“Những người mua thông minh sẽ chú ý đến các dấu hiệu và sẽ không chờ đợi những lợi ích của sự sáng suốt khi cơ hội đã qua. Có rất nhiều bằng chứng mạnh mẽ ủng hộ một cơ hội mua mạnh mẽ đang ở ngay trước cửa nhà chúng ta.”
Trong hơn 20 năm làm việc trong lĩnh vực tiếp thị và bán nhà mới, câu hỏi phổ biến nhất mà tôi được hỏi là “liệu bây giờ có phải là thời điểm tốt để mua không?”.
Mặc dù một số người khó thừa nhận rằng ngày nay, một ngôi nhà là — và sẽ luôn là — một khoản đầu tư; và đối với một người bình thường, cho dù họ có sống trong ngôi nhà đó hay không, thì đó là khoản đầu tư lớn nhất mà họ từng thực hiện.
Vậy nên, câu hỏi này rất quan trọng, vì không ai muốn đưa ra quyết định đầu tư tồi.
Nhưng thành thật mà nói, việc tính toán thời điểm đầu tư rất khó khăn, vì thị trường có thể thay đổi nhanh chóng… như chỉ sau một đêm. Một ngày nào đó, ngôi nhà của bạn có giá trị bằng một con số, và ngày mai, nó có thể có giá trị cao hơn hoặc thấp hơn nhiều, và bạn không thể làm gì để kiểm soát điều đó. Nhìn lại quá khứ thường là “lời khuyên tuyệt vời nhất mà bạn không có” trong lĩnh vực bất động sản.
Sự nghiệp của tôi gắn liền với kinh doanh nhà mới, vì vậy tôi sẽ không cố gắng đầu cơ vào thị trường bán lại, nhưng tôi có thể cho bạn biết từ kinh nghiệm và từ việc xem xét dữ liệu hợp đồng đang chạy qua hệ thống của chúng tôi, có một số lý do tại sao bây giờ có thể là thời điểm tốt để mua nhà bán trước.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: đây không phải là lời khuyên đầu tư. Cuối cùng, bạn sẽ phải tự quyết định, nhưng sau đây là năm lý do tại sao bây giờ có thể là thời điểm tuyệt vời để mua nhà bán trước.
#1: Giá cả ở mức thấp nhất có thể, tính theo đơn vị
Tôi đã chọn từ ngữ cẩn thận cho câu hỏi này, vì vậy chúng ta hãy cùng phân tích. Nhìn chung, bạn càng ở gần trung tâm thành phố của thị trường, giá càng giảm nhiều so với mức đỉnh. Dù là Vancouver hay Toronto, giá cả ở cả hai thị trường đều giảm và trong một số trường hợp, giá giảm rất nhiều.
Khi bạn di chuyển xa hơn khỏi trung tâm, bạn có thể thấy giá tăng trước khi giảm trở lại — đặc biệt là khi bạn chuyển đến các khu vực nông thôn hoặc giải trí hơn, nơi có một số lạm phát bất thường do COVID.
Đối với câu hỏi liệu giá có thể giảm hay không, câu trả lời là có thể — nhưng không có khả năng giảm nhiều hơn mức hiện tại, do một số yếu tố. Đầu tiên, lãi suất đã giảm hoàn toàn một điểm và vẫn đang có xu hướng giảm xuống, giúp giảm chi phí mua nhà. Điều này có nghĩa là giá không phải giảm thêm nữa. Ngoài ra, nguồn cung nhà mới đã bị hạn chế, vì vậy lượng nhà bị giới hạn ở mức hiện có… trong nhiều trường hợp, không nhiều. Và, thị trường đã cho thấy rằng họ sẽ không — hoặc không thể — khởi động lại các dự án mới cho đến khi giá tăng. Một số thị trường cung vượt cầu vẫn có thể tiếp tục giảm, nhưng rất ít thị trường gặp phải vấn đề đó.
#2: Giá trung bình tiếp tục tăng
Khác với lý do #1, khi tôi làm rõ “trên cơ sở đơn vị”, khi bạn xem xét mức giá trung bình của thị trường, giá mà mọi người đang trả cho một ngôi nhà nói chung đang tăng lên — theo dữ liệu của chúng tôi, giá trung bình của một ngôi nhà thông qua hệ thống của chúng tôi đã tăng 7% kể từ đỉnh. Điều này phù hợp với giá đơn vị, trong đó đáy của thị trường đã nảy sinh thêm áp lực về chi phí, giữa đã giảm một chút để đáp ứng khả năng chi trả và đỉnh gần như chỉ dừng bán cho đến khi thị trường quay trở lại.
Theo số liệu thực tế, vào năm 2021, chúng tôi đã thấy giá từ 650 đến 2.500 đô la/ft², so với hiện nay, khi doanh số bán thắt chặt hơn nhiều — trong khoảng từ 800 đến 1.250 đô la/ft².
Điều này có nghĩa là trong tương lai, mọi người đã chuẩn bị — và có thể mong đợi — trả cùng một số tiền hoặc cao hơn cho một ngôi nhà và khi giá giảm, họ sẽ có thể mua được nhiều nhà hơn (hay còn gọi là giá cao hơn) so với mức họ có thể chi trả trước đây. Điều này cho phép thị trường ở giữa giảm tốc hoặc ngừng suy giảm, và thị trường ở đỉnh bắt đầu tăng trưởng trở lại.
#3: Nguồn cung vẫn ở mức thấp như trước đây và sẽ duy trì như vậy cho đến mùa xuân — ít nhất là vậy
Như đã đề cập trước đó (và như tôi đã nói trong hai năm qua), các nhà phát triển có khả năng đáng kinh ngạc trong việc kiểm soát nguồn cung bằng cách đơn giản là không tung ra nếu các con số không hiệu quả. Và đó chính xác là những gì họ đã làm. Trong quý 2, chúng tôi đã thấy một loạt nguồn cung xuất hiện với lượng hấp thụ yếu và các nhà phát triển đã phản ứng ngay lập tức — lượng mở bán giảm 180% theo quý. Mùa thu năm nay, chúng tôi có 33 dự án được lên lịch ra mắt trong sáu tuần đầu tiên và chỉ có chín dự án thực sự được mở bán. Trong hai năm rưỡi qua, chúng tôi đã chứng kiến hơn 90 dự án (hơn 20.000 căn) chuyển từ giai đoạn ra mắt sang "bị trì hoãn" hoặc "tạm dừng."
Lãi suất thực sự đã bắt đầu giảm, điều này sẽ bắt đầu tác động đến thị trường, nhưng thực tế là thị trường mùa thu phần lớn đã bị bỏ lỡ. Điều này có nghĩa là hầu hết các nhà phát triển không có kế hoạch ra mắt các dự án của họ cho đến khi thị trường mùa xuân bắt đầu — trong sáu tháng nữa. Từ giờ đến lúc đó, nhu cầu ngày càng tăng sẽ làm cạn kiệt lượng nhà hiện tại và một khi được hấp thụ, các đợt ra mắt mới sẽ được tiến hành với mức giá mới.
#4: Lãi suất dự kiến sẽ giảm nhiều hơn nữa
Cùng với điểm cuối, lãi suất dự kiến sẽ giảm tại mỗi một trong bốn thông báo tiếp cho đến mùa xuân. Ngay cả khi chúng chỉ giảm 25 điểm cơ bản mỗi lần, điều đó sẽ làm tăng thêm 1% mức giảm lãi suất trước thị trường mùa xuân. Và với mỗi lần giảm, nhu cầu sẽ tăng lên. Ngoài mức 125 điểm cơ bản mà chúng ta đã thấy cho đến nay, lãi suất sẽ giảm ít nhất 2,25% vào thời điểm thị trường mùa xuân diễn ra, theo hầu hết các chuyên gia, điều này sẽ đủ để làm nóng nhu cầu.
Trong các giao dịch trước, lãi suất hiện tại chỉ quan trọng khi liên quan đến niềm tin của thị trường, vì dù sao thì bạn cũng không đóng giao dịch trong nhiều năm tới. Do đó, không có lý do gì để chờ lãi suất giảm hoàn toàn, miễn là bạn tin tưởng vào mức lãi suất sẽ đóng khi đóng giao dịch.
Và với sáu tháng nhu cầu và niềm tin tăng lên mà không có bất kỳ động thái nào, bạn nghĩ điều gì sẽ xảy ra với giá cả trên thị trường mùa xuân?
#5: Khuyến mãi của nhà phát triển tốt nhất có thể
Hãy nhìn xung quanh, bạn sẽ thấy bằng chứng về đáy ở khắp mọi nơi. Điều này bao gồm các ưu đãi của nhà phát triển ở mức cao. Từ các ưu đãi mua thế chấp, đến hoàn tiền mặt, đến tiền gửi giảm, bây giờ là thời điểm tuyệt vời để có được một thỏa thuận.
Trên thực tế, khi xem xét các hợp đồng chảy qua hệ thống của chúng tôi trong một thị trường tốt, hầu như không có chiết khấu nào và tiền gửi là 20-30% trên toàn diện. Ngày nay, chúng tôi đang thấy các khoản chiết khấu và ưu đãi — đôi khi lên tới hàng chục nghìn — với tiền gửi thường xuyên hơn trong phạm vi 10-15%. Khi lượng nhà hiện tại hết, các ưu đãi này cũng sẽ không còn nữa.
Cần đặc biệt quan tâm đến các dự án mới ra mắt. Một chuyện là nhận được một thỏa thuận về một đợt bán trước dự kiến sẽ sớm hoàn thành, và một chuyện khác là nhận được một thỏa thuận từ một đợt ra mắt gần đây với cùng các ưu đãi, mà bạn có đầy đủ 3-5 năm trước khi hoàn tất.
Tóm lại, nguồn cung hiện có đang háo hức di chuyển và chúng tôi đang thấy giá cả, chiết khấu, khuyến mại và tiền gửi giảm mạnh để giúp điều đó xảy ra. Sức mua của người mua đang được cải thiện và sẽ chỉ cải thiện hơn nữa khi lãi suất tiếp tục giảm trong những tháng tới (và khi người mua đó cảm thấy thoải mái với mức giá bình thường mới, cao hơn trước đây). Với sức mua lớn hơn, nhu cầu và sự tin tưởng vào giá trị dài hạn của một đợt bán trước sẽ tăng lên. Với một thị trường phù hợp với nguồn cung háo hức với nhu cầu có khả năng hơn, điều này sẽ báo hiệu đáy có thể ở đây và cơ hội mua tối ưu có thể là ngay bây giờ — hoặc chắc chắn là đang rất gần.
Đã hai năm rưỡi kể từ khi thị trường chuyển hướng, sau lãi suất cao hơn và sự can thiệp sai lầm của chính phủ, nhằm mục đích tạo ra khả năng chi trả (nhưng không thành công). Mùa xuân năm nay, chúng ta sẽ đạt mốc ba năm và lãi suất sẽ trở lại mức bình thường, mang lại sự cứu trợ rất cần thiết cho một thị trường rất hạn chế.
Những người mua thông minh sẽ theo dõi các dấu hiệu và sẽ không chờ đợi những lợi ích của sự sáng suốt khi cơ hội đã qua. Có rất nhiều bằng chứng mạnh mẽ để hỗ trợ cho một cơ hội mua mạnh mẽ đang ở ngay trước cửa nhà chúng ta. Cách duy nhất để hiểu các cơ hội trên thị trường của bạn là bắt đầu tìm kiếm. Bạn có thể sẽ tìm thấy thỏa thuận mà bạn đang chờ đợi.
Bài viết này được viết bởi Ben Smith, Chủ tịch của AVESDO: một công ty phần mềm của Canada khai thác sức mạnh của dữ liệu để giúp các chuyên gia bất động sản đưa ra quyết định bán hàng tốt hơn, nhanh hơn và sáng suốt hơn.
© 2024 STOREYS/The Kinsman Report
Bản tiếng Việt của The Canada Life
