Trở lại vào tháng 7, chính phủ BC đã thông báo rằng họ đang đưa ra thời hạn quy định bảo vệ người mua nhà như một công cụ bảo vệ người tiêu dùng sẽ cung cấp cho người mua khoảng thời gian ba ngày để họ có thể rút khỏi thỏa thuận mà không phải chịu hậu quả pháp lý bằng cách trả phí hủy bỏ 0,25%.

Điều khoản đó, được gọi chính thức là Quy định về Thời gian Hủy bỏ của Người mua Nhà, có hiệu lực vào ngày 3 tháng 1 năm 2023 và một vụ kiện của Tòa án Tối cao BC đã kết thúc vào tuần trước là một ví dụ thích hợp về những gì mà thời gian hủy bỏ có thể và không thể thực hiện.

Vụ án hiện tại là Kaltenegger v. Cao, do Thẩm phán Matthew Kirchner chủ tọa, đã kết thúc bằng phán quyết vào thứ Sáu, ngày 16 tháng 12.

Nguyên đơn, Jeffrey Kaltenegger, là người bán bất động sản tọa lạc tại 917 Pacific Drive, gần Bãi biển Tsawwassen ở Delta, là trung tâm của vụ kiện.

Bị đơn, Na Cao (cùng với chồng là Xin Qiang Li) đã đưa ra lời đề nghị trị giá 4.280.000 đô la cho ngôi nhà ở Pacifc Drive vào ngày 17 tháng 11 năm 2016. Sau một số cuộc thương lượng và đề nghị phản hồi, lời đề nghị cuối cùng trị giá 4.450.000 đô la đã được Kaltenegger chấp nhận chỉ hai ngày sau đó vào ngày 19 tháng 11.

Cao và chồng đang thương lượng đồng thời một đề nghị mua bất động sản trên 241 English Bluff Road — cách 917 Pacific Drive vài phút về phía nam — và đề nghị đó đã được người bán chấp nhận vào ngày 21 tháng 11.

Vào ngày 23 tháng 11, nhà môi giới của Cao, James Liu của West Coast Realty, đã gửi email cho đại lý niêm yết của Kaltenegger, Christina Watts, nói rằng Cao sẽ không trả khoản tiền đặt cọc 300.00 đô la. Kaltenegger đã viết thư cho Cao yêu cầu thanh toán tiền đặt cọc, đồng thời kéo dài thời hạn đến ngày 28 tháng 11.

Cao đã không trả tiền đặt cọc và Kaltenegger đã từ chối hợp đồng vào ngày 30 tháng 11. Sau đó, anh ta đưa tài sản trở lại thị trường, nhưng nhận thấy rằng thị trường đã dịu đi, cuối cùng bán nó khoảng 17 tháng sau vào ngày 2 tháng 5 năm 2018 với giá 3.480.000 đô la - thấp hơn 970.000 đô la so với giá Cao đã đồng ý trả ban đầu.

Trong phần lập luận của mình, Thẩm phán Kirchner nói rằng Cao và chồng đã được bạn bè nói rằng họ đã trả quá cao cho cả hai tài sản, khiến chồng của Cao nói với người đại diện của họ, Liu, vào ngày 22 tháng 11 rằng họ muốn xem xét lại cả hai đề nghị. Họ đã làm điều này bất chấp lời cảnh báo của Liu rằng cặp đôi có thể bị đưa ra tòa nếu họ không tuân theo các hợp đồng.

Kirchner lưu ý rằng Cao và chồng cũng từ chối trả tiền đặt cọc cho bất động sản trên Đường English Bluff, nhưng người bán đó đã chọn không thực hiện hành động pháp lý.

Lập luận của Cao là Kaltenegger đã trình bày sai tài sản, cụ thể là nó liên quan đến nơi tài sản kết thúc và nơi mảnh đất thuộc Tsawwassen First Nation bắt đầu. Thẩm phán Kirchner viết: “Cô ấy lập luận rằng sự im lặng của anh ấy trong những trường hợp này cấu thành sự xuyên tạc khiến cô có quyền hủy bỏ hợp đồng.

Kaltenegger cho biết anh đã xác định chính xác diện tích lô đất trong danh sách niêm yết MLS là 14.392 bộ vuông và duy trì bãi cỏ ở cùng trạng thái với cùng một điểm giới hạn trong suốt quyền sở hữu tài sản của mình - điều này đã được xác nhận qua hình ảnh vệ tinh có từ năm 2008 đã được trình bày với Thẩm phán Kirchner - và Cao có trách nhiệm xác nhận ranh giới chính xác của tài sản với anh ta.

Cao sau đó đã khởi kiện Liu, người đại diện của cô, cho rằng anh đã sơ suất trong việc tư vấn cho cô về ranh giới tài sản, yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp Thẩm phán Kirchner xét xử và phán quyết đồng thời. Kirchner cuối cùng đứng về phía Cao, nói rằng Liu “đã không đáp ứng tiêu chuẩn cẩn thận mà một nhà môi giới mong đợi khi anh không xác định được sự không chắc chắn về ranh giới phía tây 917 Thái Bình Dương và không cảnh báo cho bà Cao và ông Li về sự không chắc chắn đó.”

Tuy nhiên, liên quan đến Kaltenegger, Thẩm phán Kirchner phán quyết rằng anh không trình bày sai tài sản với tư cách là người bán và Cao không có quyền hủy bỏ đề nghị của cô. "Anh Kaltenegger không hề có hành vi vô lương tâm hoặc thiếu thiện chí nào để lợi dụng những gì có thể là một sự hiểu lầm,” ông viết. “Cô Cao sẽ điều tra bất động sản này nếu điều đó quan trọng với cô.”

Kirchner kết luận rằng Kaltenegger được hưởng khoản tiền 970.000 đô la bị mất do Cao hủy bỏ hợp đồng, nhưng không có gì vượt quá số tiền đó, chẳng hạn như thiệt hại về thuế bất động sản, tiện ích và bảo trì tài sản mà Kaltenegger phải tiếp tục thanh toán từ tháng 11 năm 2016 đến tháng 5 năm 2018 khi tài sản cuối cùng đã được bán. Kirchner cũng phát hiện ra rằng Cao đã không chứng minh được rằng cô phải chịu thiệt hại do hành vi hoặc thiếu sót của Liu và khoản tiền phạt mà cô phải trả bây giờ là kết quả của việc cô ấy từ chối hoàn thành giao dịch.

Quy định Thời gian Hủy bỏ Thỏa thuận của người mua nhà ở BC

Trong vụ kiện của Cao chống lại người đại diện của cô, Thẩm phán Kirchner cũng kết luận rằng Liu “đã không thực hiện các biện pháp hợp lý để xác định các điều kiện thị trường và cung cấp cho cô Cao thông tin về giá trị gần đúng của bất động sản 917 Pacific.” Ông cũng đứng về phía cô Cao liên quan đến khiếu nại của cô về sự sơ suất của Liu vì nó liên quan đến vấn đề ranh giới tài sản nói trên, một dấu hiệu cho thấy mặc dù lý do của Cao về việc rút lui khỏi thỏa thuận là hợp lý, nhưng việc cô từ chối lời đề nghị là không được phép về mặt pháp lý.

Nếu trường hợp này xảy ra với Thời hạn Hủy bỏ Người mua Nhà mới có hiệu lực, Cao có khả năng đã có thể rút lui hợp pháp khỏi thỏa thuận (trong vòng ba ngày làm việc) bằng cách trả phí hủy bỏ 11.125 đô la, thay vì khoản đặt cọc 300.000 đô la hoặc khoản tiền phạt 970.000 đô la .

Khi công bố điều khoản mới này vào tháng 7, Tỉnh BC cho biết “thời hạn ba ngày bắt buộc sẽ tạo cơ hội cho người mua nhà thực hiện các bước quan trọng, chẳng hạn như đảm bảo tài chính hoặc thu xếp việc kiểm tra nhà.”

Ngay cả khi thay đổi có hiệu lực, người mua vẫn có thể đưa ra các đề nghị có điều kiện khi kiểm tra hoặc cấp vốn, thường kéo dài trong khoảng thời gian hơn ba ngày. Thời gian hủy bỏ được áp dụng cho các giao dịch không có các điều kiện đó. Đây cũng là thời điểm có thể được sử dụng để xem xét lại khoản mua đó và có thể tham khảo ý kiến của bạn bè. Đó là lý do tại sao nó còn được gọi là giai đoạn “hạ nhiệt”: bởi vì những cái đầu bình tĩnh hơn có xu hướng chiếm ưu thế.

© 2022, STOREYS Publishing Inc.

© Bản tiếng Việt của The Canada Life