Các tổ chức cho vay không truyền thống đang trở thành một lực lượng chính trên thị trường thế chấp của BC

Ngày càng có nhiều người mua nhà ở BC tìm đến môi giới thế chấp và các tổ chức cho vay thay thế, một sự thay đổi đang định hình lại thị trường thế chấp của tỉnh.

Từng được coi là phương sách cuối cùng cho người vay gặp khó khăn về tín dụng hoặc thu nhập tự doanh, các tổ chức cho vay không phải ngân hàng hiện đang thu hút một loạt người mua rộng rãi hơn, bao gồm cả những người có hồ sơ tài chính mạnh mẽ.

Với các quy tắc đủ điều kiện thế chấp chặt chẽ hơn và chi phí vay ngày càng tăng, hiện có tới một nửa số người mua nhà ở Canada dựa vào môi giới thế chấp, theo Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC). Đó là sự gia tăng từ 43% vào năm 2023 lên 48% vào năm 2024, khi ngày càng có nhiều người mua tìm kiếm các lựa chọn tài chính ngoài các ngân hàng lớn.

Đồng thời, số lượng nợ thế chấp nhà ở do các tổ chức cho vay không phải ngân hàng nắm giữ đã tăng vọt. Cơ quan Thống kê Canada báo cáo mức tăng 19% đối với các khoản thế chấp nhà ở chưa thanh toán không phải ngân hàng, tăng từ 338 tỷ đô la trong quý 3 năm 2020 lên 401 tỷ đô la trong quý 3 năm 2024.

Mặc dù các ngân hàng vẫn thống trị thị trường thế chấp, ngày càng có nhiều người vay tìm đến các nhà môi giới để tìm kiếm các giao dịch tốt hơn và điều hướng các quy tắc cho vay phức tạp.

"Ngày càng có nhiều người cảm thấy rằng họ muốn tìm kiếm xung quanh, họ muốn lời khuyên tốt hơn, hướng dẫn tốt hơn, trải nghiệm khách hàng tốt hơn," Rebecca Casey, chủ tịch Hiệp hội Môi giới Thế chấp Canada – British Columbia (CMBA-BC), cho biết.

Không giống như các ngân hàng, chỉ cung cấp các sản phẩm thế chấp của riêng họ, các nhà môi giới có thể tiếp cận nhiều tổ chức cho vay, bao gồm các ngân hàng thay thế, liên đoàn tín dụng và các tổ chức cho vay tư nhân. Họ cũng giúp khách hàng điều hướng các yêu cầu kiểm tra căng thẳng, các khoản phạt trả trước và miễn thuế, cho người vay một bức tranh rộng hơn về các lựa chọn tài chính của họ.

Không chỉ dành cho người vay có rủi ro cao

Trong quá khứ, các tổ chức cho vay thay thế chủ yếu được sử dụng bởi những người vay có vấn đề về tín dụng, thu nhập tự doanh hoặc các tình huống tài chính không theo quy ước. Điều đó đang thay đổi khi ngày càng có nhiều người vay chính — những người có thu nhập ổn định và khoản trả trước lớn — khám phá các lựa chọn cho vay không phải ngân hàng.

"Không gian thay thế chắc chắn đã phát triển trong những năm qua," Eddy Cocciollo, chủ tịch của Dominion Lending Centres và DLCG Mortgage Group, nói với ấn phẩm địa phương The Squamish Chief.

Các quy tắc thế chấp chặt chẽ hơn và giá nhà tăng cao có nghĩa là ngày càng có nhiều người mua gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện theo các tiêu chí cho vay của ngân hàng truyền thống. Cocciollo dự kiến xu hướng hướng tới các tổ chức cho vay thay thế sẽ tiếp tục khi người vay tìm kiếm các giải pháp tài chính linh hoạt hơn.

“Việc đủ điều kiện không trở nên dễ dàng hơn. Tôi nghĩ người Canada đang ngày càng eo hẹp hơn,” ông nói thêm.

Các sản phẩm thế chấp thay thế thường đi kèm với lãi suất cao hơn và ít ưu đãi hơn, nhưng chúng có thể mang lại lợi thế chiến lược cho một số người mua nhất định.

Ví dụ, các chủ doanh nghiệp tự trả lương cho mình mức lương cá nhân thấp hơn có thể gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện cho khoản thế chấp truyền thống. Thay vì tăng thu nhập chịu thuế của họ, một khoản thế chấp thay thế có thể cho phép họ vay nhiều hơn trong khi trả ít thuế thu nhập hơn.

"Lãi suất tăng thực sự rẻ hơn thuế thu nhập cá nhân mà họ phải trả để đủ điều kiện," Casey nói.

Các tổ chức cho vay thay thế cũng phục vụ cho những người mua cần tài chính ngắn hạn. Ví dụ, khi một chủ nhà mua một bất động sản mới trước khi bán ngôi nhà hiện tại của họ, các tổ chức cho vay thay thế có thể can thiệp để thu hẹp khoảng cách tài chính và ngăn chặn vỡ nợ hoặc các vấn đề pháp lý.

“Người nắm giữ thế chấp trong các sản phẩm của chúng tôi có xu hướng từ 18 đến 24 tháng trong khoảng thời gian họ sử dụng sản phẩm của chúng tôi,” Dean Koeller, chủ tịch hội đồng quản trị của Hiệp hội Các Tổ chức Cho vay Thế chấp Thay thế Canada (CAMLA), cho biết.

Không giống như các ngân hàng, hầu hết các tổ chức cho vay thay thế đều không có bảo hiểm thế chấp được chính phủ hậu thuẫn. Điều đó có nghĩa là họ đặt ra lãi suất dựa trên rủi ro của người vay, nhưng khoảng cách lãi suất giữa các ngân hàng và các tổ chức cho vay thay thế đã thu hẹp trong thập kỷ qua. Ngày nay, lãi suất thế chấp thay thế thường cao hơn 100 đến 300 điểm cơ bản so với lãi suất ngân hàng, tùy thuộc vào hồ sơ của người vay.

Cải cách đang điễn ra

Khi các tổ chức cho vay thay thế giành được thị phần, các nhà quản lý đang nỗ lực cập nhật các quy tắc thế chấp của BC.

Đạo luật Dịch vụ Thế chấp (MSA), được thông qua vào tháng 11 năm 2022, sẽ sớm thay thế Đạo luật Môi giới Thế chấp lỗi thời. Luật mới sẽ giới thiệu các yêu cầu cấp phép nghiêm ngặt hơn và một khung kỷ luật mới cho các chuyên gia thế chấp.

Theo Cơ quan Dịch vụ Tài chính BC (BCFSA), BC hiện có 5.830 chuyên gia thế chấp được cấp phép và 1.322 công ty môi giới. Sau khi các quy tắc mới có hiệu lực, các chuyên gia thế chấp sẽ hoạt động theo một cơ cấu tương tự như các đại lý bất động sản, nơi các nhà môi giới làm việc dưới một công ty môi giới được cấp phép.

Bộ Tài chính vẫn đang phát triển các quy định cụ thể, nhưng sau khi được thực hiện, khung pháp lý mới nhằm mục đích tăng cường tính minh bạch và bảo vệ người tiêu dùng trong ngành thế chấp.

Mặc dù cho vay thay thế cung cấp nhiều lựa chọn tài chính hơn, nhưng nó cũng đi kèm với những rủi ro tiềm ẩn mà người vay cần nhận thức được.

Các nhà môi giới thế chấp thường kiếm được hoa hồng từ các tổ chức cho vay, nhưng trong trường hợp hoa hồng thấp hơn, một số có thể tính thêm phí cho người vay.

Đạo luật Thực tiễn Kinh doanh và Bảo vệ Người tiêu dùng cấm phí trả trước ở BC, có nghĩa là bất kỳ khoản phí môi giới nào cũng phải được khấu trừ từ khoản thế chấp ứng trước tại thời điểm cấp vốn. Tuy nhiên, một số người vay đã báo cáo sự nhầm lẫn về phí và cơ cấu hoa hồng, dẫn đến khiếu nại của người tiêu dùng, theo Raheel Humayun, giám đốc điều tra tại BCFSA.

"Việc thiếu minh bạch về phí, cơ cấu bồi thường và điều khoản thế chấp là một trong những vấn đề phổ biến mà chúng tôi giải quyết," Humayun nói.

Một mối quan tâm khác là khả năng xảy ra xung đột lợi ích, nơi các nhà môi giới có thể hướng người vay đến các tổ chức cho vay mà họ có mối quan hệ không được tiết lộ. Các quy định hiện hành của BC yêu cầu các nhà môi giới phải tiết lộ đầy đủ hoa hồng của họ và bất kỳ mối quan hệ tài chính nào với các tổ chức cho vay cụ thể.

Ở mức cực đoan, một số người lo lắng về việc cho vay cắt cổ, đặc biệt là từ các tổ chức cho vay không được cấp phép. Kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2024, chính phủ đã hạ lãi suất pháp lý tối đa từ 48% xuống 35% mỗi năm, nhằm mục đích trấn áp các hành vi cho vay rủi ro cao.

“Tôi nghĩ đó là lý do tại sao bạn làm việc với một nhà môi giới thế chấp, để tránh bất kỳ loại tài chính nguy hiểm hoặc độc hại nào,” Casey nói.

©2025 Canadian Mortgage Professional

Bản tiếng Việt của The Canada Life