu của chi phí cao hơn, nhưng người Canada càng trả nhiều cho các khoản thế chấp của họ, họ càng có ít tiền để chi tiêu ở những nơi khác, điều này có thể kéo lùi tăng trưởng kinh tế.

"Người Canada đã quen với việc thị trường bùng nổ hoặc thị trường chỉ chết lặng và/hoặc sụp đổ," Pasalis nói. "Và tôi không biết liệu nó sẽ là một trong hai. Chúng ta có thể chỉ là một thị trường rất nhàm chán, bằng phẳng trong một thời gian ngắn sắp tới."

Trở lại Vancouver, Chun hy vọng các quy tắc thế chấp mới và sự cải thiện khiêm tốn về điều kiện khả năng chi trả sẽ chuyển thành một mùa xuân bận rộn. Khi bước vào cuối năm 2024, ông nhận thấy nhiều cuộc gọi hơn từ các khách hàng muốn tận dụng lợi thế của các khoản thế chấp dễ tiếp cận hơn hiện nay khi các tính toán có vẻ tươi sáng hơn một chút so với những năm gần đây.

"Có một cảm giác lạc quan cho năm mới," ông nói.

Bản tiếng Việt của The Canada Life